Egzekucja z wkładu mieszkaniowego w spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu

Zgodnie z art. 9 ust. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Czy jednak wobec powyższego, a konkretnie wyłączeniu prowadzenia postępowania egzekucyjnego wobec spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, wierzyciel nie ma żadnej prawem przewidzianej możliwości dochodzenia swych roszczeń wobec dłużnika – członka spółdzielni uprawnionego z tytułu lokatorskiego prawa, w sytuacji gdy egzekucja z innych składników majątku okazała się bezskuteczna.

Należy bowiem zauważyć, iż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest ściśle związane z osobą uprawnionego członka spółdzielni i w skład przynależnych na jego podstawie uprawnień należy korzystanie z danego lokalu celem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Jednakże warunkiem koniecznym do spełnienia dla osoby ubiegającej się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest wniesienie wkładu mieszkaniowego, który może podlegać zajęciu komorniczemu. 

 

Przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie stanowią o możliwości prowadzenia egzekucji w stosunku do wyżej wymienionego składnika majątkowego tj. wkładu mieszkaniowego, jednakże zgodnie z art. 1 ust. 7 w/w ustawy, w zakresie nieuregulowanym w ustawie do spółdzielni mieszkaniowej stosuje się przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848, z późn. zm.).

 

Art. 27 § 3 Prawa Spółdzielczego stanowi, iż:

Jeżeli egzekucja z innego majątku członka okaże się bezskuteczna, a przepis szczególny nie stanowi inaczej, wierzyciel członka może skierować egzekucję do wniesionych przez członka wkładów. W takim wypadku roszczenie członka o zwrot wkładów lub ich równowartości staje się wymagalne po upływie sześciu miesięcy od dnia zajęcia wkładów, chyba że wymagalność tego roszczenia nastąpiła wcześniej na podstawie innych przepisów.

 

Zgodnie z powyższym aby zajęcie wkładu mieszkaniowego w postępowaniu egzekucyjnym było możliwe w pierwszej kolejności musi być przeprowadzone postępowanie egzekucyjne w stosunku do pozostałych składników majątku (ruchomości, nieruchomości, praw) dłużnika  – uprawnionego z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Dopiero w sytuacji wydania przez komornika sądowego postanowienia o umorzeniu postępowania z uwagi na bezskuteczność egzekucji, na stosowny wniosek wierzyciela może ona zostać skierowana w stosunku do wkładu mieszkaniowego. Komornik sądowy dokonuje wówczas zajęcia wkładu i niezwłocznie winny jest poinformować o tym fakcie Spółdzielnie doręczając odpis wydanego postanowienia.

Od chwili zajęcia wkładu mieszkaniowego wyłączona jest możliwość jego zwrotu (wypłaty wartości rynkowej lokalu) dłużnikowi w przypadku wygaśnięcia prawa do lokalu. Wypłata powyższego może nastąpić tylko i wyłącznie na rachunek wskazany przez komornika.

 

Stwierdzone zostało powyżej, iż zajęcie komornicze wkładu mieszkaniowego jest prawnie możliwe. Czy jednak w stosunku do omawianej kwestii znajdzie zastosowanie drugi człon zacytowanego art. 27 § 3 Prawa Spółdzielczego tj.  roszczenie członka o zwrot wkładów lub ich równowartości staje się wymagalne po upływie sześciu miesięcy od dnia zajęcia wkładów, chyba że wymagalność tego roszczenia nastąpiła wcześniej na podstawie innych przepisów.

Należy przede wszystkim pamiętać, iż przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych są prawem lex specialis w stosunku do Prawa Spółdzielczego. Ma to zasadnicze znaczenie w przypadku kolizji przepisów. Wówczas zawsze stosuje się w pierwszej kolejności prawo o randze lex specialis, a dopiero w przypadku braku stosownej regulacji ustawę o charakterze generalnym, w niniejszym przypadku Prawo Spółdzielcze. Wobec powyższego raz jeszcze należy podkreślić, iż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu związane jest ze stosunkiem członkostwa w Spółdzielni mieszkaniowej. Wypłata wartości rynkowej lokalu możliwa jest tylko w przypadku wygaśnięcia tegoż prawa, co z kolei enumeratywnie reguluje art. 11 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale.

Ustanie członkostwa może nastąpić na skutek:

·         Wypowiedzenia członkostwa przez członka,

·         Śmierci członka,

·         Wykreślenia członka,

·         Wykluczenia członka.

 

Innych przypadki, o których mowa w art. 11 w/w ustawy to uregulowana w ust.  1¹, podjęta przez Spółdzielnię  uchwała  o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

 

Wskazane powyżej przesłanki wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu są wyliczone w katalogu zamkniętym. Tym samym Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wyklucza inne możliwości i podstawy, stwierdzenia, iż przedmiotowe prawo już członkowi nie przysługuje. Zauważyć należy, iż we wskazanych enumeratywnie przesłankach brak jest zapisu dotyczącego zajęcia komorniczego wkładu mieszkaniowego i upływu okresu 6 miesięcy.

 

Wypłata wartości rynkowej lokalu jest możliwa tylko w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Zgodnie z art. 11 ust. 2¹ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

 

W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.

 

Oczywistym jest, iż w przypadku zajęcia komorniczego wskazana wypłata nie nastąpi na rzecz osoby uprawnionej. Zostanie ona przekazana komornikowi do wysokości dokonanego zajęcia.

 

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż dopóki istnieje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, zajęcie komornicze wkładu mieszkaniowego nie może być egzekwowane w dalszym toku postępowania egzekucyjnego, a jego znaczenie dla wierzyciela uaktywnia się w momencie wygaśnięcia prawa, bo tylko i wyłącznie po zaistnieniu tego zdarzenia może być prowadzona dalsza egzekucja. Tym samym treść art. 27 § 3 zd. 2 Prawa Spółdzielczego, co do wymagalności wkładu po upływie 6 miesięcy od chwili zajęcia przez komornika nie ma zastosowania do wkładów mieszkaniowych. Wierzyciel osoby uprawnionej z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, posiadający zajęcie wkładu mieszkaniowego, może uzyskać zaspokojenie z tegoż wkładu ale tylko w przypadku wygaśnięcia prawa do lokalu zgodnie z art. 11 ust. 1 – 1⁴ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zajęcie komornicze wkładu mieszkaniowego nie powoduje ani utraty członkostwa w Spółdzielni mieszkaniowej, ani wygaśnięcia prawa do lokalu.    

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

 

 

Eksmisja z lokalu mieszkalnego

Postępowanie w sprawie opróżnienia lokalu jest najczęściej długotrwałą procedurą, a wykonanie wyroku eksmisyjnego obwarowane jest przewidzianymi przez prawo obostrzeniami, dopiero po spełnieniu których, eksmisja staje się realnie możliwa.

Podstawową kwestią postępowania w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego jest okoliczność, iż polskie prawo nie przewiduje eksmisji na tzw. „bruk”. Każda osoba usuwana w sposób przymusowy z lokalu musi mieć zapewnione inny lokal lub pomieszczenie, do którego będzie eksmitowana.

 

Pierwszą kwestią, która niejednokrotnie wstrzymuje na wiele lat wykonanie eksmisji jest prawo eksmitowanego do lokalu socjalnego.  Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego po przez lokal socjalny - należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

 

W postępowaniu sądowym w sprawie o eksmisje Sąd, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez osoby wobec, których ma być orzeczona eksmisja, a także ich sytuację rodzinna i materialną, z urzędu bada czy występują przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. W szczególności Sąd może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego w sytuacji gdy:

·         powództwo o eksmisję wytoczył współlokator wobec małżonka, rozwiedzionego małżonka lub współlokatora jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwiał wspólne zamieszkiwanie;

·         powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia wytoczył inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym samym budynku wobec innego lokatora, który wykraczał w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w tym budynku;

·         Ponadto regulacji prawnej dotyczącej orzekania o prawie do lokalu socjalnego nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

 

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na Gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Ponadto Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, wobec:

1)    kobiety w ciąży,

2)    małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3)    obłożnie chorych,

4)    emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5)    osoby posiadającej status bezrobotnego,

6)    osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Powyższe odnosi się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu wchodzącego w skład:

·         publicznych zasobów mieszkaniowych,  

·         zasobów mieszkaniowym spółdzielni mieszkaniowej,

·         zasobów mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego.

Tym samym w przypadku utraty tytułu prawnego do lokalu niemieszczącego się w jednej z podanych powyżej grup, Sąd nie jest zobligowany do orzeczenia prawa do lokalu socjalnego wobec osób wyszczególnionych w pkt od 1 do 6.  

Zgodnie z powyższym jeżeli w wyroku nakazującym opuszczenie i opróżnienie lokalu Sąd równocześnie wstrzymał jego wykonanie z uwagi na orzeczone prawo do lokalu socjalnego wówczas eksmisja danej osoby lub osób będzie możliwa dopiero po zaoferowaniu przez właściwą Gminę lokalu socjalnego.

 

Nawet jeśli wyrok eksmisyjny nie orzeka o prawie do lokalu socjalnego, należy pamiętać, co już zostało wskazane na początku niniejszego opracowania, iż eksmisja na „bruk”, zgodnie z polskim prawem, nie jest dopuszczalna.

 

W oparciu o art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego komornik przeprowadzając eksmisję dokonuje następujących czynności:

·          Usuwa daną osobę do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje jej tytuł prawny i w którym może zamieszkać;

·         W sytuacji gdy dana osoba nie posiada tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzymuje się z dokonaniem czynności do czasu, gdy Gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Gmina ma na wskazanie przedmiotowego pomieszczenia okres 6 miesięcy.

·         W przypadku gdy Gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe, komornik eksmituje daną osobę do rzeczonego pomieszczenia.

·         W przypadku nie wskazania przez Gminę pomieszczenia tymczasowego komornik usunie eksmitowaną osobę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez Gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając daną osobę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

 

Ponadto wierzyciel lub osoba trzecia, a także sam eksmitowany może wskazać pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Wówczas komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności.

 

Należy również pamiętać, iż wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Przy czym za lokal nie należy uważać pomieszczenia tymczasowego, schroniska lub noclegowni. Tym samym nawet w sytuacji wskazania w okresie czasu od 1 listopada do 31 marca pomieszczenia tymczasowego, do którego może nastąpić eksmisja, komornik wstrzyma się z dokonaniem jakichkolwiek czynności.

Wskazany powyżej czasookres ochronny nie będzie stanowił przeszkody dla przeprowadzenia eksmisji, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Sąd w wyroku wskazuje te powody.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

 

 

 

Zwrot kaucji pobranej przez wynajmującego z tytułu najmu lokalu

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

 

1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1)    dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

2)    jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

 

Powyższa regulacja jest oczywista i nie powinna rodzić problemów interpretacyjnych. Należy pamiętać, iż zwrot kaucji następuje zawsze w terminie 1 miesiąca po opróżnieniu lokalu, a kwota kaucji podlega waloryzacji tj. iloczyn krotności czynszu kaucji pobranej i kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu. Kaucja zwracana nie może być niższa niż kaucja pobrana. Jednakże powyższe zasady dotyczą wyłącznie kaucji, a co za tym idzie umów najmu, zawartych po dniu 10 lipca 2001r. tj. daty wejścia w życie Ustawy  z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zwrot kaucji pobranych z tytułu zawartych umów najmu lokalu przed wyżej wskazaną datą, tym samym pod rządami Ustawy z dnia 10 kwietnia 1974r. Prawo Lokalowe oraz Ustawy z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych reguluje art. 36 Ustawy  z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który wprowadził zasadę, iż kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994r. (tj. na podstawie przepisów Ustawy Prawo Lokalowe), pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Natomiast kaucja wpłacona przez najemcę w okresie obowiązywania ustawy najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie określonym powyżej. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej przez najemcę.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż:

·        Kaucje wpłacone w latach obowiązywania Ustawy z dnia 10 kwietnia 1974r. Prawo Lokalowe tj. od 1 sierpnia 1974r. do 12 listopada 1994r. podlegają zwrotowi w wartości nominalnej tj. kwocie wpłaconej przez najemcę.

·         Kaucje związane z najmem lokali pobrane przez wynajmujących pod rządami Ustawy z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych tj. od 12 listopada 1994r. do dnia 10 lipca 2001r. podlegają zwrotowi w wartości zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie określonym powyżej. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej przez najemcę.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

 

 

 

Tryb podejmowania uchwał przez Walne Zgromadzenie. Sposoby liczenia głosów.

Art. 36 § 1 Prawa Spółdzielczego

Walne zgromadzenie jest najwyższym organem spółdzielni.

 

Art. 8³ ust. 1 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, iż Walne Zgromadzenie Spółdzielni mieszkaniowej nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli, jednakże, jeżeli statut tak stanowi, w przypadku gdy liczba członków Spółdzielni mieszkaniowej przekroczy 500, może ono być podzielone na części.

Walne Zgromadzenie jest zwoływane przez Zarząd przynajmniej raz w roku w ciągu 6 miesięcy po upływie roku obrachunkowego. Ponadto Zarząd zwołuje walne zgromadzenie także na żądanie:

1)    rady nadzorczej;

2)    przynajmniej jednej dziesiątej, nie mniej jednak niż trzech członków, jeżeli uprawnienia tego nie zastrzeżono w statucie dla większej liczby członków.

O czasie, miejscu i porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub jego części zawiadamia się wszystkich członków na piśmie co najmniej 21 dni przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Zawiadomienie powinno zawierać:

czas, miejsce, porządek obrad oraz informację o miejscu wyłożenia wszystkich sprawozdań i projektów uchwał, które będą przedmiotem obrad oraz informację o prawie członka do zapoznania się z tymi dokumentami.

 

Przejdźmy w tym miejscu do trybu podejmowania uchwał przez Walne Zgromadzenie.

 

Już na wstępie należy stwierdzić, iż Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanym do wiadomości członków w terminach i w sposób określony w ustawie.

 

Procedura podejmowania uchwał rozpoczyna się od projektu uchwały w konkretnej sprawie. Prawo zgłaszania wskazanych projektów przysługuje, zgodnie z art. 8³ ust. 10 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych:

·         Zarządowi,

·         Radzie Nadzorczej;

·         Członkom Spółdzielni – projekt uchwały musi być poparty przez co najmniej 10 członków.

Projekty uchwał powinny być wykładane na co najmniej 14 dni przed terminem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Członkowie mają prawo zgłaszać przedmiotowe projekty w terminie do 15 dni przed dniem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części.

 

Członek ma prawo zgłaszania poprawek do projektów uchwał nie później niż na 3 dni przed posiedzeniem Walnego Zgromadzenia lub jego pierwszej części.

 

Organem odpowiedzialnym za przygotowanie pod względem formalnym i przedłożenie pod głosowanie na Walnym Zgromadzeniu projektów uchwał i poprawek jest Zarząd Spółdzielni.

Walne zgromadzenie jest ważne niezależnie od liczby obecnych na nim członków.

 

Głosowanie nad uchwałą

 

Uzyskanie większości, a konkretnie sposób liczenia głosów, w praktyce stosowania Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych stwarza pewnego rodzaju problemy. W istocie przepisy w tym zakresie nie są do końca precyzyjne i spójne.

Art. 35 § 4 Prawa Spółdzielczego, do którego w zakresie nieuregulowanym odsyła Ustawa o Spółdzielniach mieszkaniowych, stanowi:

Jeżeli statut nie stanowi inaczej, przy obliczaniu wymaganej większości głosów dla podjęcia uchwały przez organ spółdzielni uwzględnia się tylko głosy oddane za i przeciw uchwale.

 

Powyższy przepis konstytuuje tzw. zwykłą większość głosów, gdzie uwzględnieniu podlegają wyłącznie głosy oddane „za” i „przeciw”, przy pominięciu głosów „wstrzymujących się”.  Jednakże należy się zastanowić, czy wskazany art. 35 § 4 Prawa Spółdzielczego, znajdzie zastosowanie przy podejmowaniu uchwał przez Walne Zgromadzenie Spółdzielni Mieszkaniowej.

 

Art. 8 ³ ust. 9 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi:

Uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli była poddana pod głosowanie wszystkich części walnego zgromadzenia, a za uchwałą opowiedziała się wymagana w ustawie lub statucie większość ogólnej liczby członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu. Jednakże w sprawach likwidacji spółdzielni, przeznaczenia majątku pozostałego po zaspokojeniu zobowiązań likwidowanej spółdzielni, zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej do podjęcia uchwały konieczne jest aby w posiedzeniach wszystkich części walnego zgromadzenia, na których uchwała była poddana pod głosowanie, uczestniczyła łącznie co najmniej połowa ogólnej liczby uprawnionych do głosowania, chyba, że statut stanowi inaczej.

 

Wskazana powyżej regulacja wprowadza odmienne od zwykłej większości głosów, sposoby ich liczenia tj.

·         większość kwalifikowaną - większość wyrażoną najczęściej ułamkiem przekraczającym połowę głosów oddanych „za” daną uchwałą np. 2/3, ¾;

oraz

·         bezwzględna większość głosów – większość gdzie głosów „za” winno być więcej niż głosów „przeciw” i „wstrzymujących się”. Tym samym w tym przypadku głosy „wstrzymujące się” są liczone na tych samych zasadach co głosy „przeciw”.

Ponadto w sprawach wskazanych enumeratywnie w zdaniu drugim art. 8 ³ ust. 9 w/w ustawy dodatkowo w głosowaniu musi brać udział co najmniej połowa ogólnej liczby osób uprawnionych, chyba że statut stanowi inaczej.

Wobec powyższego należy wskazać, iż Ustawa o Spółdzielniach mieszkaniowych posiada rangę Lex Specialis w stosunku do Prawa Spółdzielczego i to ostatnie znajdzie zastosowanie wyłącznie w sytuacji braku stosownej regulacji w w/w ustawie, której przepisy w odniesieniu do Spółdzielni mieszkaniowych mają zawsze pierwszeństwo zastosowania przed Prawem Spółdzielczym. Tym samym należy uznać, iż aby uchwała Walnego Zgromadzenia została skutecznie podjęta głos „za” musi się oddać wymagana w ustawie lub statucie większość ogólnej liczby członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu. Tym samym gdy ustawa lub statut stanowi, iż w przypadku przedmiotu konkretnej uchwały wymagana jest większość głosów, winna być ona liczona w przypadku Spółdzielni mieszkaniowych zgodnie z zasadami bezwzględnej większości głosów tj. głosów „za” musi być więcej niż łączna suma głosów „przeciw” i wstrzymujących się”.

Pamiętajmy również, iż niewłaściwe liczenie głosów tj. sprzeczne ustawie lub statucie jest podstawą stwierdzenia nieistnienia uchwały.  

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

Udostępnianie operatorom pocztowym kodów lub kluczy do drzwi wejściowych budynków

Zarówno Spółdzielnie mieszkaniowe jak i Zarządcy nieruchomościami niejednokrotnie otrzymują wnioski prywatnych operatorów pocztowych w sprawie udostępnienia kodów lub kluczy do drzwi wejściowych w budynkach mieszkalnych. Uzasadnieniem takich wniosków jest umożliwienie wskazanym operatorom dostępu do skrzynek pocztowych.  Pojawia się wówczas pytanie czy Spółdzielnia lub Zarządca jest zobowiązany do udostępnienia kodów lub kluczy, czy też może przedmiotowy wniosek rozpatrzyć odmownie?

 

Na wstępie należy bezsprzecznie wskazać, iż zgodnie z Ustawą z dnia 23 listopada 2012r. Prawo Pocztowe (Dz. U. z 2012 r. poz. 1529) do wykonywania działalności pocztowej jest uprawniony wyłącznie przedsiębiorca wpisany do Rejestru operatorów pocztowych. Rejestr jest prowadzony przez Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej i jest jawny.

 

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Prawa pocztowego działalność pocztowa jest działalnością regulowaną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej.

 

Przedmiotem działalności pocztowej jest świadczenie usług pocztowych tj. usługi wykonywane w obrocie krajowym lub zagranicznym, zarobkowe:

1)    realizowane łącznie lub rozdzielnie przyjmowanie, sortowanie, doręczanie przesyłek pocztowych oraz druków bezadresowych;

2)    przemieszczanie przesyłek pocztowych oraz druków bezadresowych, jeżeli jest wykonywane łącznie z przynajmniej jedną spośród czynności, o których mowa w pkt 1;

3)    przesyłanie przesyłek pocztowych przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej, jeżeli na etapie przyjmowania, przemieszczania lub doręczania przekazu informacyjnego przyjmują one fizyczną formę przesyłki listowej;

4)    prowadzenie punktów wymiany umożliwiających przyjmowanie i wymianę korespondencji między podmiotami korzystającymi z obsługi tych punktów;

5)    realizowanie przekazów pocztowych.

 

Celem umożliwienia realizacji należytego wykonywania usług pocztowych przez operatorów w zakresie doręczania, ustawodawca w art. 40 Prawa Pocztowego wskazał:

właściciel lub współwłaściciele:

1)    nieruchomości gruntowych, na których znajduje się budynek mieszkalny,

2)    budynku mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość

- są obowiązani umieścić oddawczą skrzynkę pocztową spełniającą wymagania określone w przepisach Rozporządzenia wydanego przez Ministra właściwego do spraw łączności w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (na dzień dzisiejszy przedmiotowe Rozporządzenie nie zostało jeszcze uchwalone).

Powyższy obowiązek w budynkach wielorodzinnych, w których wyodrębnione są co najmniej 3 lokale jest realizowany przez umieszczenie w ogólnie dostępnej części nieruchomości zestawu oddawczych skrzynek pocztowych w liczbie odpowiadającej liczbie samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu, jeżeli posiadają osobny adres.

 

W związku z powyższym jest bezsprzecznym, iż wszyscy operatorzy pocztowi wpisani do Rejestru muszą mieć zapewniony dostęp do skrzynek pocztowych. Przedmiotowe skrzynki powinny być umieszczone w miejscu, które umożliwia bezproblemowe wykonywanie usług pocztowych. W praktyce jednakże sytuacja wygląda odmiennie, gdyż niejednokrotnie w budynkach wielorodzinnych skrzynki pocztowe znajdują się za zamkniętymi drzwiami „zabezpieczonymi” domofonem, do otwarcia których niezbędny jest stosowny kod lub klucz.

W związku z powyższym wnioski operatorów pocztowych o udostępnienie kodów/kluczy do domofonów w budynkach administrowanych przez Spółdzielnie mieszkaniowe lub Zarządców nieruchomościami są zasadne i powinny być uwzględniane na rzecz wnioskodawców. Faktem oczywistym jest również, iż przedmiotowe udostępnienie dotyczyć powinno wyłącznie tych budynków, w których skrzynki pocztowe znajdują się za drzwiami „zabezpieczonymi” domofonem.

 

Ponadto operatorzy pocztowi zgodnie z art. 41 Prawa Pocztowego są zobowiązani do zachowania, nieograniczonej w czasie, tajemnicy pocztowej, która obejmuje:

informacje przekazywane w przesyłkach pocztowych, informacje dotyczące realizowania przekazów pocztowych, dane dotyczące podmiotów korzystających z usług pocztowych oraz dane dotyczące faktu i okoliczności świadczenia usług pocztowych lub korzystania z tych usług.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska

 

 

 

Procedura zaskarżenia uchwały w sprawie wykreślenia lub wykluczenia członka ze spółdzielni

Każdy członek Spółdzielni wobec, którego została podjęta uchwała o wykreśleniu lub wykluczeniu ma prawo wnieść stosowne odwołanie.

Przepisy ustawy wykreślonemu lub wykluczonemu członkowi dają prawo wyboru drogi odwołania od wskazanej uchwały. Zgodnie z powyższym może on skorzystać z tzw. postępowania wewnątrzspółdzielczego lub skierować sprawę wprost na drogę postępowania sądowego. Nadmienić również należy, iż nowela czerwcowa z 2005r. tj. Ustawa z dnia 3 czerwca 2005r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, wprowadziła zasadnicze zmiany w zakresie postępowania wewnątrzspółdzielczego, takie jak:

·         Brak wymogu zaskarżenia uchwały o wykreśleniu lub wykluczeniu w pierwszej kolejności w ramach wskazanego postępowania wewnątrzspółdzielczego, a dopiero następnie do sądu.

Zgodnie z art. 32 § 3 Prawa Spółdzielczego: Postanowienia statutu o postępowaniu wewnątrzspółdzielczym nie mogą ograniczać dochodzenia przez członków ich praw na drodze sądowej. W wypadku zaskarżenia przez członka uchwały w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym i sądowym, postępowanie wewnątrzspółdzielcze ulega umorzeniu.

·        Ustawowa regulacja postępowania wewnątrzspółdzielczego, która znajdzie zastosowanie w sytuacji braku stosownych zapisów w statucie spółdzielni;

·        Uregulowanie kwestii terminu nabycia skuteczności przez uchwałę o wykreśleniu lub wykluczeniu członka.

 

Wobec powyższego jak już zostało wspomniane w chwili obecnej to członek Spółdzielni decyduje o skorzystaniu w pierwszej kolejności z drogi postępowania wewnątrzspółdzielczego, czy też skarżenia uchwały bezpośrednio do sądu.

 

Postępowanie wewnątrzspółdzielcze winno być uregulowane w statucie Spółdzielni. Jednakże jak już zostało wskazane powyżej Prawo Spółdzielcze, na wypadek braku odpowiednich zapisów statutowych, wprowadziło następującą procedurę:

Zgodnie z art. 24 § 6 Prawa Spółdzielczego, jeżeli organem właściwym w sprawie wykluczenia albo wykreślenia członka ze spółdzielni jest, zgodnie z postanowieniami statutu, rada nadzorcza, członek spółdzielni ma prawo:

1) odwołać się od uchwały o wykluczeniu albo wykreśleniu do walnego zgromadzenia, w terminie określonym w statucie. Jeżeli statut nie przewiduje postępowania wewnątrzspółdzielczego, termin do wniesienia odwołania wynosi miesiąc od dnia doręczenia zawiadomienia o wykluczeniu albo wykreśleniu wraz z uzasadnieniem. Odwołanie powinno być rozpatrzone na najbliższym walnym zgromadzeniu, nie później jednak niż w ciągu dwunastu miesięcy od dnia wniesienia odwołania. Odwołujący się członek spółdzielni powinien być zawiadomiony o terminie walnego zgromadzenia co najmniej trzy tygodnie przed tym terminem. W wypadku bezskutecznego upływu terminu do rozpatrzenia odwołania przez walne zgromadzenie, termin do zaskarżenia do sądu uchwały rady nadzorczej, o którym mowa powyżej w pkt 2 (poniżej), biegnie od dnia, w którym odwołanie powinno być najpóźniej rozpatrzone

 albo

2) zaskarżyć uchwałę rady nadzorczej do sądu w terminie sześciu tygodni od dnia doręczenia członkowi uchwały z uzasadnieniem.

 

Ponadto zgodnie z art. 32 § 2 Prawa Spółdzielczego, w wypadku wniesienia przez członka odwołania w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym bieg przedawnienia i terminów zawitych ulega zawieszeniu do dnia zakończenia tego postępowania, jednakże przez okres nie dłuższy niż rok od dnia, w którym organ odwoławczy powinien rozpatrzyć odwołanie.

 

W wypadku wniesienia do walnego zgromadzenia odwołania od uchwały rady nadzorczej w sprawie wykluczenia albo wykreślenia członek spółdzielni ma prawo być obecny przy rozpatrywaniu odwołania i popierać je. Do wniesienia odwołania i jego rozpatrzenia stosuje się postanowienia statutu o postępowaniu wewnątrzspółdzielczym.

 

Wykluczenie albo wykreślenie staje się skuteczne z chwilą:

1)    bezskutecznego upływu terminu do zaskarżenia do sądu uchwały rady nadzorczej, chyba że członek przed upływem tego terminu wniósł odwołanie od uchwały rady do walnego zgromadzenia;

2)    bezskutecznego upływu terminu do wniesienia do walnego zgromadzenia odwołania od uchwały rady nadzorczej, jeżeli termin ten jest dłuższy od terminu do zaskarżenia do sądu uchwały rady;

3)    bezskutecznego upływu terminu do zaskarżenia do sądu uchwały walnego zgromadzenia;

4)    prawomocnego oddalenia przez sąd powództwa o uchylenie uchwały rady nadzorczej albo walnego zgromadzenia.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska