Eksmisja z lokalu mieszkalnego

Postępowanie w sprawie opróżnienia lokalu jest najczęściej długotrwałą procedurą, a wykonanie wyroku eksmisyjnego obwarowane jest przewidzianymi przez prawo obostrzeniami, dopiero po spełnieniu których, eksmisja staje się realnie możliwa.

Podstawową kwestią postępowania w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego jest okoliczność, iż polskie prawo nie przewiduje eksmisji na tzw. „bruk”. Każda osoba usuwana w sposób przymusowy z lokalu musi mieć zapewnione inny lokal lub pomieszczenie, do którego będzie eksmitowana.

 

Pierwszą kwestią, która niejednokrotnie wstrzymuje na wiele lat wykonanie eksmisji jest prawo eksmitowanego do lokalu socjalnego.  Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego po przez lokal socjalny - należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

 

W postępowaniu sądowym w sprawie o eksmisje Sąd, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez osoby wobec, których ma być orzeczona eksmisja, a także ich sytuację rodzinna i materialną, z urzędu bada czy występują przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. W szczególności Sąd może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego w sytuacji gdy:

·         powództwo o eksmisję wytoczył współlokator wobec małżonka, rozwiedzionego małżonka lub współlokatora jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwiał wspólne zamieszkiwanie;

·         powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia wytoczył inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym samym budynku wobec innego lokatora, który wykraczał w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w tym budynku;

·         Ponadto regulacji prawnej dotyczącej orzekania o prawie do lokalu socjalnego nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

 

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na Gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Ponadto Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, wobec:

1)    kobiety w ciąży,

2)    małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3)    obłożnie chorych,

4)    emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5)    osoby posiadającej status bezrobotnego,

6)    osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Powyższe odnosi się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu wchodzącego w skład:

·         publicznych zasobów mieszkaniowych,  

·         zasobów mieszkaniowym spółdzielni mieszkaniowej,

·         zasobów mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego.

Tym samym w przypadku utraty tytułu prawnego do lokalu niemieszczącego się w jednej z podanych powyżej grup, Sąd nie jest zobligowany do orzeczenia prawa do lokalu socjalnego wobec osób wyszczególnionych w pkt od 1 do 6.  

Zgodnie z powyższym jeżeli w wyroku nakazującym opuszczenie i opróżnienie lokalu Sąd równocześnie wstrzymał jego wykonanie z uwagi na orzeczone prawo do lokalu socjalnego wówczas eksmisja danej osoby lub osób będzie możliwa dopiero po zaoferowaniu przez właściwą Gminę lokalu socjalnego.

 

Nawet jeśli wyrok eksmisyjny nie orzeka o prawie do lokalu socjalnego, należy pamiętać, co już zostało wskazane na początku niniejszego opracowania, iż eksmisja na „bruk”, zgodnie z polskim prawem, nie jest dopuszczalna.

 

W oparciu o art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego komornik przeprowadzając eksmisję dokonuje następujących czynności:

·          Usuwa daną osobę do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje jej tytuł prawny i w którym może zamieszkać;

·         W sytuacji gdy dana osoba nie posiada tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzymuje się z dokonaniem czynności do czasu, gdy Gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Gmina ma na wskazanie przedmiotowego pomieszczenia okres 6 miesięcy.

·         W przypadku gdy Gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe, komornik eksmituje daną osobę do rzeczonego pomieszczenia.

·         W przypadku nie wskazania przez Gminę pomieszczenia tymczasowego komornik usunie eksmitowaną osobę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez Gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając daną osobę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

 

Ponadto wierzyciel lub osoba trzecia, a także sam eksmitowany może wskazać pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Wówczas komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności.

 

Należy również pamiętać, iż wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Przy czym za lokal nie należy uważać pomieszczenia tymczasowego, schroniska lub noclegowni. Tym samym nawet w sytuacji wskazania w okresie czasu od 1 listopada do 31 marca pomieszczenia tymczasowego, do którego może nastąpić eksmisja, komornik wstrzyma się z dokonaniem jakichkolwiek czynności.

Wskazany powyżej czasookres ochronny nie będzie stanowił przeszkody dla przeprowadzenia eksmisji, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Sąd w wyroku wskazuje te powody.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska