Zbycie ułamkowej części lokalu - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Na wstępie omawianego tematu należy podkreślić różnicę pomiędzy zbyciem:

1. ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 17² ust. 6 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych)

a

2. prawem do zbycia ułamkowej części lokalu.

W pierwszym przypadku dokonujemy zbycia części prawa w drugim wydzielamy odrębny lokal z lokalu dotychczasowego i zbywamy tą wyodrębnioną część. Ta druga możliwość została prawnie dopuszczona przez ustawodawcę na mocy nowelizacja z dnia 14 czerwca 2007r. tj. Ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw, która uchyliła dawny art. 17² ust. 5 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wskazany przepis prawa stanowił:

Zbycie prawa do części lokalu jest nieważne.

Zniesienie wskazanego powyżej zapisu ustawy było odpowiedzią na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2005r. K 42/02, w którym TK stwierdził, iż art. 17² ust. 5 ustawy w zakresie, w jakim wyłącza możliwość zbycia części lokalu spełniającej wymagania odrębnego lokalu określone w art. 2 ust. 1 ustawy, jest niezgodny z art. 64 Konstytucji.

Art. 64 Konstytucji stanowi:

1. Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.

2. Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.

3. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż w obecnym stanie prawnym jest możliwość zbycia prawa do części lokalu. Po przez wskazane zbycie muszą być utworzone dwa lub więcej lokale, z których każdy spełnia warunki wskazane w art. 2 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych tj.

Lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492).

Zgodnie z art. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Spełnienie powyższych wymagań, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Zbycie prawa do części lokalu oznacza powstanie zamiast jednego prawa, którego przedmiotem był dany lokal, dwóch praw tego typu. (…) Jeżeli zbywana część lokalu będąca przedmiotem prawa własnościowego nie odpowiada kryteriom samodzielnego lokalu, jej zbycie jest niedopuszczalne, gdyż naruszałoby wymagania ustanowione w art. 2 ust 1 w zw. Z art. 2 ust. 2 u.w.l. Roman Dziczek, Spółdzielnie Mieszkaniowe. Komentarz. Wyd. 6, Warszawa 2010.