Rozliczenie ze spadkobiercami, z tytułu wkładu mieszkaniowego

Zgodnie z art. 9 ust. 3 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Należy jednakże pamiętać, iż powyższy zapis nie narusza praw spadkobierców do dziedziczenia wkładu mieszkaniowego. Tym samym w sytuacji kiedy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasło na skutek śmierci uprawnionego lub uprawnionych małżonków, spadkobiercy mają prawo żądać od Spółdzielni wypłaty wkładu mieszkaniowego. W tym momencie, w zależności od konkretnych okoliczności sprawy, może powstać problem mający za przedmiot określenie jaka jest wartość wskazanego wkładu, jak ją obliczyć, jakie przepisy ustawy zastosować.

 

Pierwszą kwestią istotną dla przeprowadzenia zgodnego z prawem rozliczenia z tytułu wkładu mieszkaniowego jest rozróżnienie kilku zdarzeń:

 

1.    Śmierć uprawnionego z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu;

2.    Ustalenie kręgu spadkobierców: stwierdzenie nabycia spadku lub poświadczony akt dziedziczenia i dział spadku;

3.    Powstanie roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego;

4.    Określenie wartości wkładu mieszkaniowego i zastosowanie odpowiednich przepisów prawa;

5.    Przedawnienie roszczenia.

 

Z chwilą śmierci uprawnionego z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, prawo to wygasa. Ustawa o Spółdzielniach Mieszkaniowych w art. 14 i 15 w/w ustawy przewiduje możliwość ustanowienia wskazanego prawa na rzecz małżonka lub innej osoby bliskiej zmarłego uprawnionego, jednakże w chwili obecnej zajmiemy się wyłącznie przypadkiem wygaśnięcia prawa i rozliczeń pomiędzy Spółdzielnią a spadkobiercami.

Zgodnie z art. 924 Kodeksu Cywilnego: spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Natomiast art. 925 Kodeksu Cywilnego stanowi, iż: spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Wobec powyższego spadkobierca staję się następcą prawnym spadkodawcy już w chwili jego śmierci, ten fakt jednakże musi zostać potwierdzony mocą postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub też poświadczonym aktem dziedziczenia sporządzonym przez notariusza.

 

       Jeżeli jest kilku spadkobierców, dziedziczą oni spadek w określonych częściach ułamkowych i stają się współwłaścicielami masy spadkowej. Następnie spadkobiercy powinni dokonać umownego lub sądowego działu spadku. Pamiętajmy jednakże, iż w sytuacji gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość umowa dotycząca jego działu musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Dział spadku ma na celu zniesienie powstałej współwłasności. Do chwili jego dokonania Spółdzielnia wypłacając wkład mieszkaniowy współuprawnionym spadkobiercom, których krąg jest stwierdzony na podstawie przedstawionego sądowego stwierdzenia nabycia spadku lub poświadczonego aktu dziedziczenia, powinna świadczyć na rzecz wszystkich spadkobierców łącznie, a dopiero po dokonaniu wyżej wskazanego działu, zgodnie z jego treścią.

       Kolejną kwestią jest powstanie wymagalnego roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego, inaczej mówiąc kiedy spadkobiercy mogą skutecznie domagać się od Spółdzielni zapłaty. Zgodnie z art. 11 ust. 2 ⁴ Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych: warunkiem przedmiotowej wypłaty jest opróżnienie lokalu. Art. 7 ust. 1 w/w ustawy stanowi, iż: w ciągu 3 miesięcy po wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego osoby, którym przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu, oraz zamieszkujące w tym lokalu osoby, które prawa swoje od nich wywodzą, są obowiązane do opróżnienia lokalu. Tym samym należy stwierdzić, iż wymagalność roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego, tj. prawna możliwość skutecznego wystąpienia przez spadkobierców do Spółdzielni ze wskazanym roszczeniem nastąpi dopiero w momencie, gdy wszystkie osoby zamieszkujące uprzednio ze zmarłym spadkodawcą opuszczą przedmiotowy lokal. Podobnie orzekł Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia  z dnia 29 czerwca 2010 r. Sygn. akt III CSK 295/09 oraz Sąd Apelacyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 2 lutego 2011 r. w sprawie sygn. akt VI ACa 830/10.

 

Inna sprawą, powodującą w praktyce pewne trudności, jest okoliczność, iż niejednokrotnie pomiędzy śmiercią osoby uprawnionej a powstaniem roszczenia o wypłatę upływa znaczny okres czasu, w trakcie którego przepisy prawa regulujące omawianą kwestię uległy zmianie.

Zgodnie z dzisiaj obowiązującym brzmieniem art. 11 ust. 2¹ Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca spadkobiercy lub spadkobiercom (z uwagi na omawianą kwestię tu spadkobiercy) wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca spadkobiercy wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu. Natomiast ust. 2² stanowi, iż z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 w/w ustawy, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu.

 

        Natomiast wskazany powyżej art. 11 sprzed nowelizacji z dnia 14 czerwca 2007r.w ust. 2 wprowadzał regulację na podstawie, której Spółdzielnia zwracała, zgodnie z postanowieniami statutu, spadkobiercy lub spadkobiercom wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu. W sytuacji gdy inny członek zawierał umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które wygasło innej osobie, w rozliczeniu nie uwzględniało się długu obciążającego członka z tytułu przypadającej na niego części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami. Dalej jednakże warunkiem wypłaty wartości wkładu mieszkaniowego albo jego części było opróżnienie lokalu. Przysługujący spadkobiercy lub spadkobiercą wkład mieszkaniowy, nie mógł być wyższy od kwoty, jaką spółdzielnia jest w stanie uzyskać od członka obejmującego dany lokal w trybie przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię.

 

Powyższe dwa brzmienia art. 11 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych, sprzed i po nowelizacji z dnia 14 czerwca 2007r., ukazują nam dwa różne sposoby ustalania wysokości wkładu mieszkaniowego, obecnie wartości rynkowej lokalu tj. kwoty która ma zostać wypłacona spadkobiercy. Tym samym pojawia się pytanie zasadnicze według jakich przepisów prawa należy ustalić przedmiotową wartość. Odpowiedź jest następująca: według tych przepisów, które obowiązywały w dacie powstania roszczenia tj. opróżnienia lokalu. Data ta będzie decydująca dla ustalenia wartości rynkowej lokalu.     

 

      Roszczenie o zwrot wartości rynkowej lokalu ma charakter majątkowy i zgodnie z art. 29 Prawa Spółdzielczego ulega przedawnieniu z upływem 3 lat licząc od chwili opróżnienia lokalu.    

 

      Ostatnią kwestią wartą omówienia jest często zadawane pytanie czy Spółdzielnia ma obowiązek poszukiwania ewentualnych uprawnionych spadkobierców. Wobec powyższego należy stwierdzić, iż zwrot wkładu mieszkaniowego jest zobowiązaniem i jako takie czyni ze spadkobierców wierzycieli a ze Spółdzielni dłużnika, który ma spełnić roszczenie, jednakże brak jest jakiejkolwiek regulacji prawnej nakładającej na Spółdzielnię obowiązek poszukiwania spadkobierców. W takim przypadku należy przyjąć, iż uprawnieni z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego winni sami wystąpić ze stosownym wnioskiem wraz z prawomocnym postanowieniem w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku lub poświadczonym aktem dziedziczenia sporządzonym przez notariusza oraz w sytuacji gdy spadkobierców jest kilku winni okazać prawomocne postanowienie w przedmiocie działu spadku lub zawartą umowę w powyższej kwestii.