Różnica pomiędzy kosztami eksploatacji
nieruchomości a przychodami z opłat eksploatacyjnych pochodzącymi od członków
Spółdzielni posiadających spółdzielcze własnościowe prawa do lokali oraz innych
podmiotów, którym przysługuje tytuł prawny do lokalu nie jest nadwyżką
bilansową uzyskaną przez Spółdzielnię w wyniku prowadzonej działalności, która
podlega podziałowi na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia. Jak słusznie
stwierdził Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 6 września 2013r. w sprawie o sygn.
akt I ACa 458/13 Artykuł 6
ust. 1 ustawy z 2000 r. o Spółdzielniach mieszkaniowych wyraża zasadę tzw.
bezwynikowej działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej, która
prowadzi działalność niezarobkową. Zasada ta ma charakter bezwzględnie
obowiązujący, albowiem ustawodawca nie przewidział możliwości odmiennego
uregulowania ww. kwestii w statucie spółdzielni. Powyższe oznacza, że w
działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej w ogóle nie występują
pojęcia zysku ani nadwyżki bilansowej, nie ma zatem możliwości potraktowania
przez Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni ewentualnej nadwyżki przychodów
nad kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości jako nadwyżki
bilansowej i przeniesienia jej na inne konto, w tym przypadku na konto funduszu
remontowego. Nadwyżka ta zwiększa przychody w roku następnym i od reguły tej
nie ma odstępstw.
W prezentowanym orzeczeniu Sąd uznał, iż
niezgodna z prawem, a poprzez to nieważna (art. 42 § 2 Prawa Spółdzielczego),
jest uchwała Walnego Zgromadzenia o podziale nadwyżki bilansowej, która przeksięgowuję
nadwyżkę wpłat na pokrycie kosztów eksploatacyjnych na wpłaty na fundusz
remontowy.
Wobec powyższego należy stwierdzić, iż
uchwała Walnego Zgromadzenia Spółdzielni mieszkaniowej może być podjęta
wyłącznie w przypadku osiągnięcia przez Spółdzielnię nadwyżki w prowadzonej
działalności komercyjnej, która zgodnie z art. 1 ust. 6 Ustawy o Spółdzielniach
mieszkaniowych musi pozostawać w bezpośrednim związku z realizacją celu tj.
zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez
dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów
jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.
Radca Prawny Barbara Wrońska
Nadwyżka bilansowa (NB), jakie to ładne określenie, ale z czego powstaje w szczegółach to mowy o tym nie ma.
OdpowiedzUsuńGdyby wynikało to nadwyżki wpłat na pokrycie tzw kosztów eksploatacyjnych, to można byłoby ją zwrócić właścicielom mieszkań. Bo to ich pieniądze w końcu.
W starych SM, które niczego nie budują tylko administrują nieruchomościami należącymi do właścicieli mieszkań, NB powstaje z najmu lokali użytkowych. I to nie jest w bezpośrednim związku z realizacją celu tj. zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.
Jest statutową działalnością gospodarczą/komercyjną, która jest przychodem SM.
Wszystkie organy SM pozytywnie opiniują przeksięgowanie tych pieniędzy na fundusz remontowy danej części wspólnej nieruchomości wg metrów kwadratowych w zasadzie bez wiedzy poszczególnych właścicieli mieszkań.
Czy zatem nie jest to przychód właściciela mieszkania? Istotnym faktem jest to, że najczęśiej wynajmowane lokale użytkowe nie są częścią nieruchomości, choć bywają, ale są odrębną nieruchomością, ale czyją? Wszystkich członków SM? Z jakiej racji? Jeżeli są to czy są częścią wspólną wszystkich nieruchomości, którymi administruje SM.
Nadwyżka bilansowa w Spółdzielni mieszkaniowej powstaje z działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółdzielnię. Nadwyżka bilansowa to nie nadwyżka wpłat na pokrycie kosztów eksploatacji, dokonywanych przez właścicieli i osoby uprawnione z tytułu spółdzielczych praw do lokali. Tą, bowiem nadwyżkę należy w istocie rozliczyć i dokonać stosowanych korekt (najczęściej dokonywane jest to poprzez odliczenie nadpłaty od bieżących opłat). Prowadzona przez Spółdzielnię działalność gospodarcza zawsze jest niejako działalnością poboczną lub pomocniczą, bowiem jak słusznie Pan wskazał główną działalnością Spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej członków. Działalność gospodarcza prowadzona przez Spółdzielnię może dotyczyć np. najmu i dzierżawy, budowy budynków wielorodzinnych lub domów jednorodzinnych (przy czym Spółdzielnia wówczas działa jako deweloper), zarządu nieruchomościami. "Zysk" otrzymywany z takiej działalności stanowi tzw. nadwyżkę bilansową, o podziale której decyduje Walne Zgromadzenie Spółdzielni, z zastrzeżeniem wynikającym z art. 5 ust. 1 i 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Należy bowiem "oddzielić" pożytki otrzymywane z części wspólnej nieruchomości, które zawsze służą pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem tej konkretnej nieruchomości, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali, od pożytków i innych przychodów z własnej działalności gospodarczej Spółdzielni o podziale, których decydują członkowie Spółdzielni w formie podjętej przez Walne Zgromadzenie uchwały. Przeznaczeniem pożytków i innych dochodów z własnej działalności gospodarczej Spółdzielni może być "dokapitalizowanie" funduszu remontowego. W istocie jak słusznie Pan zauważył wynajmowane przez Spółdzielnię lokale najczęściej są odrębnymi nieruchomościami, których właścicielem jest Spółdzielnia, czyli stanowią one majątek Spółdzielni, tj. własność wszystkich członków. Wynika to z zapisu art. 3 Prawa Spółdzielczego.
OdpowiedzUsuń