Zniesienie wspólności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zgodnie z art. 244 k.c. oraz art. 17² ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,  jest ograniczonym prawem rzeczowym. Wskazane prawo jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do jednej lub kilku osób, w tym również współuprawnionymi mogą być małżonkowie.

Zniesienie wspólności prawa do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu następuje według tych samych zasad, które odnoszą się do zniesienia współwłasności nieruchomości.

 

Na wstępie jednakże należy dokonać rozróżnienia dwóch rodzajów współwłasności:

·         Współwłasność ustawowa (łączna) – np. majątek wspólny małżonków

·         Współwłasność w częściach ułamkowych

 

Różnicą pomiędzy współwłasnością łączną a współwłasnością w częściach ułamkowych jest okoliczność, iż ta pierwsza nie może ulec zniesieniu dopóki dopóty trwa stosunek prawny na podstawie, którego powstała lub nie wystąpią przewidziane prawem okoliczności powodujące jej ustanie. W przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej może być ona zniesiona na mocy umowy majątkowej małżeńskiej zawartej przed lub w trakcie związku małżeńskiego, a także orzeczenia sądu, zapadłego na wniosek jednego z małżonków lub wierzyciela jednego z małżonków, jeżeli uprawdopodobni, że zaspokojenie wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym wymaga dokonania podziału majątku wspólnego małżonków. Wspólność ustaje także w przypadku prawomocnego orzeczenia rozwodu, separacji jak również ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków. Zgodnie z art. 35 k.r. i o. (Kodeks rodzinny i opiekuńczy)

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W sytuacji dokonania jakiejkolwiek czynności prawnej mającej na celu podział majątku przed zniesieniem wspólności majątkowej małżeńskiej, będzie ona oceniana zgodnie z art. 58 § 1 k.c. tj. wskazana czynność będzie nieważna.

Tym samym należy raz jeszcze należy podkreślić, iż dopiero z chwilą ustania wspólności majątkowej małżeńskiej możliwy jest faktyczny podział majątku pomiędzy małżonkami. W stosunku do współwłasności w częściach ułamkowych jej  zniesienie jest możliwy w każdym czasie.

 

Wracając do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zniesienie wspólności prawa można dokonać na mocy:

·         Umowy zawartej w formie aktu notarialnego,

·         Orzeczenia sądu.

 

Zawarcie umowy na mocy, której strony dokonują podziału jest możliwe wyłącznie w sytuacji zgodnej ich woli co do samego faktu podziału jak i co do sposobu. Postępowanie sądowe natomiast najczęściej ma miejsce wówczas gdy pomiędzy współuprawnionymi brak jest jednomyślnego stanowiska w przedmiotowej kwestii.

 

Sposoby podziału są tożsame z metodami zniesienia współwłasności nieruchomości. Tym samym należy wskazać:

 

Fizyczny i rzeczywisty podział rzeczy tj. lokalu, na którym ustanowione jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Podział taki możliwy jest wyłącznie w sytuacji gdy poprzez jego dokonanie powstaną dwa samodzielne lokale mieszkalne spełniające wymagania określone w art. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Na skutek tak dokonanego podziału w miejsce jednego ograniczonego prawa rzeczowego – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – powstają dwa lub więcej praw, związanych z wydzielonymi odrębnymi lokalami.

 

Sprzedaż na wolnym rynku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – sprzedaż dokonywana jest przez współuprawnionych, którzy następnie dokonują podziału uzyskanej kwoty.

 

 Sprzedaż komornicza – dokonywana na mocy orzeczenia sądu w przypadku braku porozumienia stron co do sposobu zniesienia wspólności prawa.

 

Oszacowanie wartości prawa i dokonanie spłaty współuprawnionych – wspólność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można znieść również dokonując spłaty współuprawnionych.

 

Darowizna – wspólność przedmiotowego prawa może być zniesiona również poprzez dokonaną darowiznę (wyłącznie w formie aktu notarialnego) na rzecz współuprawnionego przez innego lub innych współuprawnionych.

 

Wskazane powyżej sposoby zniesienia wspólności prawa muszą zawsze przybrać jedną z dwóch form prawem wymaganych tj. umowa zawarta w formie aktu notarialnego lub orzeczenie sądu. Na gruncie prawa polskiego brak jest innych form skutecznego zniesienia wspólność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W szczególności właściwej formy w żadnym przypadku nie stanowi, niejednokrotnie spotykane, oświadczenie o zrzeczeniu się prawa.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska