PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCI

Obecnie nadal trwają pracę nad nową ustawą regulująca przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Projekt zakłada przekształcenie z mocy samego prawa oraz obowiązek wnoszenia tzw. opłaty przekształceniowej przez czas określony w ustawie. 

Wróćmy jednakże do stanu prawnego obowiązującego obecnie. Sprawę przekształceń reguluje bowiem Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. 

Stanowi ona o możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności dla użytkowników wieczystych (współużytkowników), którzy posiadali wskazane prawo w dniu 13 października 2005 r. (Ustawę stosuje się również do użytkowników wieczystych i współużytkowników, którzy nabyli prawo po 13 października 2005 r. na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), a także osób fizycznych i prawnych będących właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego.) 

Głównym problemem dla użytkowników wieczystych w zakresie możliwości skorzystania z przekształcenia dokonanego w oparciu o przepisy omawianej Ustawy jest konieczność zapłaty opłaty za przekształcenie, której wysokość jest ustalana według wartości nieruchomości. Opłata może być rozłożona na raty od 10 do 20 lat, a ponadto Ustawa przewiduje możliwość uzyskania od przedmiotowej opłaty bonifikaty. Poza przypadkami określonym w Ustawie w zakresie ustalenia zasad przyznawania bonifikaty Ustawa odsyła do zarządzenia Wojewody w zakresie nieruchomości Skarbu Państwa oraz uchwały właściwej rady lub sejmiku w sprawach nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego.

Do czerwca br. na terenie m.st. Warszawy brak było regulacji dotyczących możliwości skorzystania z bonifikaty przez spółdzielnie mieszkaniowe. W dniu 8 czerwca 2017 r. została podjęta przez Radę Miasta Stołecznego Warszawy Uchwała Nr L/1217/2017  w sprawie określenia warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych. Pamiętajmy jednakże, iż ww. regulacja dotyczy wyłącznie nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym spółdzielni mieszkaniowych w dniu 13 października 2005 r.  

W § 1 Uchwała Nr L/1217/2017 stanowi o możliwości uzyskania:

• 95% bonifikaty zarówno przez osoby fizyczne, jak i spółdzielnie mieszkaniowe, od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami,
• 99% bonifikaty zarówno przez osoby fizyczne, jak i spółdzielnie mieszkaniowe, które wniosły opłatę za cały 99 letni okres użytkowania wieczystego, od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. 

Jednakże należy mieć na uwadze, iż w zakresie przekształcenia udziałów w prawie użytkowania wieczystego przypadających na lokale użytkowe bonifikata nie jest udzielana, a tym samym koszt przekształcenia wartości prawa za ww. udziały będzie należny w pełnej wysokości, zgodnie z brzmieniem § 2 Uchwały Nr L/1217/2017   W przypadku przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe i inne, bonifikata, będzie przysługiwała proporcjonalnie do stosunku powierzchni lokali mieszkalnych i garażowych do powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości.  

Niestety organ, który wydał decyzję przekształceniową może zażądać zwrotu opłaty po jej waloryzacji w przypadku, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. 

Powyższe nie dotyczy wyłącznie zbycia na rzecz osoby bliskiej (zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu),spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. 

W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowi, iż  wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności winien być złożony przez:

1. wszystkich współużytkowników wieczystych, lub
2. współużytkowników wieczystych, których suma udziałów w prawie wynosi co najmniej połowę. Jednakże jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku współużytkownicy, których udziały w prawie wynoszą co najmniej połowę, mogą wystąpić do sądu z żądaniem rozstrzygnięcia w zakresie przekształcenia prawa. 

Współużytkownicy wieczyści nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i garażami w zasobach spółdzielni mieszkaniowej to sama spółdzielnia oraz właściciele odrębnych lokali. Współużytkownikami wieczystymi nie są osoby uprawnione z tytułu spółdzielczych praw do lokali (własnościowego i lokatorskiego), w ramach tych praw użytkowanie wieczyste należy do Spółdzielni. 

Pamiętajmy również, iż zgodnie z art. 46 § 1 pkt. 3 Ustawy prawo spółdzielcze, aby Zarząd Spółdzielni mógł złożyć wniosek koniecznym jest uprzednie podjęcie przez Radę Nadzorczą uchwały o wyrażeniu zgody na przekształcenie prawa oraz ewentualne obciążenie nieruchomości w przypadku ustanawiania hipoteki przymusowej. 

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Wysokość opłaty jest ustalana w decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Opłatę, na wniosek użytkowania wieczystego, rozkłada się na raty na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat.

W tym zakresie należy wskazać, iż Spółdzielnia występując o raty będzie działa wyłącznie w zakresie posiadanego udziału w nieruchomości. Tym samym w przypadku gdy właściciel odrębnego lokalu mieszkalnego również będzie zainteresowany rozłożeniem opłaty przekształceniowej, do wniesienia której będzie zobowiązany, na raty powinien wystąpić z własnym indywidulanym wnioskiem w tej sprawie.  

Nieuiszczona część rozłożonej na raty opłaty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a właściwa rada lub sejmik w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, mogą wyrazić zgodę na zastosowanie, innej stopy procentowej.

Wierzytelność z tytułu opłaty, rozłożonej na raty, podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna decyzja o przekształceniu.

Barbara Wrońska

radca prawny

Ustawa o Ziemi czyli Rządowy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Ostatnio tzw. ustawa o ziemi, nie schodzi z czołowych ramówek głównych serwisów informacyjnych oraz pierwszych stron gazet. Jako prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości śledzę z wielką uwagą i poniekąd dużym niepokojem wszystkie doniesienia o trwającym procesie legislacyjnym.

Po pierwsze należy wskazać, iż uzasadnieniem projektu ww. ustawy jest ochrona polskiej ziemi przed jej wykupem przez obcokrajowców. 1 maja 2016 r. kończy się obowiązujący od 2004 r. (wejście Polski do UE) okres ochronny i co do zasady obcokrajowcy będą mogli wówczas bez zezwolenia ministerialnego nabywać ziemie rolną. W ślad za ww. celem wprowadzenia tejże ustawy idą jej zapisy, które to z kolei, poniekąd chyba gubiąc pierwotny zamysł tj. ochrona polskiej ziemi, stwarzają prostą drogę do nacjonalizacji.

Ponadto przepisy projektowanej nowelizacji Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego spowodują zahamowanie rozwoju wsi oraz inwestycji.

Po pierwsze zgodnie z projektem nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Za rolnika indywidualnego uważa się natomiast osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Tym samym efektem wprowadzenia ww. zmian będzie okoliczność dokonywania sprzedaży najczęściej pomiędzy sąsiadami, tj. nabywca – rolnik indywidulany chcący powiększyć swoje gospodarstwo dokona zakupu nieruchomości rolnej sąsiada. Jednakże zdecydowanie gorsza sytuacja wystąpi w obszarach biedniejszych, gdzie zwyczajnie nikogo nie będzie stać na zakup nieruchomości. Ograniczenie powyższe dotyczące możliwości sprzedaży ziemi wyłącznie innemu rolnikowi indywidualnemu nie będzie mieć zastosowania, wyłącznie w sytuacji, zaistnienia jednego z enumeratywnie wskazanych w projekcie ustawy przypadków, m. in nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa.

