Nieruchomość z posadowionym
lokalem garażowym stanowi w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej:
u.g.n.) pozostałą nieruchomość gruntową (art. 72 ust. 3 pkt. 5), obciążoną 3 %
wysokością stawki opłat rocznych za wieczyste użytkowanie.
Cel oddania
w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej określa się w umowie o
ustanowieniu tegoż prawa jako cel jednostkowy lub kilka celów, przy czym w
takim przypadku decydujące znacznie ma cel określony jako podstawowy. Równocześnie
jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w
użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z
nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana,
stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.
Wprowadzony do u.g.n., po nowelizacji z 2007r., art.
73 ust. 2a ww. ustawy stanowi, iż powyższą regulację stosuje się odpowiednio do
udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku:
1) ustanowienia odrębnej własności
lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została
oddana w użytkowanie wieczyste, lub
2) zmiany sposobu korzystania z
lokalu.
Wskazana nowelizacja niewątpliwe zmierzała do
zwiększenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Bowiem przed
wprowadzoną zmianą organy nie miały podstaw do zwiększania stawki procentowej
opłaty rocznej w przypadku wyodrębnienia na działce lokalu o innym
przeznaczeniu niż mieszkalny. W pełni zastosowanie miało to do budynków
mieszkalnych z lokalami garażowymi posadowionymi na jednej nieruchomości
gruntowej, a nieco bardziej dyskusyjne mogło być w przypadku wyodrębnienia
takiego lokalu na odrębnej działce (czy doszło, czy też nie do trwałej zmiany
sposobu użytkowania przedmiotowego gruntu). Nie mniej jednak w chwili obecnej
tj. po ww. nowelizacji z 2007r., z lokalem o przeznaczeniu innym niż mieszkalny,
będziemy mieć do czynienia zarówno w przypadku osobnej nieruchomości gruntowej
i posadowionego na niej lokalu garażowego, jak i w sytuacji jednej
nieruchomości gruntowej, na której poza budynkiem mieszkalnym, wyodrębniony został
lokal garażowy, np. pod budynkiem.
Zgodnie z treścią uchwały sądu Najwyższego z dnia 16
listopada 2012 r. w sprawie sygn. akt III CZP 62/12:
Ustanowienie
odrębnej własności lokalu użytkowego na cele parkingowe w budynku wzniesionym
na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe
stanowi wystarczającą przesłankę umożliwiającą zmianę stawki procentowej opłaty
rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 73 ust. 2a w
związku z art. 73 ust. 2 i art. 72 ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102,
poz. 651 ze zm.).
OSNC 2013/5/56, LEX nr 1230032, Biul.SN 2012/11/9
Dalej Sąd Najwyższy w ww. uchwale stwierdził, iż garaż
stanowiący odrębną nieruchomość lokalową nie dzieli losu budynku, w którym
został wyodrębniony i bez znaczenia dla ustalenia jego charakteru jest
określenie przedmiotowego budynku jako mieszkalnego. Zdaniem SN nie daje to podstaw
do uznania, że odrębny lokal garażowy usytuowany w tym budynku ma również taki
charakter.
Jak uniknąć znacznie wyższej bo aż 3% stawki z tytułu
opłat za wieczyste użytkowanie?
Powyżej wskazano, iż wyższa stawka dotyczy lokali
garażowych stanowiących odrębne budynki oraz, które pomimo położenia w budynku
mieszkalnym zostały wyodrębnione jako osobne lokale. Niestety w przypadku osobnych
budynków garażowych, a dodatkowo posadowionych na oddzielnej nieruchomości gruntowej
nie ma możliwości przeciwdziałania wyższej stawce. W przypadku natomiast lokali
garażowych posadowionych w budynkach mieszkalnych, a takich mamy zdecydowaną większość
w tzw. nowym budownictwie, deweloper może uchronić nabywców lokali od
ponoszenia w przyszłości wyższych opłat za miejsca postojowe. Jednakże należy
to zrobić, już na etapie projektowym (w związku z wymogami Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), poprzez określenie charakteru miejsc
postojowych jako przynależnych do lokali mieszkalnych lub też części wspólnych
nieruchomości, z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca dla
danego nabywcy. Wówczas jednakże lokal garażowy nie będzie stanowić odrębnej
nieruchomości, a co za tym idzie wykluczona będzie możliwość dokonania
sprzedaży miejsca postojowego bez równoczesnej sprzedaży lokalu mieszkalnego. Tym
samym mniejsze opłaty, ale prawo do miejsca postojowego związane z prawem
odrębnej własności lokalu. No cóż … coś za coś…
Istotnym jest również, iż
jeśli jesteście Państwo przyszłymi nabywcami lokalu mieszkalnego oraz miejsca
postojowego, zwracajcie uwagę na tytuł prawny do gruntu (własność czy użytkowanie
wieczyste) oraz na charakter prawny miejsca postojowego (odrębny lokal garażowy,
powierzchnia przynależna, części wspólne nieruchomości).
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz