Praktyką stosowaną przez Spółdzielnie
mieszkaniowe, z którą niejednokrotnie spotkałam się w mojej pracy zawodowej,
jest okoliczność zawierania z poszczególnymi osobami – zazwyczaj nie członkami
Spółdzielni, umów o zarząd nieruchomością. W związku z powyższym należy się
zastanowić czy słusznym jest zawieranie tego typu umów, kiedy będą one
niezbędne dla wykonywania zarządu nieruchomością przez Spółdzielnie, a kiedy
ich podpisywanie przez zainteresowane strony jest całkowicie zbędne.
W pierwszych słowach należy rozróżnić
kilka stanów faktycznych:
1. Nieruchomość, w której
znajduje się wyodrębniony lokal lub lokale stanowi współwłasność Spółdzielni;
2. Zaistniała okoliczność
stypizowana w art. 241 ust. 1
Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych tj. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w
obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w
nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i
obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
3. Nieruchomość nie jest
już własnością lub współwłasnością Spółdzielni i zaistniała okoliczność
określona w art. 26 ust. 1
Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej
nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu
własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994
r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami
spółdzielni.
Ad. 1
Zgodnie z art. 27 ust. 2 Ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych:
Zarząd nieruchomościami wspólnymi
stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak
zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994
r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami
spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o
własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z
zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się
odpowiednio.
Zgodnie
z powyższym zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność
Spółdzielni i członków lub właścicieli lokali nie będących członkami jest wykonywany przez Spółdzielnię jako zarząd powierzony, który polega na
tym, iż Spółdzielnia jest zarządcą z mocy samego prawa. Uchwała Sądu Najwyższego z 26.11.2008 r. (sygn.
akt III CZP 100/08),
stanowi, iż art.
27 ust. 2 wyraża generalną zasadę wykonywania przez spółdzielnię zarządu na
podstawie ustawy, po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w
budynku, jednakże skoro wskazany przepis prawa nie wyłączył stosowania art. 18
ust. 1 ustawy o własności lokali, możliwe jest aby właściciele lokali
skorzystali z tego przepisu i ustalili inny, niż to przewiduje art. 27 ust. 2
sposób zarządu nieruchomością wspólną lub powierzyli zarząd innej osobie
fizycznej lub prawnej. Powyższe wymaga jednakże spełnienia dwóch warunków: umowa taka musi być zawarta przez
wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości, po drugie wymaga formy aktu notarialnego.
/Komentarz. Spółdzielnie Mieszkaniowe. Roman Dziczek. Wydanie 6, Warszawa
2010/. Sąd Najwyższy we wskazanej powyżej uchwale w pierwszej kolejności
zwrócił uwagę, że ustawodawca w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych rozstrzygnął o wyborze spółdzielczego, nie zaś powszechnego
zarządu nieruchomością wspólną, w którym spółdzielnia sprawuje zarząd z mocy
ustawy i w zasadzie nie mają zastosowania te przepisy ustawy o własności
lokali, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną, w tym procedura
funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Wyłączenie stosowania tych
przepisów jest w spółdzielniach zrozumiałe, gdyż w innym przypadku mielibyśmy
do czynienia ze stosowaniem dwóch procedur dotyczących zarządzania tą samą
nieruchomością - procedur właściwych dla spółdzielni i procedur właściwych dla
wspólnoty mieszkaniowej. Prowadziłoby to do sytuacji, w której na ten sam temat
dwa różne organy mogłyby podjąć różne decyzje, co z kolei stałoby się przyczyną
chaosu. Podstawowe znaczenie w systemie zarządu nieruchomością wspólną, której
współwłaścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa, ma art. 27 ust. 2, 1. zdanie,
rozstrzygający, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność
spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym
mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Odwołanie do treści art. 18
ust. 1 u.w.l. oznacza zdaniem Sądu, że właściciele lokali mogą w umowie o
ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie
aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w
szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zatem spółdzielnia mieszkaniowa mogła w
umowach ustanowić zarząd umowny rezygnując ze stosowania zarządu wynikającego z
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Równocześnie w
przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia takiej umowy o zarząd nieruchomością z
mocy samej ustawy powraca zarząd powierzony Spółdzielni.
Wobec
powyższego jeżeli lokal mieszkalny znajduje się w nieruchomości stanowiącej
współwłasność Spółdzielni, a dodatkowo brak jest odrębnej umowy zawartej przez
pozostałych współwłaścicieli lokali dotyczącej sprawowania zarządu przez osobę
trzecią, Spółdzielnia zgodnie z art. 27 ust. 2 Ustawy sprawuje zarząd jako
powierzony na podstawie przepisów prawa. Tym
samym nie jest konieczne zawieranie w powyższej kwestii jakichkolwiek umów z
właścicielami a jedynie informacja dotycząca zarządu powierzonego z podaniem
podstawy prawnej i to bez względu na okoliczność, iż współwłaściciela lokalu
nie są członkami Spółdzielni.
W tym miejscu jednakże należy stwierdzić,
iż jakakolwiek umowa dotycząca zarządu nieruchomością, zgodnie z art. 18 ust. 1
ustawy o własności lokali wymaga formy aktu notarialnego lub musi być zawarta w
umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu tj. uwłaszczeniowej.
Ad. 2 i 3
Ustawodawca w powołanych art. 241 i
26 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidział możliwość przejścia od
modelu spółdzielczego do modelu wspólnotowego, gdzie w pełni znajdzie
zastosowanie ustawa o własności lokali i tym samym przytoczony już powyżej art.
18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
W przypadku art. 24 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
koniecznym elementem możliwości zastosowania wspomnianego modelu wspólnotowego
jest uchwała większości właścicieli.
Natomiast w sytuacji wskazanej w art. 26
Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych model wspólnotowy powstaje z mocy samego prawa z chwilą
wyodrębnienia ostatniego lokalu.
W obydwu powyższych przypadkach w celu
ustanowienia zarządcy zastosowanie znajdzie art. 18 ust. 1 ustawy o własności
lokali tj. najczęściej będzie to odrębna umowa w formie aktu notarialnego. W
praktyce odbywa się to w sposób następujący:
Zgodnie z art. 18 ust. 1 Ustawy o
własności lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w
umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu
nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie
fizycznej albo prawnej. Zgodnie z art. 18 ust. 3 w/w ustawy jeżeli sposobu
zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale
zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w ustawie:
·
„Mała” wspólnota tj. art. 19 ustawy o własności lokali: Jeżeli
liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do
dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu
nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego
i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Wybór
zarządcy, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, należy do
wszystkich właścicieli;
·
Wspólnota tj. art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali: Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z
lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są
obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.
Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli
lokali lub spoza ich grona.
Art. 21 ust. 1
ustawy o własności lokali, stanowi: Zarząd
kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w
stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Ust.
2 Gdy zarząd jest kilkuosobowy,
oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego
członkowie.
Art. 22 ust. 1
ustawy o własności lokali: Czynności
zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
Ust. 2 Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego
zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie
tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów
stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem
przewidzianej.
Zgodnie z ust. 3. Czynnościami
przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest w szczególności ustalenie
wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej.
Wobec powyższego należy stwierdzić, iż
wyłącznie ustalenie wynagrodzenia zarządcy będzie czynnością, która wymaga
podjęcia uchwały przez właścicieli lokali.
Wobec powyższego raz jeszcze należy
podkreślić, iż w sytuacji wyodrębnienia lokali w nieruchomościach, w których
Spółdzielnia jest ich współwłaścicielem zarząd jest dany Spółdzielni z mocy samego prawa art. 27 ust. 2 Ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych. Jeżeli natomiast właściciele takich
lokali mają wolę powierzenia zarządu innej osobie fizycznej lub prawnej wówczas
niezbędne jest zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali umowy w formie aktu
notarialnego, która będzie powierzać
zarząd osobie trzeciej.
Natomiast
w sytuacji powstałej na mocy prawa lub uchwały wspólnoty mieszkaniowej (art. 241
lub 26 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) wówczas zgodnie z art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali niezbędne będzie w umowie zawartej w formie aktu
notarialnego określenie sposobu zarządu, a w
szczególności ewentualność powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej.
Ponadto na podstawie art. 18 ust. 2
Ustawy o własności lokali W razie
sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych
współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do
każdego kolejnego nabywcy lokalu.
Radca Prawny Barbara Wrońska
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz