Ostatnio tzw. ustawa o ziemi, nie schodzi
z czołowych ramówek głównych serwisów informacyjnych oraz pierwszych stron
gazet. Jako prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości śledzę z wielką uwagą
i poniekąd dużym niepokojem wszystkie doniesienia o trwającym procesie
legislacyjnym.
Po
pierwsze należy wskazać, iż uzasadnieniem projektu ww. ustawy jest ochrona
polskiej ziemi przed jej wykupem przez obcokrajowców. 1 maja 2016 r. kończy się
obowiązujący od 2004 r. (wejście Polski do UE) okres ochronny i co do zasady
obcokrajowcy będą mogli wówczas bez zezwolenia ministerialnego nabywać ziemie
rolną. W ślad za ww. celem wprowadzenia tejże ustawy idą jej zapisy, które to z
kolei, poniekąd chyba gubiąc pierwotny zamysł tj. ochrona polskiej ziemi,
stwarzają prostą drogę do nacjonalizacji.
Ponadto
przepisy projektowanej nowelizacji Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o
kształtowaniu ustroju rolnego spowodują zahamowanie rozwoju wsi oraz
inwestycji.
Po
pierwsze zgodnie z projektem nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie
rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Za rolnika indywidualnego
uważa się natomiast osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem
wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych,
których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą
kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na
obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład
gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Tym
samym efektem wprowadzenia ww. zmian będzie okoliczność dokonywania sprzedaży najczęściej
pomiędzy sąsiadami, tj. nabywca – rolnik indywidulany chcący powiększyć swoje
gospodarstwo dokona zakupu nieruchomości rolnej sąsiada. Jednakże zdecydowanie
gorsza sytuacja wystąpi w obszarach biedniejszych, gdzie zwyczajnie nikogo nie
będzie stać na zakup nieruchomości. Ograniczenie powyższe dotyczące możliwości sprzedaży
ziemi wyłącznie innemu rolnikowi indywidualnemu nie będzie mieć zastosowania,
wyłącznie w sytuacji, zaistnienia jednego z enumeratywnie wskazanych w
projekcie ustawy przypadków, m. in nabycia nieruchomości rolnej przez osobę
bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa.
Równocześnie
możliwość zbycia nieruchomości rolnej innym podmiotom dopuszczalna będzie
jedynie na podstawie wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej decyzji
Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych i to tylko w przypadku jeśli wykaże się,
iż nie było możliwości dokonania zbycia osobie, której sprzedaż jest
dopuszczalna przez ustawę. W tym momencie pojawia się zasadniczy problem
dotyczący konieczności udowodnienia przez zbywcę w postępowaniu
administracyjnym, iż nie było możliwości sprzedać ziemi żadnemu innemu
rolnikowi, osobie bliskiej, ani też Jednostce Samorządu Terytorialnego lub
Skarbowi Państwa. Jak bowiem udowodnić, iż nie można było sprzedać ziemi innemu
rolnikowi indywidulanemu przy czym
mówiąc, iż nie było możliwości dokonania powyższej sprzedaży w zasadzie należy zakładać,
iż chodziłoby tu o sytuację w znaczeniu braku chęci zakupu przez potencjalnych (zgodnie
z przepisami ustawy) kupujący. Jak zbywca miałby powyższe wykazać? Dokumenty,
świadkowie … trudno powiedzieć, ale jeśli tak, a krąg potencjalnych kupujących
byłby znacznych to cała procedura gromadzenia dowodów mogłaby trwać nawet kilka
lat. Wydaje się więc, iż wyłącznie na zasadzie oświadczenia złożonego pod rygorem
odpowiedzialności karnej, ale czy taka forma byłaby wystarczającą, bo jeśli nie
to w istocie wielokrotnie, dla potencjalnego sprzedającego, uzyskanie zgody
Prezesa Agencji, nie będzie możliwe. Wówczas w przypadku wydania decyzji
odmownej Agencja Nieruchomości Rolnych jest co prawda zobowiązana do zakupu
takiej nieruchomości, jednakże jej cena nie będzie już ustalona przez zbywcę a
określona jako wartość rynkowa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości
nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. No cóż
niejednokrotnie niestety cena taka nie będzie odpowiadać kwocie, którą żądałby
zbywca i którą potencjalny nabywca był gotów zapłacić. Dodatkowym zapisem
ustawy jest ograniczenie dla nabywcy nieruchomości rolnej, który po jej zakupie jest obowiązany prowadzić
gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez
okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w
przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W przedmiotowym
okresie, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym
podmiotom.
Kolejnym
wysoce niepokojącym zapisem projektu ustawy jest przysługujące Agencji
Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa prawo pierwokupu udziałów
i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej.
Powyższa regulacja obejmie wszelkie spółki prawa handlowego, bez znaczenia
będzie pozostawać profil ich działalności, o ile posiadają jakąkolwiek nieruchomość
rolną. W przypadku sprzedaży udziałów
lub akcji, prawo pierwokupu posiada Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa.
Przy czym należy wyraźnie zaznaczyć, iż nabycie udziałów lub akcji nie jest
ograniczone do wartości samej nieruchomości rolnej posiadanej przez spółkę.
Będzie to de facto prowadziło do przystępowania
do spółek wspólnika „niechcianego” oraz wzrostu kosztów samych transakcji. Ponadto
zapis projektu ustawy, dotyczy także sytuacji objęcia udziałów za aport, jak również
w przypadku uzyskania przez Spółkę prawa do gruntu rolnego na mocy podziału lub
łączenia spółek. Należy przy tym zaznaczyć, iż przed nabyciem udziałów i akcji Agencja
może przeglądać księgi i dokumenty spółki oraz żądać od spółki informacji
dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach. Równocześnie
nie zawiadomienie Agencji o sprzedaży lub dokonaniu transakcji objęcia akcji rodzi
konsekwencję nieważności czynności prawnej na podstawie, której doszło do
nabycia udziałów i akcji. Nieważność takiej umowy powoduje dalej idące
konsekwencję dla stwierdzenia nieważności czynności dokonanych przez „rzekomego”
wspólnika - nabywcę udziałów lub akcji.
Projekt
ustawy nie ominął także spółek osobowych bowiem na mocy proponowanych zapisów,
bowiem w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do
spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, Agencja działająca
na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za
zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.
Równocześnie każda spółka osobowa będzie zobowiązana powiadomić Agencję o zmianie
bądź przystąpieniu nowego wspólnika do tej spółki w terminie miesiąca od dnia
dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź
przystąpienie wspólnika.
Wyżej
pokrótce przedstawione zostały budzące zastrzeżenia i niepokoje, tak wśród
prawników jak i wśród osób, do których ustawa będzie mieć zastosowanie, regulacje
proponowanej nowelizacji. Proces legislacyjny jest w toku. Czas i dalsze prace
parlamentarne pokażą w jakiej formie przyjęta zostanie procedowana ustawa,
aczkolwiek jako prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości mam nadzieję,
iż ten projekt ustawy nie stanie się prawem stanowionym.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz