UJAWNIENIE WYSOKOŚCI WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

Przy omawianiu powyższego zagadnienia pytaniem podstawowym jakie należy postawić jest czy wysokość, a także składniki wynagrodzenia członków Zarządu spółdzielni mieszkaniowej korzystają z pełnej ochrony co do ujawniania jakichkolwiek informacji ich dotyczących, czy też istnieje możliwość podania do wiadomości wysokości tegoż wynagrodzenia, a jeśli tak to kto może otrzymać takie informacje i w jakim trybie.  

Art. 8¹ ust. 1 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych stanowi:

Członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.

 

Zgodnie z powyższym członkowie spółdzielni mają prawo otrzymać m.in. odpisy uchwał organów spółdzielni oraz faktury i umowy zawierane przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Wskazany przepis dotyczy także do uchwał dotyczących wysokości wynagrodzeń oraz umów o pracę zawieranych z członkami Zarządu. Tym samym odpowiadając na pytanie zadane powyżej należy stwierdzić, iż nie pozostawia żadnych wątpliwości, że wyłącznie członkowie spółdzielni mają pełne prawo do otrzymania informacji dotyczących wysokości oraz składników wynagradzania członków zarządu.

 

Ponadto jak stwierdził Sąd Najwyższy w Uchwale z dnia 13 sierpnia 2013r. sygn. akt III CZP 21/13, z uwagi na ważną rolę i funkcję sprawowaną przez członków Zarządu, prawa tego nie niweczy fakt, iż członek ten jest równocześnie członkiem spółdzielni.

 

Wobec powyższego w każdym przypadku i niezależnie od okoliczności czy członek Zarządu pozostaje równocześnie w stosunku członkostwa ze spółdzielnią, członkowie spółdzielni mają prawo do uzyskania informacji co do przedmiotowego wynagrodzenia i jego składników.

 

W stosunku do formy udzielania takiej informacji należy stwierdzić, iż zawsze powinna być ona udzielana na indywidulany pisemny wniosek danego członka spółdzielni. Zasada ta w pełni będzie mieć zastosowanie do umów zawieranych z członkami Zarządu. Należy bowiem pamiętać o treści art. 18 § 3 Prawa Spółdzielczego, który stanowi, iż spółdzielnia może odmówić udostępnienia takiej umowy jeżeli naruszałoby to prawa osób trzecich lub jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę. Tym samym nie pozostawia żadnych wątpliwości, iż udostępnianie treści umowy zawartej z członkiem Zarządu, również w zakresie wysokości wynagrodzenia i jego składników, powinno się dokonywać zawsze na indywidulany wniosek członka spółdzielni.

 

Jak natomiast sytuacja wygląda w przypadku uchwał podjętych w przedmiocie wynagrodzenia i określających jego wysokość oraz składniki. Zgodnie z art. 8¹ ust. 3 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych uchwały organów spółdzielni powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni. Przy zastosowaniu wprost wskazanego art. 8¹ ust. 3 Ustawy, należy pamiętać, iż najczęściej wysokość wynagrodzenia stanowi część umowy zawartej z członkiem Zarządu, a tym samym o art. 18 § 3 Prawa Spółdzielczego dającym, w przypadkach w nim wskazanych, możliwość odmowy udostępnienia takiej umowy. Dlatego też uważam, iż publikacja uchwał na stronie internetowej Spółdzielni, dotyczących wynagrodzenia powinna następować z wyłączeniem podawania kwot. Należy mieć też na uwadze, iż nawet przy zabezpieczonym loginem i hasłem dostępem do informacji zawartych na stronie internetowej, w zasadzie spółdzielnia  nie ma kontroli na korzystaniem ze strony przez osoby nieupoważnione.  

 

Wobec powyższego na stronie internetowej spółdzielni winna się znaleźć informacją o możliwości udostępnienia zarówno treści umowy jak i uchwały na pisemny wniosek członka spółdzielni. Taki model działania i procedura nim określona pozwoli zminimalizować jakiekolwiek roszczenia w stosunku do Spółdzielni co do naruszenia dóbr osobistych

 

Na zakończenie należy również wskazać, iż w przypadku odmowy ze strony spółdzielni co do udostępnienia informacji dotyczących wynagrodzenia członków Zarządu, odmowa taka powinna być wyrażona na piśmie. Członek, któremu odmówiono wglądu do umów zawieranych przez spółdzielnie z osobami trzecimi, może złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia tych umów. Wniosek należy złożyć w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia członkowi pisemnej odmowy.

Radca Prawny Barbara Wrońska  

Zrzeczenie się spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zgodnie z art. 244 § 1 Kodeksu Cywilnego jest ograniczonym prawem rzeczowym.

 

Ustawodawca w art. 246 § 1 Kodeksu Cywilnego wprost dopuszcza możliwość zrzeczenia się przez uprawnionego ograniczonego prawa rzeczowego. Zasada powyższe ma również zastosowanie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa winno być złożone właścicielowi rzeczy. Tym samym jeśli uprawnionym z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego jest osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może on złożyć stosowne oświadczenie Spółdzielni mieszkaniowej tj. właścicielowi lokalu. Skutkiem zrzeczenia się jest wygaśnięcie prawa. Jednakże, gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

  

W praktyce niejednokrotnie spotyka się sytuacje gdy osoba uprawniona z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu podejmuje próbę niejako przekazania tego prawa innej osobie poprzez złożenie oświadczenia o zrzeczeniu się. Wobec powyższego należy stwierdzić, iż takie działanie będzie uznane za nieważne. Nie można zrzec się ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz innej osoby. Zgodnie z Postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2002 r. Sygn. akt IV CKN 908/2000 Niedopuszczalne jest zamieszczenie w oświadczeniu o zrzeczeniu się własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego zastrzeżenia, że zrzeczenie się następuje na korzyść innej osoby. Ważność oświadczenia zawierającego takie zastrzeżenie podlega ocenie na podstawie art. 58 § 3 k.c.

Nieodpłatne przekazanie przedmiotowego prawa innej osobie może nastąpić jedynie na podstawie darowizny. Oświadczenie woli darczyńcy tj. osoby uprawnionej, winno być sporządzone w formie Aktu Notarialnego.   

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

 

Zniesienie wspólności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zgodnie z art. 244 k.c. oraz art. 17² ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,  jest ograniczonym prawem rzeczowym. Wskazane prawo jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do jednej lub kilku osób, w tym również współuprawnionymi mogą być małżonkowie.

Zniesienie wspólności prawa do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu następuje według tych samych zasad, które odnoszą się do zniesienia współwłasności nieruchomości.

 

Na wstępie jednakże należy dokonać rozróżnienia dwóch rodzajów współwłasności:

·         Współwłasność ustawowa (łączna) – np. majątek wspólny małżonków

·         Współwłasność w częściach ułamkowych

 

Różnicą pomiędzy współwłasnością łączną a współwłasnością w częściach ułamkowych jest okoliczność, iż ta pierwsza nie może ulec zniesieniu dopóki dopóty trwa stosunek prawny na podstawie, którego powstała lub nie wystąpią przewidziane prawem okoliczności powodujące jej ustanie. W przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej może być ona zniesiona na mocy umowy majątkowej małżeńskiej zawartej przed lub w trakcie związku małżeńskiego, a także orzeczenia sądu, zapadłego na wniosek jednego z małżonków lub wierzyciela jednego z małżonków, jeżeli uprawdopodobni, że zaspokojenie wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym wymaga dokonania podziału majątku wspólnego małżonków. Wspólność ustaje także w przypadku prawomocnego orzeczenia rozwodu, separacji jak również ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków. Zgodnie z art. 35 k.r. i o. (Kodeks rodzinny i opiekuńczy)

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W sytuacji dokonania jakiejkolwiek czynności prawnej mającej na celu podział majątku przed zniesieniem wspólności majątkowej małżeńskiej, będzie ona oceniana zgodnie z art. 58 § 1 k.c. tj. wskazana czynność będzie nieważna.

Tym samym należy raz jeszcze należy podkreślić, iż dopiero z chwilą ustania wspólności majątkowej małżeńskiej możliwy jest faktyczny podział majątku pomiędzy małżonkami. W stosunku do współwłasności w częściach ułamkowych jej  zniesienie jest możliwy w każdym czasie.

 

Wracając do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zniesienie wspólności prawa można dokonać na mocy:

·         Umowy zawartej w formie aktu notarialnego,

·         Orzeczenia sądu.

 

Zawarcie umowy na mocy, której strony dokonują podziału jest możliwe wyłącznie w sytuacji zgodnej ich woli co do samego faktu podziału jak i co do sposobu. Postępowanie sądowe natomiast najczęściej ma miejsce wówczas gdy pomiędzy współuprawnionymi brak jest jednomyślnego stanowiska w przedmiotowej kwestii.

 

Sposoby podziału są tożsame z metodami zniesienia współwłasności nieruchomości. Tym samym należy wskazać:

 

Fizyczny i rzeczywisty podział rzeczy tj. lokalu, na którym ustanowione jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Podział taki możliwy jest wyłącznie w sytuacji gdy poprzez jego dokonanie powstaną dwa samodzielne lokale mieszkalne spełniające wymagania określone w art. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Na skutek tak dokonanego podziału w miejsce jednego ograniczonego prawa rzeczowego – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – powstają dwa lub więcej praw, związanych z wydzielonymi odrębnymi lokalami.

 

Sprzedaż na wolnym rynku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – sprzedaż dokonywana jest przez współuprawnionych, którzy następnie dokonują podziału uzyskanej kwoty.

 

 Sprzedaż komornicza – dokonywana na mocy orzeczenia sądu w przypadku braku porozumienia stron co do sposobu zniesienia wspólności prawa.

 

Oszacowanie wartości prawa i dokonanie spłaty współuprawnionych – wspólność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można znieść również dokonując spłaty współuprawnionych.

 

Darowizna – wspólność przedmiotowego prawa może być zniesiona również poprzez dokonaną darowiznę (wyłącznie w formie aktu notarialnego) na rzecz współuprawnionego przez innego lub innych współuprawnionych.

 

Wskazane powyżej sposoby zniesienia wspólności prawa muszą zawsze przybrać jedną z dwóch form prawem wymaganych tj. umowa zawarta w formie aktu notarialnego lub orzeczenie sądu. Na gruncie prawa polskiego brak jest innych form skutecznego zniesienia wspólność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W szczególności właściwej formy w żadnym przypadku nie stanowi, niejednokrotnie spotykane, oświadczenie o zrzeczeniu się prawa.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

Egzekucja z wkładu mieszkaniowego w spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu

Zgodnie z art. 9 ust. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Czy jednak wobec powyższego, a konkretnie wyłączeniu prowadzenia postępowania egzekucyjnego wobec spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, wierzyciel nie ma żadnej prawem przewidzianej możliwości dochodzenia swych roszczeń wobec dłużnika – członka spółdzielni uprawnionego z tytułu lokatorskiego prawa, w sytuacji gdy egzekucja z innych składników majątku okazała się bezskuteczna.

Należy bowiem zauważyć, iż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest ściśle związane z osobą uprawnionego członka spółdzielni i w skład przynależnych na jego podstawie uprawnień należy korzystanie z danego lokalu celem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Jednakże warunkiem koniecznym do spełnienia dla osoby ubiegającej się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest wniesienie wkładu mieszkaniowego, który może podlegać zajęciu komorniczemu. 

 

Przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie stanowią o możliwości prowadzenia egzekucji w stosunku do wyżej wymienionego składnika majątkowego tj. wkładu mieszkaniowego, jednakże zgodnie z art. 1 ust. 7 w/w ustawy, w zakresie nieuregulowanym w ustawie do spółdzielni mieszkaniowej stosuje się przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848, z późn. zm.).

 

Art. 27 § 3 Prawa Spółdzielczego stanowi, iż:

Jeżeli egzekucja z innego majątku członka okaże się bezskuteczna, a przepis szczególny nie stanowi inaczej, wierzyciel członka może skierować egzekucję do wniesionych przez członka wkładów. W takim wypadku roszczenie członka o zwrot wkładów lub ich równowartości staje się wymagalne po upływie sześciu miesięcy od dnia zajęcia wkładów, chyba że wymagalność tego roszczenia nastąpiła wcześniej na podstawie innych przepisów.

 

Zgodnie z powyższym aby zajęcie wkładu mieszkaniowego w postępowaniu egzekucyjnym było możliwe w pierwszej kolejności musi być przeprowadzone postępowanie egzekucyjne w stosunku do pozostałych składników majątku (ruchomości, nieruchomości, praw) dłużnika  – uprawnionego z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Dopiero w sytuacji wydania przez komornika sądowego postanowienia o umorzeniu postępowania z uwagi na bezskuteczność egzekucji, na stosowny wniosek wierzyciela może ona zostać skierowana w stosunku do wkładu mieszkaniowego. Komornik sądowy dokonuje wówczas zajęcia wkładu i niezwłocznie winny jest poinformować o tym fakcie Spółdzielnie doręczając odpis wydanego postanowienia.

Od chwili zajęcia wkładu mieszkaniowego wyłączona jest możliwość jego zwrotu (wypłaty wartości rynkowej lokalu) dłużnikowi w przypadku wygaśnięcia prawa do lokalu. Wypłata powyższego może nastąpić tylko i wyłącznie na rachunek wskazany przez komornika.

 

Stwierdzone zostało powyżej, iż zajęcie komornicze wkładu mieszkaniowego jest prawnie możliwe. Czy jednak w stosunku do omawianej kwestii znajdzie zastosowanie drugi człon zacytowanego art. 27 § 3 Prawa Spółdzielczego tj.  roszczenie członka o zwrot wkładów lub ich równowartości staje się wymagalne po upływie sześciu miesięcy od dnia zajęcia wkładów, chyba że wymagalność tego roszczenia nastąpiła wcześniej na podstawie innych przepisów.

Należy przede wszystkim pamiętać, iż przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych są prawem lex specialis w stosunku do Prawa Spółdzielczego. Ma to zasadnicze znaczenie w przypadku kolizji przepisów. Wówczas zawsze stosuje się w pierwszej kolejności prawo o randze lex specialis, a dopiero w przypadku braku stosownej regulacji ustawę o charakterze generalnym, w niniejszym przypadku Prawo Spółdzielcze. Wobec powyższego raz jeszcze należy podkreślić, iż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu związane jest ze stosunkiem członkostwa w Spółdzielni mieszkaniowej. Wypłata wartości rynkowej lokalu możliwa jest tylko w przypadku wygaśnięcia tegoż prawa, co z kolei enumeratywnie reguluje art. 11 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale.

Ustanie członkostwa może nastąpić na skutek:

·         Wypowiedzenia członkostwa przez członka,

·         Śmierci członka,

·         Wykreślenia członka,

·         Wykluczenia członka.

 

Innych przypadki, o których mowa w art. 11 w/w ustawy to uregulowana w ust.  1¹, podjęta przez Spółdzielnię  uchwała  o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

 

Wskazane powyżej przesłanki wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu są wyliczone w katalogu zamkniętym. Tym samym Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wyklucza inne możliwości i podstawy, stwierdzenia, iż przedmiotowe prawo już członkowi nie przysługuje. Zauważyć należy, iż we wskazanych enumeratywnie przesłankach brak jest zapisu dotyczącego zajęcia komorniczego wkładu mieszkaniowego i upływu okresu 6 miesięcy.

 

Wypłata wartości rynkowej lokalu jest możliwa tylko w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Zgodnie z art. 11 ust. 2¹ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

 

W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.

 

Oczywistym jest, iż w przypadku zajęcia komorniczego wskazana wypłata nie nastąpi na rzecz osoby uprawnionej. Zostanie ona przekazana komornikowi do wysokości dokonanego zajęcia.

 

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż dopóki istnieje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, zajęcie komornicze wkładu mieszkaniowego nie może być egzekwowane w dalszym toku postępowania egzekucyjnego, a jego znaczenie dla wierzyciela uaktywnia się w momencie wygaśnięcia prawa, bo tylko i wyłącznie po zaistnieniu tego zdarzenia może być prowadzona dalsza egzekucja. Tym samym treść art. 27 § 3 zd. 2 Prawa Spółdzielczego, co do wymagalności wkładu po upływie 6 miesięcy od chwili zajęcia przez komornika nie ma zastosowania do wkładów mieszkaniowych. Wierzyciel osoby uprawnionej z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, posiadający zajęcie wkładu mieszkaniowego, może uzyskać zaspokojenie z tegoż wkładu ale tylko w przypadku wygaśnięcia prawa do lokalu zgodnie z art. 11 ust. 1 – 1⁴ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zajęcie komornicze wkładu mieszkaniowego nie powoduje ani utraty członkostwa w Spółdzielni mieszkaniowej, ani wygaśnięcia prawa do lokalu.    

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

 

 

Eksmisja z lokalu mieszkalnego

Postępowanie w sprawie opróżnienia lokalu jest najczęściej długotrwałą procedurą, a wykonanie wyroku eksmisyjnego obwarowane jest przewidzianymi przez prawo obostrzeniami, dopiero po spełnieniu których, eksmisja staje się realnie możliwa.

Podstawową kwestią postępowania w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego jest okoliczność, iż polskie prawo nie przewiduje eksmisji na tzw. „bruk”. Każda osoba usuwana w sposób przymusowy z lokalu musi mieć zapewnione inny lokal lub pomieszczenie, do którego będzie eksmitowana.

 

Pierwszą kwestią, która niejednokrotnie wstrzymuje na wiele lat wykonanie eksmisji jest prawo eksmitowanego do lokalu socjalnego.  Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego po przez lokal socjalny - należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

 

W postępowaniu sądowym w sprawie o eksmisje Sąd, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez osoby wobec, których ma być orzeczona eksmisja, a także ich sytuację rodzinna i materialną, z urzędu bada czy występują przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. W szczególności Sąd może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego w sytuacji gdy:

·         powództwo o eksmisję wytoczył współlokator wobec małżonka, rozwiedzionego małżonka lub współlokatora jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwiał wspólne zamieszkiwanie;

·         powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia wytoczył inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym samym budynku wobec innego lokatora, który wykraczał w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w tym budynku;

·         Ponadto regulacji prawnej dotyczącej orzekania o prawie do lokalu socjalnego nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

 

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na Gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Ponadto Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, wobec:

1)    kobiety w ciąży,

2)    małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3)    obłożnie chorych,

4)    emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5)    osoby posiadającej status bezrobotnego,

6)    osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Powyższe odnosi się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu wchodzącego w skład:

·         publicznych zasobów mieszkaniowych,  

·         zasobów mieszkaniowym spółdzielni mieszkaniowej,

·         zasobów mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego.

Tym samym w przypadku utraty tytułu prawnego do lokalu niemieszczącego się w jednej z podanych powyżej grup, Sąd nie jest zobligowany do orzeczenia prawa do lokalu socjalnego wobec osób wyszczególnionych w pkt od 1 do 6.  

Zgodnie z powyższym jeżeli w wyroku nakazującym opuszczenie i opróżnienie lokalu Sąd równocześnie wstrzymał jego wykonanie z uwagi na orzeczone prawo do lokalu socjalnego wówczas eksmisja danej osoby lub osób będzie możliwa dopiero po zaoferowaniu przez właściwą Gminę lokalu socjalnego.

 

Nawet jeśli wyrok eksmisyjny nie orzeka o prawie do lokalu socjalnego, należy pamiętać, co już zostało wskazane na początku niniejszego opracowania, iż eksmisja na „bruk”, zgodnie z polskim prawem, nie jest dopuszczalna.

 

W oparciu o art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego komornik przeprowadzając eksmisję dokonuje następujących czynności:

·          Usuwa daną osobę do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje jej tytuł prawny i w którym może zamieszkać;

·         W sytuacji gdy dana osoba nie posiada tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzymuje się z dokonaniem czynności do czasu, gdy Gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Gmina ma na wskazanie przedmiotowego pomieszczenia okres 6 miesięcy.

·         W przypadku gdy Gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe, komornik eksmituje daną osobę do rzeczonego pomieszczenia.

·         W przypadku nie wskazania przez Gminę pomieszczenia tymczasowego komornik usunie eksmitowaną osobę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez Gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając daną osobę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

 

Ponadto wierzyciel lub osoba trzecia, a także sam eksmitowany może wskazać pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Wówczas komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności.

 

Należy również pamiętać, iż wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Przy czym za lokal nie należy uważać pomieszczenia tymczasowego, schroniska lub noclegowni. Tym samym nawet w sytuacji wskazania w okresie czasu od 1 listopada do 31 marca pomieszczenia tymczasowego, do którego może nastąpić eksmisja, komornik wstrzyma się z dokonaniem jakichkolwiek czynności.

Wskazany powyżej czasookres ochronny nie będzie stanowił przeszkody dla przeprowadzenia eksmisji, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Sąd w wyroku wskazuje te powody.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

 

 

 

Zwrot kaucji pobranej przez wynajmującego z tytułu najmu lokalu

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

 

1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1)    dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

2)    jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

 

Powyższa regulacja jest oczywista i nie powinna rodzić problemów interpretacyjnych. Należy pamiętać, iż zwrot kaucji następuje zawsze w terminie 1 miesiąca po opróżnieniu lokalu, a kwota kaucji podlega waloryzacji tj. iloczyn krotności czynszu kaucji pobranej i kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu. Kaucja zwracana nie może być niższa niż kaucja pobrana. Jednakże powyższe zasady dotyczą wyłącznie kaucji, a co za tym idzie umów najmu, zawartych po dniu 10 lipca 2001r. tj. daty wejścia w życie Ustawy  z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zwrot kaucji pobranych z tytułu zawartych umów najmu lokalu przed wyżej wskazaną datą, tym samym pod rządami Ustawy z dnia 10 kwietnia 1974r. Prawo Lokalowe oraz Ustawy z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych reguluje art. 36 Ustawy  z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który wprowadził zasadę, iż kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994r. (tj. na podstawie przepisów Ustawy Prawo Lokalowe), pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Natomiast kaucja wpłacona przez najemcę w okresie obowiązywania ustawy najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie określonym powyżej. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej przez najemcę.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż:

·        Kaucje wpłacone w latach obowiązywania Ustawy z dnia 10 kwietnia 1974r. Prawo Lokalowe tj. od 1 sierpnia 1974r. do 12 listopada 1994r. podlegają zwrotowi w wartości nominalnej tj. kwocie wpłaconej przez najemcę.

·         Kaucje związane z najmem lokali pobrane przez wynajmujących pod rządami Ustawy z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych tj. od 12 listopada 1994r. do dnia 10 lipca 2001r. podlegają zwrotowi w wartości zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie określonym powyżej. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej przez najemcę.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

 

 

 

Tryb podejmowania uchwał przez Walne Zgromadzenie. Sposoby liczenia głosów.

Art. 36 § 1 Prawa Spółdzielczego

Walne zgromadzenie jest najwyższym organem spółdzielni.

 

Art. 8³ ust. 1 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, iż Walne Zgromadzenie Spółdzielni mieszkaniowej nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli, jednakże, jeżeli statut tak stanowi, w przypadku gdy liczba członków Spółdzielni mieszkaniowej przekroczy 500, może ono być podzielone na części.

Walne Zgromadzenie jest zwoływane przez Zarząd przynajmniej raz w roku w ciągu 6 miesięcy po upływie roku obrachunkowego. Ponadto Zarząd zwołuje walne zgromadzenie także na żądanie:

1)    rady nadzorczej;

2)    przynajmniej jednej dziesiątej, nie mniej jednak niż trzech członków, jeżeli uprawnienia tego nie zastrzeżono w statucie dla większej liczby członków.

O czasie, miejscu i porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub jego części zawiadamia się wszystkich członków na piśmie co najmniej 21 dni przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Zawiadomienie powinno zawierać:

czas, miejsce, porządek obrad oraz informację o miejscu wyłożenia wszystkich sprawozdań i projektów uchwał, które będą przedmiotem obrad oraz informację o prawie członka do zapoznania się z tymi dokumentami.

 

Przejdźmy w tym miejscu do trybu podejmowania uchwał przez Walne Zgromadzenie.

 

Już na wstępie należy stwierdzić, iż Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanym do wiadomości członków w terminach i w sposób określony w ustawie.

 

Procedura podejmowania uchwał rozpoczyna się od projektu uchwały w konkretnej sprawie. Prawo zgłaszania wskazanych projektów przysługuje, zgodnie z art. 8³ ust. 10 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych:

·         Zarządowi,

·         Radzie Nadzorczej;

·         Członkom Spółdzielni – projekt uchwały musi być poparty przez co najmniej 10 członków.

Projekty uchwał powinny być wykładane na co najmniej 14 dni przed terminem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Członkowie mają prawo zgłaszać przedmiotowe projekty w terminie do 15 dni przed dniem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części.

 

Członek ma prawo zgłaszania poprawek do projektów uchwał nie później niż na 3 dni przed posiedzeniem Walnego Zgromadzenia lub jego pierwszej części.

 

Organem odpowiedzialnym za przygotowanie pod względem formalnym i przedłożenie pod głosowanie na Walnym Zgromadzeniu projektów uchwał i poprawek jest Zarząd Spółdzielni.

Walne zgromadzenie jest ważne niezależnie od liczby obecnych na nim członków.

 

Głosowanie nad uchwałą

 

Uzyskanie większości, a konkretnie sposób liczenia głosów, w praktyce stosowania Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych stwarza pewnego rodzaju problemy. W istocie przepisy w tym zakresie nie są do końca precyzyjne i spójne.

Art. 35 § 4 Prawa Spółdzielczego, do którego w zakresie nieuregulowanym odsyła Ustawa o Spółdzielniach mieszkaniowych, stanowi:

Jeżeli statut nie stanowi inaczej, przy obliczaniu wymaganej większości głosów dla podjęcia uchwały przez organ spółdzielni uwzględnia się tylko głosy oddane za i przeciw uchwale.

 

Powyższy przepis konstytuuje tzw. zwykłą większość głosów, gdzie uwzględnieniu podlegają wyłącznie głosy oddane „za” i „przeciw”, przy pominięciu głosów „wstrzymujących się”.  Jednakże należy się zastanowić, czy wskazany art. 35 § 4 Prawa Spółdzielczego, znajdzie zastosowanie przy podejmowaniu uchwał przez Walne Zgromadzenie Spółdzielni Mieszkaniowej.

 

Art. 8 ³ ust. 9 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi:

Uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli była poddana pod głosowanie wszystkich części walnego zgromadzenia, a za uchwałą opowiedziała się wymagana w ustawie lub statucie większość ogólnej liczby członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu. Jednakże w sprawach likwidacji spółdzielni, przeznaczenia majątku pozostałego po zaspokojeniu zobowiązań likwidowanej spółdzielni, zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej do podjęcia uchwały konieczne jest aby w posiedzeniach wszystkich części walnego zgromadzenia, na których uchwała była poddana pod głosowanie, uczestniczyła łącznie co najmniej połowa ogólnej liczby uprawnionych do głosowania, chyba, że statut stanowi inaczej.

 

Wskazana powyżej regulacja wprowadza odmienne od zwykłej większości głosów, sposoby ich liczenia tj.

·         większość kwalifikowaną - większość wyrażoną najczęściej ułamkiem przekraczającym połowę głosów oddanych „za” daną uchwałą np. 2/3, ¾;

oraz

·         bezwzględna większość głosów – większość gdzie głosów „za” winno być więcej niż głosów „przeciw” i „wstrzymujących się”. Tym samym w tym przypadku głosy „wstrzymujące się” są liczone na tych samych zasadach co głosy „przeciw”.

Ponadto w sprawach wskazanych enumeratywnie w zdaniu drugim art. 8 ³ ust. 9 w/w ustawy dodatkowo w głosowaniu musi brać udział co najmniej połowa ogólnej liczby osób uprawnionych, chyba że statut stanowi inaczej.

Wobec powyższego należy wskazać, iż Ustawa o Spółdzielniach mieszkaniowych posiada rangę Lex Specialis w stosunku do Prawa Spółdzielczego i to ostatnie znajdzie zastosowanie wyłącznie w sytuacji braku stosownej regulacji w w/w ustawie, której przepisy w odniesieniu do Spółdzielni mieszkaniowych mają zawsze pierwszeństwo zastosowania przed Prawem Spółdzielczym. Tym samym należy uznać, iż aby uchwała Walnego Zgromadzenia została skutecznie podjęta głos „za” musi się oddać wymagana w ustawie lub statucie większość ogólnej liczby członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu. Tym samym gdy ustawa lub statut stanowi, iż w przypadku przedmiotu konkretnej uchwały wymagana jest większość głosów, winna być ona liczona w przypadku Spółdzielni mieszkaniowych zgodnie z zasadami bezwzględnej większości głosów tj. głosów „za” musi być więcej niż łączna suma głosów „przeciw” i wstrzymujących się”.

Pamiętajmy również, iż niewłaściwe liczenie głosów tj. sprzeczne ustawie lub statucie jest podstawą stwierdzenia nieistnienia uchwały.  

 

Radca Prawny Barbara Wrońska