ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIAMI SPÓŁDZIELNI

 

Praktyką stosowaną przez Spółdzielnie mieszkaniowe, z którą niejednokrotnie spotkałam się w mojej pracy zawodowej, jest okoliczność zawierania z poszczególnymi osobami – zazwyczaj nie członkami Spółdzielni, umów o zarząd nieruchomością. W związku z powyższym należy się zastanowić czy słusznym jest zawieranie tego typu umów, kiedy będą one niezbędne dla wykonywania zarządu nieruchomością przez Spółdzielnie, a kiedy ich podpisywanie przez zainteresowane strony jest całkowicie zbędne.

W pierwszych słowach należy rozróżnić kilka stanów faktycznych:

1. Nieruchomość, w której znajduje się wyodrębniony lokal lub lokale stanowi współwłasność Spółdzielni;

2. Zaistniała okoliczność stypizowana w art. 24¹ ust. 1 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych tj. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

3. Nieruchomość nie jest już własnością lub współwłasnością Spółdzielni i zaistniała okoliczność określona w art. 26 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

 

Ad. 1

 

Zgodnie z art. 27 ust. 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

 

Zgodnie z powyższym zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność Spółdzielni i członków lub właścicieli lokali nie będących członkami jest wykonywany przez Spółdzielnię jako zarząd powierzony, który polega na tym, iż Spółdzielnia jest zarządcą z mocy samego prawa. Uchwała Sądu Najwyższego z 26.11.2008 r. (sygn. akt III CZP 100/08), stanowi, iż art. 27 ust. 2 wyraża generalną zasadę wykonywania przez spółdzielnię zarządu na podstawie ustawy, po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku, jednakże skoro wskazany przepis prawa nie wyłączył stosowania art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, możliwe jest aby właściciele lokali skorzystali z tego przepisu i ustalili inny, niż to przewiduje art. 27 ust. 2 sposób zarządu nieruchomością wspólną lub powierzyli zarząd innej osobie fizycznej lub prawnej. Powyższe wymaga jednakże spełnienia dwóch warunków: umowa taka musi być zawarta przez wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości, po drugie wymaga formy aktu notarialnego. /Komentarz. Spółdzielnie Mieszkaniowe. Roman Dziczek. Wydanie 6, Warszawa 2010/. Sąd Najwyższy we wskazanej powyżej uchwale w pierwszej kolejności zwrócił uwagę, że ustawodawca w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozstrzygnął o wyborze spółdzielczego, nie zaś powszechnego zarządu nieruchomością wspólną, w którym spółdzielnia sprawuje zarząd z mocy ustawy i w zasadzie nie mają zastosowania te przepisy ustawy o własności lokali, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną, w tym procedura funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Wyłączenie stosowania tych przepisów jest w spółdzielniach zrozumiałe, gdyż w innym przypadku mielibyśmy do czynienia ze stosowaniem dwóch procedur dotyczących zarządzania tą samą nieruchomością - procedur właściwych dla spółdzielni i procedur właściwych dla wspólnoty mieszkaniowej. Prowadziłoby to do sytuacji, w której na ten sam temat dwa różne organy mogłyby podjąć różne decyzje, co z kolei stałoby się przyczyną chaosu. Podstawowe znaczenie w systemie zarządu nieruchomością wspólną, której współwłaścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa, ma art. 27 ust. 2, 1. zdanie, rozstrzygający, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Odwołanie do treści art. 18 ust. 1 u.w.l. oznacza zdaniem Sądu, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zatem spółdzielnia mieszkaniowa mogła w umowach ustanowić zarząd umowny rezygnując ze stosowania zarządu wynikającego z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Równocześnie w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia takiej umowy o zarząd nieruchomością z mocy samej ustawy powraca zarząd powierzony Spółdzielni.

Wobec powyższego jeżeli lokal mieszkalny znajduje się w nieruchomości stanowiącej współwłasność Spółdzielni, a dodatkowo brak jest odrębnej umowy zawartej przez pozostałych współwłaścicieli lokali dotyczącej sprawowania zarządu przez osobę trzecią, Spółdzielnia zgodnie z art. 27 ust. 2 Ustawy sprawuje zarząd jako powierzony na podstawie przepisów prawa. Tym samym nie jest konieczne zawieranie w powyższej kwestii jakichkolwiek umów z właścicielami a jedynie informacja dotycząca zarządu powierzonego z podaniem podstawy prawnej i to bez względu na okoliczność, iż współwłaściciela lokalu nie są członkami Spółdzielni.

W tym miejscu jednakże należy stwierdzić, iż jakakolwiek umowa dotycząca zarządu nieruchomością, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wymaga formy aktu notarialnego lub musi być zawarta w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu tj. uwłaszczeniowej.

 

Ad. 2 i 3

 

Ustawodawca w powołanych art. 24¹ i 26 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidział możliwość przejścia od modelu spółdzielczego do modelu wspólnotowego, gdzie w pełni znajdzie zastosowanie ustawa o własności lokali i tym samym przytoczony już powyżej art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W przypadku art. 24 ¹ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych koniecznym elementem możliwości zastosowania wspomnianego modelu wspólnotowego jest uchwała większości właścicieli. Natomiast w sytuacji wskazanej w art. 26 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych model wspólnotowy powstaje z mocy samego prawa z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu.

W obydwu powyższych przypadkach w celu ustanowienia zarządcy zastosowanie znajdzie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali tj. najczęściej będzie to odrębna umowa w formie aktu notarialnego. W praktyce odbywa się to w sposób następujący:

Zgodnie z art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zgodnie z art. 18 ust. 3 w/w ustawy jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w ustawie:

·         „Mała” wspólnota tj. art. 19 ustawy o własności lokali: Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Wybór zarządcy, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, należy do wszystkich właścicieli;

·         Wspólnota tj. art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali: Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, stanowi: Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Ust. 2 Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali: Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

Ust. 2 Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Zgodnie z ust. 3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest w szczególności ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż wyłącznie ustalenie wynagrodzenia zarządcy będzie czynnością, która wymaga podjęcia uchwały przez właścicieli lokali.

 

Wobec powyższego raz jeszcze należy podkreślić, iż w sytuacji wyodrębnienia lokali w nieruchomościach, w których Spółdzielnia jest ich współwłaścicielem zarząd jest dany Spółdzielni z mocy samego prawa art. 27 ust. 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeżeli natomiast właściciele takich lokali mają wolę powierzenia zarządu innej osobie fizycznej lub prawnej wówczas niezbędne jest zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali umowy w formie aktu notarialnego, która będzie powierzać  zarząd osobie trzeciej.

 

Natomiast w sytuacji powstałej na mocy prawa lub uchwały wspólnoty mieszkaniowej (art. 24¹ lub 26 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) wówczas zgodnie z art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali niezbędne będzie w umowie zawartej w formie aktu notarialnego określenie sposobu zarządu, a w szczególności ewentualność powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej.    

Ponadto na podstawie art. 18 ust. 2 Ustawy o własności lokali  W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

 

 

 Radca Prawny Barbara Wrońska