Pracownie służące twórcom do prowadzenia
działalności w dziedzinie kultury i sztuki są lokalami w rozumieniu art. 2 ust.1
pkt 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Powyższe oznacza, iż
w zakresie zasad nawiązywania stosunku najmu, praw i obowiązków wynajmującego i
najemcy, zasad pobierania i podwyższania czynszu, wypowiadania umowy najmu
pracownie twórców są objęte takimi samymi regulacjami prawnymi jak lokale
mieszkalne tj. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i
zmianie Kodeksu cywilnego, a w zakresie nieuregulowanym przepisy Kodeksu
cywilnego. Ponadto zgodnie z treścią art. 2 ust. 2 Ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych Lokalem mieszkalnym w
rozumieniu ustawy jest również pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia
działalności w dziedzinie kultury i sztuki.
Należy jednakże zauważyć, iż abyśmy mogli
mówić o tożsamym statusie lokalu mieszkalnego i pracowni twórcy, zgodnie ze
wskazanym powyżej art. 2 ust.1 pkt 4 Ustawy muszą być spełnione dwie przesłanki:
1.
lokal musi mieć status pracowni twórcy;
2.
najemca (twórca) musi wykorzystywać go do prowadzenia działalności w dziedzinie
kultury i sztuki.
W sytuacji spełnienia tych dwóch
przesłanek kumulatywnie – wówczas, czynsz musi odpowiadać zasadom wskazanym w z
art. 9 ust. 5 i 6 w zw. z art. 2 ust. 1
pkt. 8 i 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i
zmianie Kodeksu cywilnego:
Art. 9 ust. 5. W stosunkach najmu
oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od
właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania
lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie
opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.
6. Opłaty niezależne od właściciela
mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z
lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.
Art. 2 ust. 1
8) opłatach niezależnych od właściciela -
należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz
odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
8a) wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu -
należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni
użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym
budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste
gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:
a) konserwacji, utrzymania należytego stanu
technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
b) zarządzania nieruchomością,
c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania,
windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
d) ubezpieczenia nieruchomości,
e) inne, o ile wynikają z umowy.
Wobec powyższego wynajmujący – Spółdzielnia
ma prawo pobierać czynsz w ustalonej przez siebie wysokości, tak jak dla lokali
mieszkalnych, z uwzględnieniem wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, a
oprócz czynszu jedynie opłaty niezależne od Spółdzielni.
Należy również pamiętać, iż w sytuacji
gdy Spółdzielnia ma zamiar zmienić wysokość stawki czynszu musi dokonać
wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości na zasadach określonych a art. 8 a ustawy
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu
cywilnego.
Ponadto najemca – twórca ma prowadzić
działalność w zakresie kultury i sztuki. W mojej ocenie wprowadzenie przez
ustawodawcę pojęcia działalność nie stanowi wystarczającej przesłanki do
stwierdzenia, iż osoba wynajmująca pracownie może być uznana za twórcę tylko
gdy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o swobodzie
działalności gospodarczej. Działalność oznacza w istocie proces twórczy, który
ma miejsce nawet bez prowadzenia tzw. własnej firmy i jest to faktyczne
wykorzystanie pracowni w zakresie związanym wyłącznie z kulturą i sztuką. Tym
samym zobowiązanie najemcy co do używania pracowni w wyżej wskazanym zakresie
powinno być załącznikiem do każdej umowy najmu, z zastrzeżeniem odwołującym się
do treści art. 11 ust. 2 pkt. 1 w/w
ustawy tj. w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z postanowieniami
umowy wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc na przód na
koniec miesiąca kalendarzowego.
W przypadku natomiast gdy jeden z powyżej
wskazanych warunków nie będzie spełniony tj. albo lokal nie będzie mieć statusu
pracowni albo też zostanie wynajęty osobie nie będącej twórcą lub też bez
określenia przeznaczenia, wówczas nie będą spełnione przesłanki konieczne
abyśmy mogli stwierdzić, iż zastosowanie znajdzie Ustawa o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W takim
przypadku zastosowanie będą mieć przepisy Kodeksu Cywilnego w zakresie
regulacji dotyczącej najmu lokalu użytkowego.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz