O Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r.
w sprawie sygn. akt III CZP 104/12,
Biul.SN 2013/5/7, wydanej przez w
składzie 7 sędziów tegoż Sądu, pisano już wiele zarówno na łamach prasy, jak i
publikacji internetowych. Wskazana uchwała zmieniła dotychczasową linię
orzeczniczą na podstawie, której było stanowcze rozdzielenie samego
ograniczonego prawa rzeczowego w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu a gruntem, na którym posadowiony był budynek. Przypomnijmy raz jeszcze
tezę tego orzeczenia:
Spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do
którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste,
stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi
wieczystej w celu jej ujawnienia.
Zgodnie z zacytowaną powyżej uchwałą, nie jest możliwe założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jeżeli Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma uregulowanego stanu prawnego do gruntu tj. prawa własności lub użytkowania wieczystego, na którym budynek, z przedmiotowym lokalem, został posadowiony. Należy w tym miejscu nadmienić, iż problem nie jest rzadkością i zwłaszcza w przypadku Spółdzielni warszawskich dotyczy większości z nich. Jednakże pomimo początkowego, mówiąc potocznie, zamieszania co do możliwości zbycia takiego prawa, w chwili obecnej sytuacja została wyjaśniona i jest możliwym dokonywanie sprzedaży, jednakże nie samego prawa – a ekspektatywy jego nabycia. Ekspektatywa prawa oznacza, iż osobie dokonującej zbycia przysługuje określone uprawnienie pod warunkiem zawieszającym, iż w przypadku uregulowania przez Spółdzielnie prawa do gruntu, nabędzie ona spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Pomimo powyższego, zaistniałym na rynku nieruchomości w zakresie obrotu tego typu lokalami, problemem jest okoliczność, iż zakaz zakładania księgi wieczystej wyklucza dla nabywcy możliwość uzyskania kredytu bankowego, co w znacznym stopniu hamuje sam obrót.
Jednakże ze wskazaną uchwałą Sądu
Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. łączy się jako jej następstwo pewien bardzo
korzystny aspekt, odnoszący się dla wierzycieli dochodzących swych roszczeń w
postępowaniu egzekucyjnym od dłużnika – osoby uprawnionej z tytułu ekspektatywy
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Zgodnie z art. 172 ust. 1
Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu podlega egzekucji. Natomiast na podstawie art. 1713 w/w ustawy: do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje
się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.
Jednakże
w sytuacji lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości, do
której Spółdzielnia nie ma uregulowanego stanu prawnego do gruntu, nie mamy do
czynienia z ograniczonym prawem rzeczowym w postaci spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu, a jedynie ekspektatywę jego nabycia.
Tym samym w przypadku postępowania
egzekucyjnego nie znajdą zastosowania regulację Kodeksu Postępowania Cywilnego
w przedmiocie egzekucji z nieruchomości, a jedynie egzekucji z praw
majątkowych, co znacznie ułatwia i przyspiesza możliwość egzekwowania
wierzytelności.
Radca
Prawny Barbara Wrońska
W spółdzielczym zawsze się jest uzależnionym od kogoś. lepiej kupić swoje. Ja teraz szukam z biurem https://www.cn-kaczmarek.pl/ i już mam parę na oku które nie zrujnują mojej kieszeni.
OdpowiedzUsuń