Wykluczenie i Wykreślenie z Rejestru Członków Spółdzielni, Uchwała o wygasnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

Ustanie członkostwa w Spółdzielni następuję z chwilą:

1. Wystąpienia członka ze Spółdzielni za wypowiedzeniem

Zgodnie z art. 22 Prawa Spółdzielczego wypowiedzenie powinno być dokonane pod nieważnością w formie pisemnej. Termin i okres wypowiedzenia określa statut. Za datę wystąpienia uważa się następny dzień po upływie okresu wypowiedzenia.

2. Ustanie członkostwa przez śmierć osoby fizycznej lub ustanie bytu prawnego osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawne, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną.

3. Rozwiązanie stosunku członkostwa przez Spółdzielnie

Zgodnie z art. 24 § 1 Prawa Spółdzielczego, Spółdzielnia może rozwiązać stosunek członkostwa tylko przez:

·         wykluczenie albo

·         wykreślenie członka.

4. Podjęcia przez Spółdzielnie skutecznej uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Zgodnie z art. 11 ust. 1³  Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, do uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy - Prawo spółdzielcze o uchwale o wykluczeniu członka ze spółdzielni. Z chwilą gdy wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie uchwały stanie się skuteczne, ustaje członkostwo w spółdzielni (art. 11 ust. 1⁴ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

 

W chwili obecnej zajmiemy się szerzej omówieniem kwestii związanych z wykluczeniem i uchwałą o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu oraz wykreśleniem z rejestru członków.

WYKLUCZENIE

 

Zgodnie z art. 24 § 2  Prawa Spółdzielczego wykluczenie członka ze spółdzielni może nastąpić w wypadku, gdy z jego winy umyślnej lub z powodu rażącego niedbalstwa dalsze pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub dobrymi obyczajami. Przy czym statut Spółdzielni powinien określać przyczyny wykluczenia.

 

Wobec powyższego jest oczywistym, iż podstawy wykluczenia ze Spółdzielni określone w statucie powinny wynikać z winy kwalifikowanej przez umyślność lub rażące niedbalstwo członka.

Wina umyślna – występuje wtedy kiedy dana osoba tu: członek spółdzielni, postępuje poprzez swoje działanie lub zaniechanie w sposób bezprawny tj. w sposób niezgodny z istotą obowiązków wynikających z członkostwa, a przy tym ma tego świadomość lub przewidując taką możliwość godzi się na to.

Rażące niedbalstwo – aby zdefiniować rażące niedbalstwo, w pierwszej kolejności należy omówić termin niedbalstwa, które stanowi przesłankę nieumyślności tj. takie działanie lub zaniechanie danej osoby tu: członka spółdzielni, które jest bezprawne aczkolwiek w przeciwieństwie do winy umyślnej wynika z niedołożenia należytej staranności, czyli wskazana powyżej osoba nie miała, aczkolwiek gdyby zachowała należytą staranność, powinna mieć świadomość bezprawności swojego działania lub zaniechania. Jednakże w przypadku podstaw wykluczenia mamy do czynienia z  rażącym niedbalstwem, które jest skrajną postacią niedbalstwa, tj. bezprawność działania lub zaniechania była oczywista, również dla osób trzecich, przy zachowaniu minimum wymaganej w danych okolicznościach staranności. Wyznaczenie granicy między niedbalstwem, a rażącym niedbalstwem jest dokonywane w okolicznościach danego wypadku i jest obarczone pewnym "luzem ocennym" w sytuacjach granicznych. Stwierdzenie, że czynności były podjęte z rażącym niedbalstwem jest możliwe, gdy czynności te w sposób oczywisty wykraczają poza granice tego luzu; Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 13 czerwca 2013 r. sygn. akt I ACa 574/13.

Przykładowymi podstawami wykluczenia wskazanymi w statucie Spółdzielni mogą być:

1. poważne naruszenie zasad współżycia społecznego poprzez wkraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

2. świadome lub celowe działanie na szkodę Spółdzielni.

3. rażące lub uporczywe naruszenia statutu, regulaminów i innych uchwał organów Spółdzielni.

4. zaleganie z zapłatą opłat należnych Spółdzielni za co najmniej 3 okresy płatności pomimo, iż sytuacja materialna członka wskazuje, iż mógłby je wnosić w terminie.

 

O ile trzy pierwsze przykładowe podstawy wykluczenia są możliwe do stwierdzenia w oparciu o informacje uzyskane od mieszkańców lub też własne ustalenia Spółdzielni tj. osób wchodzących w skład organów lub pracowników, o tyle ostatnia podstawa jest trudna do zweryfikowania. Bowiem wystąpienie przesłanki wykluczenia musi być należycie udowodnione, a sama podstawa musi istnieć w rzeczywistości. Dlatego też niejednokrotnie sprawdzenie stanu materialnego członka Spółdzielni jest niemożliwym do wykonania. W takim też przypadku, gdy rozwiązanie stosunku członkostwa przez Spółdzielnię swoje oparcie ma znaleźć w braku wnoszenia stosownych opłat i równocześnie nie posiadania wystarczającej wiedzy na temat sytuacji ekonomicznej członka, radziłabym zastosowanie trybu wykreślenia.

UCHWAŁA O WYGAŚNIĘCIU SPÓŁDZIELCZEGO LOKATORSKIEGO PRAWA DO LOKALU

 

Jak już zostało wskazane powyżej  do uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy - Prawo spółdzielcze o uchwale o wykluczeniu członka ze Spółdzielni. Dlatego też zanim omówimy podstawy wykreślenia, parę słów w sprawie wskazanej powyżej uchwały, a konkretnie dopuszczalnych przez prawo przyczyn jej podjęcia. Zgodnie z art. 11 ust. 1¹ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:

1)    jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)    jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, za 6 miesięcy.

 

W niniejszym przypadku należy również stwierdzić, iż pomimo odesłania do przepisów o wykluczeniu tj. odpowiedniego ich stosowania, podstawy podjęcia przedmiotowej uchwały są ściśle określone w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Należy tym samym wykluczyć możliwość dowolnej regulacji w statucie. Tym samym tylko przesłanki wskazane powyżej mogą być przyczyną podjęcia uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

 

WYKREŚLENIE

Zgodnie z art. 24 § 3 Prawa Spółdzielczego:

 

Członek niewykonujący obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych może być wykreślony z rejestru członków spółdzielni. Statut określa przyczyny wykreślenia.

Wobec powyższego w przypadku wystąpienia określonych w statucie podstaw wykreślenia, po stronie członka spółdzielni, brak jest winy (umyślnej lub nieumyślnej) w zaistnieniu przedmiotowych zdarzeń.

 

Przykładowe podstawy wykreślenia z rejestru członków wskazane w statucie mogą być następujące:

1. zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa odrębnej własności, jeśli było to jedyne prawo do lokalu w Spółdzielni przysługujące danemu członkowi, który nie złożył rezygnacji z członkostwa.

2. utrata spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w postępowaniu egzekucyjnym,  jeśli było to jedyne prawo do lokalu w Spółdzielni przysługujące danemu członkowi.

3. utrata prawa do lokalu w wyniku podziału majątku, na mocy którego prawo do lokalu przypadło byłemu małżonkowi.

4. zaleganie z zapłatą opłat należnych Spółdzielni za co najmniej 3 okresy płatności.

 

Jak widać w ostatnim przypadku brak jest odesłania do sytuacji materialnej członka i możliwości ponoszenia przedmiotowych opłat w terminie.   

 

W tym miejscy należy również wskazać na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2013 r., w sprawie o sygn. akt II CSK 658/12. Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, iż przesłanką wykreślenia określoną w statucie może być także okoliczność utworzenia wspólnoty mieszkaniowej wyłączonej spod działania prawa spółdzielczego, której zarząd nieruchomością wspólną odjęty został spółdzielni. Zdaniem Sądu Najwyższego takiemu zapisowi w statucie nie stoi na przeszkodzie treść art. 23 ust. 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - /Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta/.

 

PROCEDURA WYKLUCZENIA, PODJĘCIA UCHWAŁY O WYGASNIĘCIU SPÓŁDZIELCZEGO LOKATORSKIEGO PRAWA DO LOKALU  LUB WYKREŚLENIA

 

Postanowienia statutu Spółdzielni stanowią, który organ tj. Walne Zgromadzenie czy też Rada Nadzorcza, posiada uprawnienia w przedmiocie podejmowania przedmiotowych uchwał. Najczęściej ze względów praktycznych jest to Rada Nadzorcza Spółdzielni. Przed zaplanowanym posiedzeniem czy też zgromadzeniem (ilość dni pomiędzy zawiadomieniem a posiedzeniem lub zgromadzeniem powinien określać statut) Spółdzielnia zawiadamia na piśmie członka, którego sprawa ma być rozpatrywana, o terminie i miejscu, procedurze (wykluczenie, uchwała o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, wykreślenie) oraz przyczynach i podstawach wszczęcia przedmiotowego postępowania. Członek ma prawo stawić się na posiedzenie, a jeśli to zrobi wówczas organ ma obowiązek go wysłuchać. Jednakże w sytuacji nieusprawiedliwionego niestawiennictwa organ Spółdzielni ma prawo rozpatrzyć przedmiotową sprawę. Decyzje w przedmiocie wykluczenia i wykreślenie, podobnie jak wygaśnięcia prawa do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu zapadają w formie uchwał.       

Organ, który podjął stosowną uchwałę, ma obowiązek zawiadomić członka na piśmie wraz z uzasadnieniem o wykreśleniu albo wykluczeniu ze spółdzielni w terminie dwóch tygodni od dnia podjęcia uchwały. Uzasadnienie powinno w szczególności przedstawiać motywy, którymi kierował się organ spółdzielni uznając, że zachowanie członka wyczerpuje przesłanki wykluczenia albo wykreślenia określone w statucie. Zawiadomienie zwrócone z powodu niezgłoszenia przez członka zmiany podanego przez niego adresu ma moc prawną doręczenia.

Członek wykluczony, wykreślony lub wobec, którego podjęto uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu ma prawo wnieść odwołanie. /o procedurze odwołania od uchwał w przedmiocie wykluczenie i wykreślenia w następnym artykule/.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

Pracownie służące twórcom w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej

Pracownie służące twórcom do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki są lokalami w rozumieniu art. 2 ust.1 pkt  4 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Powyższe oznacza, iż w zakresie zasad nawiązywania stosunku najmu, praw i obowiązków wynajmującego i najemcy, zasad pobierania i podwyższania czynszu, wypowiadania umowy najmu pracownie twórców są objęte takimi samymi regulacjami prawnymi jak lokale mieszkalne tj. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, a w zakresie nieuregulowanym przepisy Kodeksu cywilnego. Ponadto zgodnie z treścią art. 2 ust. 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest również pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

Należy jednakże zauważyć, iż abyśmy mogli mówić o tożsamym statusie lokalu mieszkalnego i pracowni twórcy, zgodnie ze wskazanym powyżej art. 2 ust.1 pkt 4 Ustawy muszą być spełnione dwie przesłanki:

1. lokal musi mieć status pracowni twórcy;

2. najemca (twórca) musi wykorzystywać go do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

W sytuacji spełnienia tych dwóch przesłanek kumulatywnie – wówczas, czynsz musi odpowiadać zasadom wskazanym w z  art. 9 ust. 5 i 6 w zw. z art. 2 ust. 1 pkt. 8 i 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego:

Art. 9 ust. 5. W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.

6. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Art. 2 ust. 1

8)    opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

8a)  wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu - należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

b) zarządzania nieruchomością,

c)  utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

d) ubezpieczenia nieruchomości,

e)  inne, o ile wynikają z umowy.

Wobec powyższego wynajmujący – Spółdzielnia ma prawo pobierać czynsz w ustalonej przez siebie wysokości, tak jak dla lokali mieszkalnych, z uwzględnieniem wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, a oprócz czynszu jedynie opłaty niezależne od Spółdzielni.

Należy również pamiętać, iż w sytuacji gdy Spółdzielnia ma zamiar zmienić wysokość stawki czynszu musi dokonać wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości na zasadach określonych a art. 8 a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Ponadto najemca – twórca ma prowadzić działalność w zakresie kultury i sztuki. W mojej ocenie wprowadzenie przez ustawodawcę pojęcia działalność nie stanowi wystarczającej przesłanki do stwierdzenia, iż osoba wynajmująca pracownie może być uznana za twórcę tylko gdy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Działalność oznacza w istocie proces twórczy, który ma miejsce nawet bez prowadzenia tzw. własnej firmy i jest to faktyczne wykorzystanie pracowni w zakresie związanym wyłącznie z kulturą i sztuką. Tym samym zobowiązanie najemcy co do używania pracowni w wyżej wskazanym zakresie powinno być załącznikiem do każdej umowy najmu, z zastrzeżeniem odwołującym się do treści  art. 11 ust. 2 pkt. 1 w/w ustawy tj. w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z postanowieniami umowy wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc na przód na koniec miesiąca kalendarzowego.

W przypadku natomiast gdy jeden z powyżej wskazanych warunków nie będzie spełniony tj. albo lokal nie będzie mieć statusu pracowni albo też zostanie wynajęty osobie nie będącej twórcą lub też bez określenia przeznaczenia, wówczas nie będą spełnione przesłanki konieczne abyśmy mogli stwierdzić, iż zastosowanie znajdzie Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W takim przypadku zastosowanie będą mieć przepisy Kodeksu Cywilnego w zakresie regulacji dotyczącej najmu lokalu użytkowego.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

 

 

Egzekucja z Ekspektatywy Spółdzielczego Własnościowego Prawa do Lokalu

O Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. w sprawie sygn. akt III CZP 104/12, Biul.SN 2013/5/7, wydanej przez w składzie 7 sędziów tegoż Sądu, pisano już wiele zarówno na łamach prasy, jak i publikacji internetowych. Wskazana uchwała zmieniła dotychczasową linię orzeczniczą na podstawie, której było stanowcze rozdzielenie samego ograniczonego prawa rzeczowego w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a gruntem, na którym posadowiony był budynek. Przypomnijmy raz jeszcze tezę tego orzeczenia:

 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.

Zgodnie z zacytowaną powyżej uchwałą, nie jest możliwe założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jeżeli Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma uregulowanego stanu prawnego do gruntu tj. prawa własności lub użytkowania wieczystego, na którym budynek, z przedmiotowym lokalem, został posadowiony. Należy w tym miejscu nadmienić, iż problem nie jest rzadkością i zwłaszcza w przypadku Spółdzielni warszawskich dotyczy większości z nich. Jednakże pomimo początkowego, mówiąc potocznie, zamieszania co do możliwości zbycia takiego prawa, w chwili obecnej sytuacja została wyjaśniona i jest możliwym dokonywanie sprzedaży, jednakże nie samego prawa – a ekspektatywy jego nabycia. Ekspektatywa prawa oznacza, iż osobie dokonującej zbycia przysługuje określone uprawnienie pod warunkiem zawieszającym, iż w przypadku uregulowania przez Spółdzielnie prawa do gruntu, nabędzie ona spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Pomimo powyższego, zaistniałym na rynku nieruchomości w zakresie obrotu tego typu lokalami, problemem jest okoliczność, iż zakaz zakładania księgi wieczystej wyklucza dla nabywcy możliwość uzyskania kredytu bankowego, co w znacznym stopniu hamuje sam obrót.

Jednakże ze wskazaną uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. łączy się jako jej następstwo pewien bardzo korzystny aspekt, odnoszący się dla wierzycieli dochodzących swych roszczeń w postępowaniu egzekucyjnym od dłużnika – osoby uprawnionej z tytułu ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zgodnie z art. 17² ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega egzekucji. Natomiast na podstawie art. 17¹³ w/w ustawy: do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Jednakże w sytuacji lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości, do której Spółdzielnia nie ma uregulowanego stanu prawnego do gruntu, nie mamy do czynienia z ograniczonym prawem rzeczowym w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a jedynie ekspektatywę jego nabycia.

 

 

Tym samym w przypadku postępowania egzekucyjnego nie znajdą zastosowania regulację Kodeksu Postępowania Cywilnego w przedmiocie egzekucji z nieruchomości, a jedynie egzekucji z praw majątkowych, co znacznie ułatwia i przyspiesza możliwość egzekwowania wierzytelności.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

 

 

Ograniczenie prawa do nieruchomości - Quasi Wywłaszczenie

Kwestią bezsporną jest, iż w przypadku braku uregulowania służebności przesyłu właściciele, użytkownicy wieczyści oraz osoby, którym przysługują inne prawa rzeczowe do  nieruchomości gruntowych mają prawo nie wyrazić zgody na budowę, przebudowę, remont lub konserwacje jakichkolwiek sieci dystrybuujących media położonych na ich działce i nie stanowiących jej części składowych.  

Poniższe opracowanie ma znacznie nie tylko w przypadku konieczności prowadzenia mediów lub remontów i konserwacji sieci dystrybuujących media na nieruchomościach stanowiących własność lub oddanych w użytkowanie wieczyste pojedynczych osób, ale także dla nieruchomości z posadowionymi wielolokalowymi budynkami, gdzie tak jak w przypadku Spółdzielni Mieszkaniowych, część lokali stanowi przedmiot odrębnej własności ze związanym z tym prawem udziałem w gruncie, a do prowadzenia lub konserwacji urządzeń dostarczających media, które to łączy się z wejściem na przedmiotowy grunt, wymagana jest zgoda wszystkich jego współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych.

W związku z powyższym wyjaśnijmy pojęcie służebności przesyłu – jest to ograniczone prawo rzeczowe, wprowadzone przez ustawodawcę do Kodeksu Cywilnego art. 305¹ – 305⁴,  nowelizacją z dnia 30 maja 2008r., która weszła wżycie w dniu 3 sierpnia 2008r. Wskazane prawo powstaje na mocy umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą zamierzającym wybudować lub, którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne (art. 49 § 1 k.c.) Wskazane urządzenia nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. W przypadku gdy właściciel nieruchomości lub przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, każda ze stron może żądać ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem przez sąd. Wówczas omawiana służebność powstaje z mocy orzeczenia sądu. Ponadto zgodnie z art. 305⁴ k.c. w związku z art. 292 k.c. służebność przesyłu można nabyć także przez zasiedzenie.  

 

Na wstępie jednakże powiedzieliśmy, iż w omawianej w niniejszym opracowaniu sytuacji brak jest ustanowionej służebności przesyłu. Czy wobec powyższego, w przypadku odmowy udostępnienia terenu przez właścicieli, użytkowników wieczystych lub inne osoby posiadające prawa rzeczowe do gruntu, przedsiębiorca mający zamiar, a niejednokrotnie będący zmuszonym przez okoliczności, do wybudowania, remontu lub konserwacji sieci dystrybuującej media nie ma żadnych możliwości działania? Otóż w odróżnieniu od prawa cywilnego, które reguluje wskazaną kwestię jedynie poprzez ustanowienie służebności przesyłu, naprzeciw potrzebą przedmiotowych przedsiębiorstw, takich jak wodociągi, elektrownie, gazownie, kanalizacyjne itp. lub też jednostek samorządu terytorialnego, wychodzi prawo administracyjne, które w Ustawie o gospodarce nieruchomościami na podstawie art. 124 – 124b u.g.n. wprowadza możliwość – nazwijmy to umownie – quasi wywłaszczenia nieruchomości.    

Należy bowiem zauważyć, iż czynności dotyczące budowy, konserwacji, wymiany, remontu itd. sieci służących do przesyłania pary, gazu, wody, energii elektrycznej są niejako dobrem nadrzędnym, a ów czynności mogą być określone nawet jako cele publiczne w sensie - służące ogółowi mieszkańców. Dlatego też ustawodawca w art. 124 - 124b Ustawy o gospodarce nieruchomościami w Rozdziale 4 zatytułowanym „Wywłaszczenie nieruchomości”, ustanowił możliwość dopuszczenia do korzystania z nieruchomości, będącej własnością innego podmiotu lub do której inny podmiot ma określone prawo przez przedsiębiorstwa energetyczne, ciepłownicze, gazowe lub odpowiedni organ samorządu terytorialnego itd.

 

Zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji - art. 124 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: 

 

Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Powyższe zezwolenie starosta udziela z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej. Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

Jeżeli jest to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo dla zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony starosta, na wniosek podmiotu, który będzie realizował cel publiczny, udziela, w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości. Decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.

 

Ponadto należy pamiętać, iż wydane zezwolenie w formie ostatecznej decyzji administracyjnej stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki. Na podstawie przedmiotowego zezwolenia, już po założeniu i przeprowadzeniu mediów właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest obowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń a ów obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej.

 

Wskazane powyżej zajęcie nieruchomości w związane z zakładaniem i prowadzeniem szeroko rozumianych mediów łączy się również, z wynikającym wprost z regulacji art. 124 ust. 4 u.g.n. obowiązkiem przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Obowiązek ten ciąży na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie i musi być zrealizowany niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, wówczas właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu lub osobie, której służą inne prawa rzeczowe należy się odszkodowanie.

Nie można również wykluczyć sytuacji gdy założenie lub przeprowadzenie przedmiotowych mediów uniemożliwi właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu  dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem. W takiej sytuacji właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać aby starosta lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.

 

W związku z powyższym zostało wyjaśnione jak wskazana procedura wygląda, jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty nie wyraża zgody na założenie i prowadzenie sieci dystrybuującej media. Jednakże jaka możliwość, dla przedsiębiorstwa, wejścia na cudzy grunt będzie istnieć w sytuacji gdy stosowne urządzenia już są na nieruchomości ale wymagają naprawy lub konserwacji, a równocześnie brak jest stosownej zgody ze strony właściciela lub użytkownika wieczystego.   

Podobnie jak w omówionej już uprzednio sytuacji, tak i w przypadku konieczności dokonania remontu, na podstawie art. 124b ust. 1 u.g.n. 

Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji zobowiązuje właściciela, użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nienależących do części składowych nieruchomości, służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, a także usuwaniem z gruntu tych ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów, jeżeli właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości nie wyraża na to zgody. Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może być także wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie czynności.

 

Decyzję wskazaną powyżej starosta wydaje z urzędu albo na wniosek podmiotu zobowiązanego do wykonania czynności związanych z remontem lub konserwacją.

Jednakże przedmiotowe zezwolenie jest ograniczone w czasie i wynikający z niego dla właściciela lub użytkownika obowiązek udostępnienia nieruchomości może być ustanowiony na czas nie dłuższy niż 6 miesięcy.

 

Decyzji udzielającej zezwolenia, podobnie jak w przypadku zezwolenia na zakładanie i prowadzenie przedmiotowych urządzeń z uwagi na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo dla zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony, może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

 

Ponadto również w niniejszym przypadku przedsiębiorstwo dokonujące remontu lub konserwacji jest zobowiązane przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego niezwłocznie po zakończeniu Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe na skutek czynności związanych z przeprowadzanym remontem lub konserwacją, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, określony w decyzji starosta wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

 

Możliwość zmiany uchwały Zarządu podjętej w trybie art. 42 ust. 2 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą Sądu Najwyższego oraz Sądów Apelacyjnych (w załączeniu) brak jest możliwości uchylenia lub zmiany przez Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej podjętej uprzednio uchwały w trybie art. 42 ust. 2 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości.

 

Przeszkodą dla dokonania powyżej wskazanej zmiany jest okoliczność, iż Spółdzielnia Mieszkaniowa nie jest już wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Jedyny tryb uchylenia takiej uchwały przewidziany został przez ustawodawcę w art. 43 ust. 5 w/w ustawy:  

 

Osoby, o których mowa w ust. 1, mogą, w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia, zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub jeśli uchwała ta narusza ich interes prawny lub uprawnienia.

 

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2010 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 77/10 OSNC 2011/5/56, LEX nr 604154, www.sn.pl, Biul.SN 2010/10/11

 

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej, na podstawie art. 42 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), nie jest uprawniony do podjęcia uchwały zmieniającej uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Jeżeli istnieje ważna uchwała zarządu spółdzielni określająca wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, to nie ma przeszkód do ustanowienia odrębnej własności lokalu, nawet wtedy, gdy na podstawie zmieniającej ją uchwały zarządu, która jest nieważna, wpisano już do księgi wieczystej udziały w nieruchomości wspólnej w nieprawidłowej wysokości.

 

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 października 2012 r. sygn. akt  I ACa 448/12, LEX nr 1238231

 

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej, na podstawie art. 42 ust. 2 u.s.m., nie jest uprawniony do podjęcia uchwały zmieniającej uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

 

Wypłata wartości rynkowej lokalu po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

Prawo do żądania przez byłego członka Spółdzielni lub jego spadkobierców, wypłaty wartości rynkowej lokalu powstaje po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i staje się roszczeniem wymagalnym z chwilą opróżnienia lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa w Spółdzielni (art.11 ust. 1 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych), na skutek:

1. Śmierci członka;

2. Po upływie terminu wypowiedzenia członkostwa;

3. Skutecznego wykluczenia;

4. Skutecznego wykreślenia;

5. Podjęcia uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Zgodnie z art. 11 ust. 2¹ Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych:

W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.

 

Z uwagi na okoliczność, iż zapis wskazanego powyżej art. 11 ust. 2¹ w/w ustawy co do wykładni pojęcia „wartości rynkowej lokalu” może budzić pewne wątpliwości, należy bezsprzecznie stwierdzić, że:

Wartość Rynkowa Lokalu, to wartość ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego w prawidłowo sporządzonym operacie. Tym samym wartością rynkową lokalu należną osobie uprawnionej nie jest cena uzyskana w przetargu i jeżeli ta kwota jest wyższa wówczas stanowi ona dochód Spółdzielni. Należy również pamiętać, iż zgodnie z art. 11 ust. 2² Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych z wartości rynkowej lokalu potrąca się:

·         przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni w zakresie kosztów zadania inwestycyjnego, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy,

·         zaległe opłaty wraz z odsetkami, o których mowa w art. 4 ust. 1 w/w ustawy,  

·         koszty określenia wartości rynkowej lokalu

·         jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal.

 Ustalona w sposób powyższy kwota podlega wypłacie osobie uprawnionej. Jednakże warunkiem powstania wymagalnego roszczenia o jej zapłatę po stronie uprawnionego tj. powstania prawnie skutecznej możliwości dochodzenia od Spółdzielni zapłaty wartości rynkowej lokalu, jest zgodnie z art. 11 ust. 2⁴ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych opróżnienie lokalu. Należy również pamiętać, iż wskazane wyżej roszczenie ma charakter majątkowy i jako takie zgodnie z art. 29 Prawa Spółdzielczego ulega przedawnieniu z upływem 3 lat licząc od chwili opróżnienia lokalu.    

 

 

 

Możliwość żądania przez Spółdzielnie Mieszkaniową opłaty za udzielone komornikowi sądowemu informacje

Art. 2 ust. 5 Ustawy o komornikach sądowych i egzekucji stanowi, iż m. in. organy spółdzielni mieszkaniowych, a także zarządy wspólnot mieszkaniowych i inne podmioty zarządzające mieszkaniami i lokalami użytkowymi są obowiązane na pisemne żądanie komornika udzielić mu informacji niezbędnych do prawidłowego prowadzenia postępowania egzekucyjnego, wykonania postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia oraz wykonania innych czynności wchodzących w zakres jego ustawowych zadań, w szczególności dotyczące stanu majątkowego dłużnika oraz umożliwiających identyfikację składników jego majątku.

 

Zgodnie z powyższym Spółdzielnie Mieszkaniowe otrzymują od komorników sądowych, prowadzących postępowania egzekucyjne, wezwania do udzielenia informacji dotyczących przysługującego dłużnikowi prawa do lokalu. Pytaniem zasadniczym jest czy udzielanie takich informacji jest odpłatne, czy też Spółdzielnia nie ma żadnych podstaw prawnych aby żądać za wykonane czynności tj. udzieloną informację, od komornika stosownej opłaty. Faktem jest, iż większość Spółdzielni Mieszkaniowych spotkało się niejednokrotnie z odmową zapłaty ze strony komorników.

Wobec powyższego należy tą kwestię wyjaśnić i już na wstępie stwierdzić, iż Spółdzielnia ma pełne prawo żądać wynagrodzenia za udzielenie informacji.

 

Podstawę prawną stanowi art. 2 ust. 9 Ustawy o komornikach sądowych i egzekucji. Wskazany przepis prawa, będący przepisem powszechnie obowiązującym, expressis verbis stanowi, iż:

 

opłatę za udzielenie informacji komornik uiszcza po jej udzieleniu, na wezwanie podmiotu udzielającego informacji

 

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż art. 2 ust. 9 w/w ustawy odnosi się wprost do podmiotów wskazanych w art. 2 ust. 5 w/w ustawy dając im podstawę prawną dla możliwości żądania zapłaty.

Oczywistym jest również fakt, iż brak jest stosownych przepisów określających wysokość przedmiotowych opłat za udzielane informacje. Jednakże taka okoliczność nie może pozbawiać Spółdzielni mieszkaniowej uprawnienia do żądania opłaty, związanej z udzieleniem Komornikowi żądanych przez niego informacji, na potrzeby prowadzonych przez niego postępowań egzekucyjnych. Wobec powyższego należy przyjąć, iż Spółdzielnia ma prawo samodzielnie ustalić stosowną opłatę, jednakże jej wysokość powinna być adekwatna do nakładu pracy i kosztów Spółdzielni związanych z udzieleniem informacji.

Przy wezwaniu do zapłaty za udzielone informacje należy jednakże bezwzględnie pamiętać o treści art. 2 ust. 7 Ustawy o komornikach sądowych i egzekucji, który wyłącza spod możliwości żądania przedmiotowej opłaty informację udzielane w postępowaniach o egzekucję lub zabezpieczenie:

·         alimentów lub rent mających charakter alimentów,

·         w sprawach o egzekucję lub o zabezpieczenie świadczeń wszczętych na wniosek Skarbu Państwa, niezwiązanych z wykonywaniem działalności gospodarczej,

·         w sprawach o egzekucję lub o zabezpieczenie świadczeń wszczętych na polecenie sądu lub prokuratora, niezwiązanych z wykonywaniem działalności gospodarczej.

 

 

Zbycie ułamkowej części lokalu - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Na wstępie omawianego tematu należy podkreślić różnicę pomiędzy zbyciem:

1. ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 17² ust. 6 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych)

a

2. prawem do zbycia ułamkowej części lokalu.

W pierwszym przypadku dokonujemy zbycia części prawa w drugim wydzielamy odrębny lokal z lokalu dotychczasowego i zbywamy tą wyodrębnioną część. Ta druga możliwość została prawnie dopuszczona przez ustawodawcę na mocy nowelizacja z dnia 14 czerwca 2007r. tj. Ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw, która uchyliła dawny art. 17² ust. 5 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wskazany przepis prawa stanowił:

Zbycie prawa do części lokalu jest nieważne.

Zniesienie wskazanego powyżej zapisu ustawy było odpowiedzią na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2005r. K 42/02, w którym TK stwierdził, iż art. 17² ust. 5 ustawy w zakresie, w jakim wyłącza możliwość zbycia części lokalu spełniającej wymagania odrębnego lokalu określone w art. 2 ust. 1 ustawy, jest niezgodny z art. 64 Konstytucji.

Art. 64 Konstytucji stanowi:

1. Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.

2. Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.

3. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż w obecnym stanie prawnym jest możliwość zbycia prawa do części lokalu. Po przez wskazane zbycie muszą być utworzone dwa lub więcej lokale, z których każdy spełnia warunki wskazane w art. 2 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych tj.

Lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492).

Zgodnie z art. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Spełnienie powyższych wymagań, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Zbycie prawa do części lokalu oznacza powstanie zamiast jednego prawa, którego przedmiotem był dany lokal, dwóch praw tego typu. (…) Jeżeli zbywana część lokalu będąca przedmiotem prawa własnościowego nie odpowiada kryteriom samodzielnego lokalu, jej zbycie jest niedopuszczalne, gdyż naruszałoby wymagania ustanowione w art. 2 ust 1 w zw. Z art. 2 ust. 2 u.w.l. Roman Dziczek, Spółdzielnie Mieszkaniowe. Komentarz. Wyd. 6, Warszawa 2010.