Równocześnie możliwość zbycia nieruchomości rolnej innym podmiotom dopuszczalna będzie jedynie na podstawie wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej decyzji Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych i to tylko w przypadku jeśli wykaże się, iż nie było możliwości dokonania zbycia osobie, której sprzedaż jest dopuszczalna przez ustawę. W tym momencie pojawia się zasadniczy problem dotyczący konieczności udowodnienia przez zbywcę w postępowaniu administracyjnym, iż nie było możliwości sprzedać ziemi żadnemu innemu rolnikowi, osobie bliskiej, ani też Jednostce Samorządu Terytorialnego lub Skarbowi Państwa. Jak bowiem udowodnić, iż nie można było sprzedać ziemi innemu rolnikowi indywidulanemu  przy czym mówiąc, iż nie było możliwości dokonania powyższej sprzedaży w zasadzie należy zakładać, iż chodziłoby tu o sytuację w znaczeniu braku chęci zakupu przez potencjalnych (zgodnie z przepisami ustawy) kupujący. Jak zbywca miałby powyższe wykazać? Dokumenty, świadkowie … trudno powiedzieć, ale jeśli tak, a krąg potencjalnych kupujących byłby znacznych to cała procedura gromadzenia dowodów mogłaby trwać nawet kilka lat. Wydaje się więc, iż wyłącznie na zasadzie oświadczenia złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej, ale czy taka forma byłaby wystarczającą, bo jeśli nie to w istocie wielokrotnie, dla potencjalnego sprzedającego, uzyskanie zgody Prezesa Agencji, nie będzie możliwe. Wówczas w przypadku wydania decyzji odmownej Agencja Nieruchomości Rolnych jest co prawda zobowiązana do zakupu takiej nieruchomości, jednakże jej cena nie będzie już ustalona przez zbywcę a określona jako wartość rynkowa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. No cóż niejednokrotnie niestety cena taka nie będzie odpowiadać kwocie, którą żądałby zbywca i którą potencjalny nabywca był gotów zapłacić. Dodatkowym zapisem ustawy jest ograniczenie dla nabywcy nieruchomości rolnej, który po jej  zakupie jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W przedmiotowym okresie, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Kolejnym wysoce niepokojącym zapisem projektu ustawy jest przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Powyższa regulacja obejmie wszelkie spółki prawa handlowego, bez znaczenia będzie pozostawać profil ich działalności, o ile posiadają jakąkolwiek nieruchomość rolną.  W przypadku sprzedaży udziałów lub akcji, prawo pierwokupu posiada Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa. Przy czym należy wyraźnie zaznaczyć, iż nabycie udziałów lub akcji nie jest ograniczone do wartości samej nieruchomości rolnej posiadanej przez spółkę. Będzie to de facto prowadziło do przystępowania do spółek wspólnika „niechcianego” oraz wzrostu kosztów samych transakcji. Ponadto zapis projektu ustawy, dotyczy także sytuacji objęcia udziałów za aport, jak również w przypadku uzyskania przez Spółkę prawa do gruntu rolnego na mocy podziału lub łączenia spółek. Należy przy tym zaznaczyć, iż przed nabyciem udziałów i akcji Agencja może przeglądać księgi i dokumenty spółki oraz żądać od spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach. Równocześnie nie zawiadomienie Agencji o sprzedaży lub dokonaniu transakcji objęcia akcji rodzi konsekwencję nieważności czynności prawnej na podstawie, której doszło do nabycia udziałów i akcji. Nieważność takiej umowy powoduje dalej idące konsekwencję dla stwierdzenia nieważności czynności dokonanych przez „rzekomego” wspólnika - nabywcę udziałów lub akcji.  

Projekt ustawy nie ominął także spółek osobowych bowiem na mocy proponowanych zapisów, bowiem w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Równocześnie każda spółka osobowa będzie zobowiązana powiadomić Agencję o zmianie bądź przystąpieniu nowego wspólnika do tej spółki w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie wspólnika.

Wyżej pokrótce przedstawione zostały budzące zastrzeżenia i niepokoje, tak wśród prawników jak i wśród osób, do których ustawa będzie mieć zastosowanie, regulacje proponowanej nowelizacji. Proces legislacyjny jest w toku. Czas i dalsze prace parlamentarne pokażą w jakiej formie przyjęta zostanie procedowana ustawa, aczkolwiek jako prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości mam nadzieję, iż ten projekt ustawy nie stanie się prawem stanowionym.

Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania – lokale garażowe

Nieruchomość z posadowionym lokalem garażowym stanowi w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) pozostałą nieruchomość gruntową (art. 72 ust. 3 pkt. 5), obciążoną 3 % wysokością stawki opłat rocznych za wieczyste użytkowanie.  

Powyższego w żadnym zakresie nie podważa okoliczność, iż de facto lokal garażowy wykorzystywany jest przez osoby zamieszkałe w danym budynku lub budynkach sąsiednich, pośrednio właśnie na cele związane z funkcją mieszkalną.

Cel oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej określa się w umowie o ustanowieniu tegoż prawa jako cel jednostkowy lub kilka celów, przy czym w takim przypadku decydujące znacznie ma cel określony jako podstawowy. Równocześnie informacje o jednostce

orzeczenia sądów

orzeczenia administracji

tezy z piśmiennictwa

pisma urzędowe

projekty ustaw

komentarze

wzory i zestawienia

jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.

Wprowadzony do u.g.n., po nowelizacji z 2007r., art. 73 ust. 2a ww. ustawy stanowi, iż powyższą regulację stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku:

1)   ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, lub

2)   zmiany sposobu korzystania z lokalu.

Wskazana nowelizacja niewątpliwe zmierzała do zwiększenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Bowiem przed wprowadzoną zmianą organy nie miały podstaw do zwiększania stawki procentowej opłaty rocznej w przypadku wyodrębnienia na działce lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny. W pełni zastosowanie miało to do budynków mieszkalnych z lokalami garażowymi posadowionymi na jednej nieruchomości gruntowej, a nieco bardziej dyskusyjne mogło być w przypadku wyodrębnienia takiego lokalu na odrębnej działce (czy doszło, czy też nie do trwałej zmiany sposobu użytkowania przedmiotowego gruntu). Nie mniej jednak w chwili obecnej tj. po ww. nowelizacji z 2007r., z lokalem o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, będziemy mieć do czynienia zarówno w przypadku osobnej nieruchomości gruntowej i posadowionego na niej lokalu garażowego, jak i w sytuacji jednej nieruchomości gruntowej, na której poza budynkiem mieszkalnym, wyodrębniony został lokal garażowy, np. pod budynkiem.   

Zgodnie z treścią uchwały sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2012 r. w sprawie sygn. akt III CZP 62/12:

Ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego na cele parkingowe w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe stanowi wystarczającą przesłankę umożliwiającą zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 73 ust. 2a w związku z art. 73 ust. 2 i art. 72 ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

OSNC 2013/5/56, LEX nr 1230032, Biul.SN 2012/11/9

Dalej Sąd Najwyższy w ww. uchwale stwierdził, iż garaż stanowiący odrębną nieruchomość lokalową nie dzieli losu budynku, w którym został wyodrębniony i bez znaczenia dla ustalenia jego charakteru jest określenie przedmiotowego budynku jako mieszkalnego. Zdaniem SN nie daje to podstaw do uznania, że odrębny lokal garażowy usytuowany w tym budynku ma również taki charakter.

Jak uniknąć znacznie wyższej bo aż 3% stawki z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie?

Powyżej wskazano, iż wyższa stawka dotyczy lokali garażowych stanowiących odrębne budynki oraz, które pomimo położenia w budynku mieszkalnym zostały wyodrębnione jako osobne lokale. Niestety w przypadku osobnych budynków garażowych, a dodatkowo posadowionych na oddzielnej nieruchomości gruntowej nie ma możliwości przeciwdziałania wyższej stawce. W przypadku natomiast lokali garażowych posadowionych w budynkach mieszkalnych, a takich mamy zdecydowaną większość w tzw. nowym budownictwie, deweloper może uchronić nabywców lokali od ponoszenia w przyszłości wyższych opłat za miejsca postojowe. Jednakże należy to zrobić, już na etapie projektowym (w związku z wymogami Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), poprzez określenie charakteru miejsc postojowych jako przynależnych do lokali mieszkalnych lub też części wspólnych nieruchomości, z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca dla danego nabywcy. Wówczas jednakże lokal garażowy nie będzie stanowić odrębnej nieruchomości, a co za tym idzie wykluczona będzie możliwość dokonania sprzedaży miejsca postojowego bez równoczesnej sprzedaży lokalu mieszkalnego. Tym samym mniejsze opłaty, ale prawo do miejsca postojowego związane z prawem odrębnej własności lokalu. No cóż … coś za coś…

Istotnym jest również, iż jeśli jesteście Państwo przyszłymi nabywcami lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego, zwracajcie uwagę na tytuł prawny do gruntu (własność czy użytkowanie wieczyste) oraz na charakter prawny miejsca postojowego (odrębny lokal garażowy, powierzchnia przynależna, części wspólne nieruchomości).

Egzekucja z nieruchomości spółdzielczej obciążonej hipoteką, a spółdzielcze prawa do lokali

Jak wskazywałam już uprzednio, w przypadku upadłości Spółdzielni lub prowadzenia egzekucji z jej majątku, osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali posiadają określone przepisami prawa uprawnienia służące ochronie ich interesów, łącznie z przekształceniem z mocy prawa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności (zob. „Bankructwo Spółdzielni Mieszkaniowej - skutki prawne dla posiadaczy spółdzielczych praw do lokali i właścicieli odrębnych lokali” wpis z 28 stycznia 2015r.).

Jednakże wskazana regulacja dotycząca przekształceń spółdzielczych praw do lokali prawo odrębnej własności mająca na celu ochronę osób posiadających lokale w Spółdzielni mieszkaniowej, dozna poważanego uszczerbku w przypadku obciążenia nieruchomości Spółdzielni hipoteką.  

Wykładni przepisów prawa ww. zakresie, niekorzystnej dla osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali dokonał Sąd Najwyższy, w licznych orzeczeniach: postanowienie z dnia 27 lutego 2014 r. sygn. akt  II CSK 349/13, postanowienie z dnia 27 lutego 2014 r. sygn. akt II CSK 353/13, postanowienie z dnia 26 czerwca 2014 r. sygn. akt  II CSK 550/13, postanowienie z dnia 26 czerwca 2014 r. sygn. akt  II CSK 541/13.

Sąd Najwyższy stanął bowiem na stanowisku, iż osoby uprawnione z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali na skutek automatycznego przekształcenia prawa spółdzielczego w prawo odrębnej własności stają się dłużnikami hipotecznymi w stosunku do wierzycieli Spółdzielni, w przypadku gdy nieruchomość, na której znajduje się budynek wraz z lokalami, była obciążona hipoteką.

Zdaniem Sądu Najwyższego wskazaną hipotekę  należy wpisać do ksiąg wieczystych założonych dla przekształconych lokali własnościowych, jako hipotekę łączną.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż niestety ale w tym stanie rzeczy, a raczej wykładni dokonanej przez Sąd Najwyższy, każda osoba, której spółdzielcze prawo do lokalu uległo przekształceniu w związku z trwającą egzekucją, w przypadku jeśli lokal ten położony jest w budynku na nieruchomości obciążonej hipoteką, de facto staje się, w zakresie ograniczonym do posiadanego lokalu, współdłużnikiem zobowiązania zaciągniętego przez Spółdzielnię. Wskazane ograniczenie jest w istocie marnym pocieszeniem, biorąc pod uwagę fakt, iż przedmiotowy lokal nierzadko jest głównym i najważniejszym składnikiem majątku osoby posiadającej do niego prawo.

Co robić ww. sytuacji? Obecnie brak jest jednolitego rozwiązania, a każdy przypadek wymaga osobnej, wnikliwej i szczegółowej analizy prawnej.

Należy mieć także nadzieję na szybkie wprowadzenie przez Ustawodawcę nowelizacji przepisów, które wyeliminowałyby różne możliwości interpretacji i chroniłyby osoby posiadające prawa do lokali w zasobach Spółdzielni.   

r. pr. Barbara Wrońska 

Zabezpieczenie hipoteczne ustanowione na nieruchomości Spółdzielni mieszkaniowej, a wyodrębnienie lokalu

Wyodrębnianie lokali i przenoszenie ich w odrębną własność jest uprawnieniem osób posiadających zarówno spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (art. 12 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) jak i prawo własnościowe (art. 17¹⁴ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

W przypadku złożenia wniosku, podjęcie stosownych działań prawnych zmierzających do zawarcia z osobą uprawnioną umowy w sprawie wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności, jest obowiązkiem Spółdzielni. Przeniesienie własności powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. Natomiast dla osoby uprawnionej warunkiem koniecznym do spełnienia, celem uzyskania prawa odrębnej własności lokalu, jest dokonanie spłaty, przypadającej na ten lokal, części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, jeżeli takowe istnieją oraz spłaty ewentualnego zadłużenia z tytułu opłat.

Wyżej wskazana procedura dla osoby zainteresowanej, posiadającej spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu, jest prosta do zastosowania. W istocie bowiem głównymi czynnościami do wykonania, których zobligowana jest osoba na rzecz, której będzie przenoszona własność lokalu jest złożenie wniosku i dokonanie ewentualnej spłaty, o ile takowa istnieje, oraz stawienie się do notariusza.

W całej ww. procedurze nie wolno również zapominać o weryfikacji księgi wieczystej założonej dla nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się wyodrębniany lokal. Sprawdzenie winno objąć, przede wszystkim dział IV, w którym wpisywane jest ewentualne zabezpieczenie hipoteczne. 

Pamiętajmy bowiem, iż w przypadku wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności zabezpieczenie hipoteczne ustanowione w związku z zaciągniętym przez Spółdzielnię kredytem, obciąży także nowo założoną dla wyodrębnionego lokalu księgę wieczystą. 

W takim też przypadku, jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego, należy zwrócić się do Spółdzielni o otrzymanie oświadczenia wierzyciela hipotecznego o zwolnieniu wyodrębnianego lokalu spod ustanowionej hipoteki. Oświadczenia takie, wydawane przez banki, są regułą na rynku pierwotnym, tj. zbywania lokali przez dewelopera budującego z udzielonego kredytu bankowego zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości inwestycyjnej. Niestety w przypadku lokali znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych i położonych na nieruchomościach będących zabezpieczeniem udzielonego kredytu nie związanego z budową samego budynku, należy wskazać, iż nie w każdym przypadku będzie możliwym otrzymanie ww. oświadczenia. 

Niestety zgoda wierzyciela na złożenia omawianego oświadczenia uzależniona jest od zdarzeń, na które osoba uprawniona do lokalu nie ma wpływu, takich jak treść samej umowy kredytowej, wysokość zadłużenia, zobowiązanie już spłacone. Uzyskanie jednakże ww. oświadczenia, a następnie wyodrębnienie lokalu wolnego od obciążeń, jest jedyną metodą „pozbycia się” zadłużenia zaciągniętego przez Spółdzielnię.

O sytuacji prawnej osób z lokalami spółdzielczymi w przypadku egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką w następnym artykule. 

r. pr. Barbara Wrońska

Konsekwencje prawne niedostosowania statutu spółdzielni mieszkaniowej do powszechnie obowiązujących przepisów prawa

Nierzadkim problemem występującym w funkcjonowaniu Spółdzielni mieszkaniowych jest fakt, iż zapisy statutu jako podstawowego dokumentu, który jest regulacją bytu prawnego Spółdzielni, są niezgodne z obowiązującym prawem.

Niezgodność ta może być łatwo dostrzegalna np. zmiany przepisów prawa w zakresie Zebrań Przedstawicieli lub znacznie trudniejsza jak w przypadku sposobu liczenia głosów w trakcie obrad Walnego Zgromadzenia (do dnia dzisiejszego znaczna większość Spółdzielni mieszkaniowych nie dostosowała postanowień Statutu do brzmienia art. 8³ ust. 9 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).  

Organem władnym podjąć uchwałę w sprawie zmiany w statucie, zgodnie z art. 38 § 1 pkt. 10 Prawa Spółdzielczego, jest Walne Zgromadzenie. Tym samym w przypadku dostrzeżenia niezgodności treści statutu z obowiązującym prawem Zarząd Spółdzielni powinien przygotować projekt stosownej uchwały, wnieść go pod obrady najbliższego posiedzenia Walnego Zgromadzenia, które w drodze głosowania powinno przyjąć uchwałę dokonującą zmian w treści Statutu.

Jednakże należy również zastanowić się nad konsekwencjami prawnym jeśli Walne Zgromadzenie nie przyjmie uchwały lub jej projekt nie zostanie wniesiony pod obrady, a także co w przypadku gdy Spółdzielnia nie ma w treści statutu organu jakim jest Walne Zgromadzenie, a zamiast tego nadal występuje Zebranie Przedstawicieli.  

