Translate

piątek, 18 marca 2016

Ustawa o Ziemi czyli Rządowy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Ostatnio tzw. ustawa o ziemi, nie schodzi z czołowych ramówek głównych serwisów informacyjnych oraz pierwszych stron gazet. Jako prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości śledzę z wielką uwagą i poniekąd dużym niepokojem wszystkie doniesienia o trwającym procesie legislacyjnym.
Po pierwsze należy wskazać, iż uzasadnieniem projektu ww. ustawy jest ochrona polskiej ziemi przed jej wykupem przez obcokrajowców. 1 maja 2016 r. kończy się obowiązujący od 2004 r. (wejście Polski do UE) okres ochronny i co do zasady obcokrajowcy będą mogli wówczas bez zezwolenia ministerialnego nabywać ziemie rolną. W ślad za ww. celem wprowadzenia tejże ustawy idą jej zapisy, które to z kolei, poniekąd chyba gubiąc pierwotny zamysł tj. ochrona polskiej ziemi, stwarzają prostą drogę do nacjonalizacji.

Ponadto przepisy projektowanej nowelizacji Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego spowodują zahamowanie rozwoju wsi oraz inwestycji.

Po pierwsze zgodnie z projektem nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Za rolnika indywidualnego uważa się natomiast osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Tym samym efektem wprowadzenia ww. zmian będzie okoliczność dokonywania sprzedaży najczęściej pomiędzy sąsiadami, tj. nabywca – rolnik indywidulany chcący powiększyć swoje gospodarstwo dokona zakupu nieruchomości rolnej sąsiada. Jednakże zdecydowanie gorsza sytuacja wystąpi w obszarach biedniejszych, gdzie zwyczajnie nikogo nie będzie stać na zakup nieruchomości. Ograniczenie powyższe dotyczące możliwości sprzedaży ziemi wyłącznie innemu rolnikowi indywidualnemu nie będzie mieć zastosowania, wyłącznie w sytuacji, zaistnienia jednego z enumeratywnie wskazanych w projekcie ustawy przypadków, m. in nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa.

Równocześnie możliwość zbycia nieruchomości rolnej innym podmiotom dopuszczalna będzie jedynie na podstawie wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej decyzji Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych i to tylko w przypadku jeśli wykaże się, iż nie było możliwości dokonania zbycia osobie, której sprzedaż jest dopuszczalna przez ustawę. W tym momencie pojawia się zasadniczy problem dotyczący konieczności udowodnienia przez zbywcę w postępowaniu administracyjnym, iż nie było możliwości sprzedać ziemi żadnemu innemu rolnikowi, osobie bliskiej, ani też Jednostce Samorządu Terytorialnego lub Skarbowi Państwa. Jak bowiem udowodnić, iż nie można było sprzedać ziemi innemu rolnikowi indywidulanemu  przy czym mówiąc, iż nie było możliwości dokonania powyższej sprzedaży w zasadzie należy zakładać, iż chodziłoby tu o sytuację w znaczeniu braku chęci zakupu przez potencjalnych (zgodnie z przepisami ustawy) kupujący. Jak zbywca miałby powyższe wykazać? Dokumenty, świadkowie … trudno powiedzieć, ale jeśli tak, a krąg potencjalnych kupujących byłby znacznych to cała procedura gromadzenia dowodów mogłaby trwać nawet kilka lat. Wydaje się więc, iż wyłącznie na zasadzie oświadczenia złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej, ale czy taka forma byłaby wystarczającą, bo jeśli nie to w istocie wielokrotnie, dla potencjalnego sprzedającego, uzyskanie zgody Prezesa Agencji, nie będzie możliwe. Wówczas w przypadku wydania decyzji odmownej Agencja Nieruchomości Rolnych jest co prawda zobowiązana do zakupu takiej nieruchomości, jednakże jej cena nie będzie już ustalona przez zbywcę a określona jako wartość rynkowa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. No cóż niejednokrotnie niestety cena taka nie będzie odpowiadać kwocie, którą żądałby zbywca i którą potencjalny nabywca był gotów zapłacić. Dodatkowym zapisem ustawy jest ograniczenie dla nabywcy nieruchomości rolnej, który po jej  zakupie jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W przedmiotowym okresie, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Kolejnym wysoce niepokojącym zapisem projektu ustawy jest przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Powyższa regulacja obejmie wszelkie spółki prawa handlowego, bez znaczenia będzie pozostawać profil ich działalności, o ile posiadają jakąkolwiek nieruchomość rolną.  W przypadku sprzedaży udziałów lub akcji, prawo pierwokupu posiada Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa. Przy czym należy wyraźnie zaznaczyć, iż nabycie udziałów lub akcji nie jest ograniczone do wartości samej nieruchomości rolnej posiadanej przez spółkę. Będzie to de facto prowadziło do przystępowania do spółek wspólnika „niechcianego” oraz wzrostu kosztów samych transakcji. Ponadto zapis projektu ustawy, dotyczy także sytuacji objęcia udziałów za aport, jak również w przypadku uzyskania przez Spółkę prawa do gruntu rolnego na mocy podziału lub łączenia spółek. Należy przy tym zaznaczyć, iż przed nabyciem udziałów i akcji Agencja może przeglądać księgi i dokumenty spółki oraz żądać od spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach. Równocześnie nie zawiadomienie Agencji o sprzedaży lub dokonaniu transakcji objęcia akcji rodzi konsekwencję nieważności czynności prawnej na podstawie, której doszło do nabycia udziałów i akcji. Nieważność takiej umowy powoduje dalej idące konsekwencję dla stwierdzenia nieważności czynności dokonanych przez „rzekomego” wspólnika - nabywcę udziałów lub akcji.  
Projekt ustawy nie ominął także spółek osobowych bowiem na mocy proponowanych zapisów, bowiem w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Równocześnie każda spółka osobowa będzie zobowiązana powiadomić Agencję o zmianie bądź przystąpieniu nowego wspólnika do tej spółki w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie wspólnika.

Wyżej pokrótce przedstawione zostały budzące zastrzeżenia i niepokoje, tak wśród prawników jak i wśród osób, do których ustawa będzie mieć zastosowanie, regulacje proponowanej nowelizacji. Proces legislacyjny jest w toku. Czas i dalsze prace parlamentarne pokażą w jakiej formie przyjęta zostanie procedowana ustawa, aczkolwiek jako prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości mam nadzieję, iż ten projekt ustawy nie stanie się prawem stanowionym.

piątek, 11 marca 2016

Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania – lokale garażowe

Nieruchomość z posadowionym lokalem garażowym stanowi w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) pozostałą nieruchomość gruntową (art. 72 ust. 3 pkt. 5), obciążoną 3 % wysokością stawki opłat rocznych za wieczyste użytkowanie.  
Cel oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej określa się w umowie o ustanowieniu tegoż prawa jako cel jednostkowy lub kilka celów, przy czym w takim przypadku decydujące znacznie ma cel określony jako podstawowy. Równocześnie informacje o jednostce
orzeczenia sądów
orzeczenia administracji
tezy z piśmiennictwa
pisma urzędowe
projekty ustaw
komentarze
jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.
Wprowadzony do u.g.n., po nowelizacji z 2007r., art. 73 ust. 2a ww. ustawy stanowi, iż powyższą regulację stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku:
1)   ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, lub
2)   zmiany sposobu korzystania z lokalu.
Wskazana nowelizacja niewątpliwe zmierzała do zwiększenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Bowiem przed wprowadzoną zmianą organy nie miały podstaw do zwiększania stawki procentowej opłaty rocznej w przypadku wyodrębnienia na działce lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny. W pełni zastosowanie miało to do budynków mieszkalnych z lokalami garażowymi posadowionymi na jednej nieruchomości gruntowej, a nieco bardziej dyskusyjne mogło być w przypadku wyodrębnienia takiego lokalu na odrębnej działce (czy doszło, czy też nie do trwałej zmiany sposobu użytkowania przedmiotowego gruntu). Nie mniej jednak w chwili obecnej tj. po ww. nowelizacji z 2007r., z lokalem o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, będziemy mieć do czynienia zarówno w przypadku osobnej nieruchomości gruntowej i posadowionego na niej lokalu garażowego, jak i w sytuacji jednej nieruchomości gruntowej, na której poza budynkiem mieszkalnym, wyodrębniony został lokal garażowy, np. pod budynkiem.   

Zgodnie z treścią uchwały sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2012 r. w sprawie sygn. akt III CZP 62/12:
Ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego na cele parkingowe w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe stanowi wystarczającą przesłankę umożliwiającą zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 73 ust. 2a w związku z art. 73 ust. 2 i art. 72 ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).
OSNC 2013/5/56, LEX nr 1230032, Biul.SN 2012/11/9
Dalej Sąd Najwyższy w ww. uchwale stwierdził, iż garaż stanowiący odrębną nieruchomość lokalową nie dzieli losu budynku, w którym został wyodrębniony i bez znaczenia dla ustalenia jego charakteru jest określenie przedmiotowego budynku jako mieszkalnego. Zdaniem SN nie daje to podstaw do uznania, że odrębny lokal garażowy usytuowany w tym budynku ma również taki charakter.

Jak uniknąć znacznie wyższej bo aż 3% stawki z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie?

Powyżej wskazano, iż wyższa stawka dotyczy lokali garażowych stanowiących odrębne budynki oraz, które pomimo położenia w budynku mieszkalnym zostały wyodrębnione jako osobne lokale. Niestety w przypadku osobnych budynków garażowych, a dodatkowo posadowionych na oddzielnej nieruchomości gruntowej nie ma możliwości przeciwdziałania wyższej stawce. W przypadku natomiast lokali garażowych posadowionych w budynkach mieszkalnych, a takich mamy zdecydowaną większość w tzw. nowym budownictwie, deweloper może uchronić nabywców lokali od ponoszenia w przyszłości wyższych opłat za miejsca postojowe. Jednakże należy to zrobić, już na etapie projektowym (w związku z wymogami Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), poprzez określenie charakteru miejsc postojowych jako przynależnych do lokali mieszkalnych lub też części wspólnych nieruchomości, z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca dla danego nabywcy. Wówczas jednakże lokal garażowy nie będzie stanowić odrębnej nieruchomości, a co za tym idzie wykluczona będzie możliwość dokonania sprzedaży miejsca postojowego bez równoczesnej sprzedaży lokalu mieszkalnego. Tym samym mniejsze opłaty, ale prawo do miejsca postojowego związane z prawem odrębnej własności lokalu. No cóż … coś za coś…
Istotnym jest również, iż jeśli jesteście Państwo przyszłymi nabywcami lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego, zwracajcie uwagę na tytuł prawny do gruntu (własność czy użytkowanie wieczyste) oraz na charakter prawny miejsca postojowego (odrębny lokal garażowy, powierzchnia przynależna, części wspólne nieruchomości).


niedziela, 6 marca 2016

Egzekucja z nieruchomości spółdzielczej obciążonej hipoteką, a spółdzielcze prawa do lokali

Jak wskazywałam już uprzednio, w przypadku upadłości Spółdzielni lub prowadzenia egzekucji z jej majątku, osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali posiadają określone przepisami prawa uprawnienia służące ochronie ich interesów, łącznie z przekształceniem z mocy prawa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności (zob.Bankructwo Spółdzielni Mieszkaniowej - skutki prawne dla posiadaczy spółdzielczych praw do lokali i właścicieli odrębnych lokali” wpis z 28 stycznia 2015r.).


Jednakże wskazana regulacja dotycząca przekształceń spółdzielczych praw do lokali prawo odrębnej własności mająca na celu ochronę osób posiadających lokale w Spółdzielni mieszkaniowej, dozna poważanego uszczerbku w przypadku obciążenia nieruchomości Spółdzielni hipoteką.  


Wykładni przepisów prawa ww. zakresie, niekorzystnej dla osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali dokonał Sąd Najwyższy, w licznych orzeczeniach: postanowienie z dnia 27 lutego 2014 r. sygn. akt  II CSK 349/13, postanowienie z dnia 27 lutego 2014 r. sygn. akt II CSK 353/13, postanowienie z dnia 26 czerwca 2014 r. sygn. akt  II CSK 550/13, postanowienie z dnia 26 czerwca 2014 r. sygn. akt  II CSK 541/13.

Sąd Najwyższy stanął bowiem na stanowisku, iż osoby uprawnione z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali na skutek automatycznego przekształcenia prawa spółdzielczego w prawo odrębnej własności stają się dłużnikami hipotecznymi w stosunku do wierzycieli Spółdzielni, w przypadku gdy nieruchomość, na której znajduje się budynek wraz z lokalami, była obciążona hipoteką.

Zdaniem Sądu Najwyższego wskazaną hipotekę  należy wpisać do ksiąg wieczystych założonych dla przekształconych lokali własnościowych, jako hipotekę łączną.


Wobec powyższego należy stwierdzić, iż niestety ale w tym stanie rzeczy, a raczej wykładni dokonanej przez Sąd Najwyższy, każda osoba, której spółdzielcze prawo do lokalu uległo przekształceniu w związku z trwającą egzekucją, w przypadku jeśli lokal ten położony jest w budynku na nieruchomości obciążonej hipoteką, de facto staje się, w zakresie ograniczonym do posiadanego lokalu, współdłużnikiem zobowiązania zaciągniętego przez Spółdzielnię. Wskazane ograniczenie jest w istocie marnym pocieszeniem, biorąc pod uwagę fakt, iż przedmiotowy lokal nierzadko jest głównym i najważniejszym składnikiem majątku osoby posiadającej do niego prawo.


Co robić ww. sytuacji? Obecnie brak jest jednolitego rozwiązania, a każdy przypadek wymaga osobnej, wnikliwej i szczegółowej analizy prawnej.

Należy mieć także nadzieję na szybkie wprowadzenie przez Ustawodawcę nowelizacji przepisów, które wyeliminowałyby różne możliwości interpretacji i chroniłyby osoby posiadające prawa do lokali w zasobach Spółdzielni.   


r. pr. Barbara Wrońska 






Zabezpieczenie hipoteczne ustanowione na nieruchomości Spółdzielni mieszkaniowej, a wyodrębnienie lokalu

Wyodrębnianie lokali i przenoszenie ich w odrębną własność jest uprawnieniem osób posiadających zarówno spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (art. 12 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) jak i prawo własnościowe (art. 1714 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

W przypadku złożenia wniosku, podjęcie stosownych działań prawnych zmierzających do zawarcia z osobą uprawnioną umowy w sprawie wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności, jest obowiązkiem Spółdzielni. Przeniesienie własności powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. Natomiast dla osoby uprawnionej warunkiem koniecznym do spełnienia, celem uzyskania prawa odrębnej własności lokalu, jest dokonanie spłaty, przypadającej na ten lokal, części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, jeżeli takowe istnieją oraz spłaty ewentualnego zadłużenia z tytułu opłat.

Wyżej wskazana procedura dla osoby zainteresowanej, posiadającej spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu, jest prosta do zastosowania. W istocie bowiem głównymi czynnościami do wykonania, których zobligowana jest osoba na rzecz, której będzie przenoszona własność lokalu jest złożenie wniosku i dokonanie ewentualnej spłaty, o ile takowa istnieje, oraz stawienie się do notariusza.
W całej ww. procedurze nie wolno również zapominać o weryfikacji księgi wieczystej założonej dla nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się wyodrębniany lokal. Sprawdzenie winno objąć, przede wszystkim dział IV, w którym wpisywane jest ewentualne zabezpieczenie hipoteczne. 
Pamiętajmy bowiem, iż w przypadku wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności zabezpieczenie hipoteczne ustanowione w związku z zaciągniętym przez Spółdzielnię kredytem, obciąży także nowo założoną dla wyodrębnionego lokalu księgę wieczystą

W takim też przypadku, jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego, należy zwrócić się do Spółdzielni o otrzymanie oświadczenia wierzyciela hipotecznego o zwolnieniu wyodrębnianego lokalu spod ustanowionej hipoteki. Oświadczenia takie, wydawane przez banki, są regułą na rynku pierwotnym, tj. zbywania lokali przez dewelopera budującego z udzielonego kredytu bankowego zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości inwestycyjnej. Niestety w przypadku lokali znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych i położonych na nieruchomościach będących zabezpieczeniem udzielonego kredytu nie związanego z budową samego budynku, należy wskazać, iż nie w każdym przypadku będzie możliwym otrzymanie ww. oświadczenia

Niestety zgoda wierzyciela na złożenia omawianego oświadczenia uzależniona jest od zdarzeń, na które osoba uprawniona do lokalu nie ma wpływu, takich jak treść samej umowy kredytowej, wysokość zadłużenia, zobowiązanie już spłacone. Uzyskanie jednakże ww. oświadczenia, a następnie wyodrębnienie lokalu wolnego od obciążeń, jest jedyną metodą „pozbycia się” zadłużenia zaciągniętego przez Spółdzielnię.

O sytuacji prawnej osób z lokalami spółdzielczymi w przypadku egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką w następnym artykule. 

r. pr. Barbara Wrońska