Po pierwsze zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 58 § 1 k.c. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Wobec powyższego oczywistym jest, iż wszelkie czynności wykonane w oparciu o postanowienie Statutu sprzeczne z obowiązującym prawem będzie nieważne lub też spowoduje nieistnienie w obrocie prawnym uchwalanych uchwał. Tym samym w sytuacji dalszego odbywania Zebrań Przedstawicieli, zamiast Walnego Zgromadzenia, należy uznać, iż wszelkie uchwały (z wyjątkiem uchwały zmieniającej statut) przez ten organ podjęte będą nieistniejącymi, jako że podjętym przez organ, którego zwołanie nastąpiło w sprzeczności z przepisami ustawy. Podobnie sytuacja będzie wyglądać w przypadku obliczania wymaganej większości głosów na Walnym Zgromadzeniu na podstawie przepisów Prawa Spółdzielczego zamiast Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nieistnienie obejmie  zarówno uchwały o zatwierdzeniu sprawozdań, podziale nadwyżki bilansowej lub pokryciu straty, a także uchwały wyborcze do Rady Nadzorczej.

Dla zainteresowanych omawianą tematyką polecam publikację dr Waldemara Walczaka „Wpływ ustawowych regulacji na standardy nadzoru korporacyjnego w spółdzielniach mieszkaniowych”

https://www.academia.edu/10411767/Wp%C5%82yw_ustawowych_regulacji_na_standardy_nadzoru_korporacyjnego_w_sp%C3%B3%C5%82dzielniach_mieszkaniowych

W tym miejscu, ślad za publikacją dr Waldemara Walczaka - wskazaną powyżej, należy również przytoczyć Uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2012r. w sprawie sygn. akt III CZP 84/11, w której Sąd Najwyższy stwierdził, iż Zebranie Przedstawicieli Spółdzielni, która nie dopełniła obowiązków przewidziany w nowelizacji Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007r., pozostaje je organem statutowym. Jednakże, i tu w pełni podzielam interpretacje tejże Uchwały dokonaną przez dr Waldemara Walczaka, pozostawienie Zebrania jako organu statutowego miało tylko i wyłącznie to znaczenie, iż był to organ, który mógł dokonać koniecznych zmian w statucie.  

Należy również wskazać, iż w sytuacji gdy wbrew obowiązującym przepisom prawa statut Spółdzielni mieszkaniowej pozostaje niezmienionym, zastosowanie powinny znaleźć odpowiednie przepisy prawa z pominięciem zapisów statutowych. Bowiem w hierarchii aktów prawnych prawo powszechnie obowiązujące jest ponad prawem wewnętrznym podmiotów korporacyjnych, uchwalanym przez ich organy. Tym samym w przypadku gdy do chwili obecnej niezmieniony Statut stanowi, iż organem Spółdzielni jest Zebranie Przedstawicieli, to Zarząd Spółdzielni, działając na podstawie przepisów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, powinien zwołać Walne Zgromadzenie, które to należy uznać za organ władny podjąć również uchwałę w przedmiocie zmian w statucie. Należy również wskazać, iż w ślad za Uchwałą SN z dnia 10 maja 2012r. w chwili obecnej możliwość zwołania i obradowania Zebrania Przedstawicieli należy uznać za wątpliwą i ograniczyć wyłącznie do podjęcia uchwały w przedmiocie zmiany Statutu, natomiast jakichkolwiek inne uchwały, jako że podjęte przez organ sprzeczny obowiązującemu prawu, będą nieistniejącym. Sankcją natomiast za niedostosowanie postanowień statutu do wymogów obowiązującego prawa, na którą również zwrócił uwagę dr Waldemar Walczak w swojej publikacji, jest przewidziana w art. 26 Ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym możliwość ustanowienia dla Spółdzielni, przez Sąd Rejestrowy kuratora.

Wobec powyższego raz jeszcze należy wyraźnie podkreślić, iż w przypadku niedostosowania treści statutu do obowiązujących przepisów prawa, koniecznym jest niezwłoczne podjęcie przez Zarząd Spółdzielni czynności eliminujących powstałą sytuację.

Radca Prawny Barbara Wrońska 

Bibliografia

Waldemar Walczak „Wpływ ustawowych regulacji na standardy nadzoru korporacyjnego w spółdzielniach mieszkaniowych” 

https://www.academia.edu/10411767/Wp%C5%82yw_ustawowych_regulacji_na_standardy_nadzoru_korporacyjnego_w_sp%C3%B3%C5%82dzielniach_mieszkaniowych

Cesja udziału w Spółdzielni Mieszkaniowej

Kwestią omówioną w niniejszym artykule będzie odpowiedź na pytanie czy posiadany przez członka spółdzielni mieszkaniowej udział może być cedowany na osobę trzecią – nabywcę lokalu. W istocie sprawa nie jest zupełnie oczywistą i jasną. W praktyce bowiem budzi ona pewne wątpliwości i niejednokrotnie kończy się dość niefortunną dla byłych i przyszłych członków spółdzielni interpretacją przepisów, która prowadzi do konieczności wypowiedzenia udziału przez dotychczasowego członka, odczekania przez niego okresu nawet ponad 1 roku do zatwierdzenia sprawozdania finansowego przez Walne Zgromadzenia i dopiero przekazania uzyskanej kwoty pieniężnej przyszłemu członkowi celem dokonania wpłaty na udziały.

Wobec powyższego już na wstępie należy wskazać, iż cesja udziału jest działaniem prawnie dopuszczalnym.

Prawo Spółdzielcze oraz Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie stanowią wprost o możliwości dokonywania cesji praw udziałowych. Jednakże Ustawa Prawo Spółdzielcze reguluje kwestie dziedziczenia udziałów oraz możliwości prowadzenia z nich egzekucji. Tym samym udział został ukształtowany jako prawo majątkowe nie posiadające charakteru ściśle osobistego.

Przy dokonywaniu cesji udziału należy również pamiętać, iż utrata członkostwa, ( z wyjątkiem dziedziczenia – omówione w jednym z następnych artykułów), powoduje niejako przejście od prawa tj. udziału do zwrotu dokonanych na jego pokrycie wpłat, czyli mówiąc wprost od prawa do środków finansowych. Tym samym wymaga określenia jakie czynności winny być dokonane przez cedenta i cesjonariusza i w jakiej kolejności aby nie nastąpiła utrata prawa.

Wobec powyższego, po pierwsze strony powinny zawrzeć umowę. W celu wyeliminowania jakichkolwiek wątpliwości ze strony Spółdzielni co do cesji udziału, umowa powinna być zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie lub urzędowo poświadczonymi. W umowie tej powinno być wskazane, iż cesja udziału dochodzi do skutku pod warunkiem, iż:

·         w określonym terminie cedent złoży w Spółdzielni wniosek o wykreślenie z rejestru członków z uwagi na utratę prawa do lokalu i zostanie wykreślony,

a

·         cesjonariusz złoży deklarację przyjęcia w poczet członków i zostanie przyjęty.

Następnie cedent zobowiązany jest złożyć ww. wniosek wraz z odpisem umowy oraz w tym samym czasie cesjonariusz powinien złożyć deklarację również z odpisem umowy i wskazaniem, iż w przypadku przyjęcia w poczet członków i wykreślenia cedenta nastąpi cesja udziału na jego rzecz.

Po wykreśleniu cedenta i przyjęciu cesjonariusza w poczet członków Spółdzielni, uznać należy cesję za skutecznie dokonaną.

Wymaga również stwierdzenia, iż cesja udziału dochodzi do skutku wraz z dokonaniem pomiędzy cesjonariuszem a cedentem wskazanych powyżej czynności i nie jest zależna od zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok, w którym cesja nastąpiła. Bowiem regulacja wskazującą na wypłatę udziału dopiero po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego ma na celu ewentualną konieczność pokrywania strat spółdzielni. W przypadku natomiast cesji udział pozostaje niezmienny, a zmianie ulega jedynie osoba członka. Ponadto należy wskazać, iż w przypadku gdy cedowany udział został wpłacony w wysokości niższej niż obecnie ustalona, nowy członek ma obowiązek uzupełnić różnicę.

Barbara Wrońska

Radca Prawny