Ograniczenie prawa do nieruchomości - Quasi Wywłaszczenie

Kwestią bezsporną jest, iż w przypadku braku uregulowania służebności przesyłu właściciele, użytkownicy wieczyści oraz osoby, którym przysługują inne prawa rzeczowe do  nieruchomości gruntowych mają prawo nie wyrazić zgody na budowę, przebudowę, remont lub konserwacje jakichkolwiek sieci dystrybuujących media położonych na ich działce i nie stanowiących jej części składowych.  

Poniższe opracowanie ma znacznie nie tylko w przypadku konieczności prowadzenia mediów lub remontów i konserwacji sieci dystrybuujących media na nieruchomościach stanowiących własność lub oddanych w użytkowanie wieczyste pojedynczych osób, ale także dla nieruchomości z posadowionymi wielolokalowymi budynkami, gdzie tak jak w przypadku Spółdzielni Mieszkaniowych, część lokali stanowi przedmiot odrębnej własności ze związanym z tym prawem udziałem w gruncie, a do prowadzenia lub konserwacji urządzeń dostarczających media, które to łączy się z wejściem na przedmiotowy grunt, wymagana jest zgoda wszystkich jego współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych.

W związku z powyższym wyjaśnijmy pojęcie służebności przesyłu – jest to ograniczone prawo rzeczowe, wprowadzone przez ustawodawcę do Kodeksu Cywilnego art. 305¹ – 305⁴,  nowelizacją z dnia 30 maja 2008r., która weszła wżycie w dniu 3 sierpnia 2008r. Wskazane prawo powstaje na mocy umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą zamierzającym wybudować lub, którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne (art. 49 § 1 k.c.) Wskazane urządzenia nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. W przypadku gdy właściciel nieruchomości lub przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, każda ze stron może żądać ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem przez sąd. Wówczas omawiana służebność powstaje z mocy orzeczenia sądu. Ponadto zgodnie z art. 305⁴ k.c. w związku z art. 292 k.c. służebność przesyłu można nabyć także przez zasiedzenie.  

 

Na wstępie jednakże powiedzieliśmy, iż w omawianej w niniejszym opracowaniu sytuacji brak jest ustanowionej służebności przesyłu. Czy wobec powyższego, w przypadku odmowy udostępnienia terenu przez właścicieli, użytkowników wieczystych lub inne osoby posiadające prawa rzeczowe do gruntu, przedsiębiorca mający zamiar, a niejednokrotnie będący zmuszonym przez okoliczności, do wybudowania, remontu lub konserwacji sieci dystrybuującej media nie ma żadnych możliwości działania? Otóż w odróżnieniu od prawa cywilnego, które reguluje wskazaną kwestię jedynie poprzez ustanowienie służebności przesyłu, naprzeciw potrzebą przedmiotowych przedsiębiorstw, takich jak wodociągi, elektrownie, gazownie, kanalizacyjne itp. lub też jednostek samorządu terytorialnego, wychodzi prawo administracyjne, które w Ustawie o gospodarce nieruchomościami na podstawie art. 124 – 124b u.g.n. wprowadza możliwość – nazwijmy to umownie – quasi wywłaszczenia nieruchomości.    

Należy bowiem zauważyć, iż czynności dotyczące budowy, konserwacji, wymiany, remontu itd. sieci służących do przesyłania pary, gazu, wody, energii elektrycznej są niejako dobrem nadrzędnym, a ów czynności mogą być określone nawet jako cele publiczne w sensie - służące ogółowi mieszkańców. Dlatego też ustawodawca w art. 124 - 124b Ustawy o gospodarce nieruchomościami w Rozdziale 4 zatytułowanym „Wywłaszczenie nieruchomości”, ustanowił możliwość dopuszczenia do korzystania z nieruchomości, będącej własnością innego podmiotu lub do której inny podmiot ma określone prawo przez przedsiębiorstwa energetyczne, ciepłownicze, gazowe lub odpowiedni organ samorządu terytorialnego itd.

 

Zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji - art. 124 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: 

 

Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Powyższe zezwolenie starosta udziela z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej. Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

Jeżeli jest to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo dla zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony starosta, na wniosek podmiotu, który będzie realizował cel publiczny, udziela, w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości. Decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.

 

Ponadto należy pamiętać, iż wydane zezwolenie w formie ostatecznej decyzji administracyjnej stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki. Na podstawie przedmiotowego zezwolenia, już po założeniu i przeprowadzeniu mediów właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest obowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń a ów obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej.

 

Wskazane powyżej zajęcie nieruchomości w związane z zakładaniem i prowadzeniem szeroko rozumianych mediów łączy się również, z wynikającym wprost z regulacji art. 124 ust. 4 u.g.n. obowiązkiem przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Obowiązek ten ciąży na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie i musi być zrealizowany niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, wówczas właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu lub osobie, której służą inne prawa rzeczowe należy się odszkodowanie.

Nie można również wykluczyć sytuacji gdy założenie lub przeprowadzenie przedmiotowych mediów uniemożliwi właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu  dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem. W takiej sytuacji właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać aby starosta lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.

 

W związku z powyższym zostało wyjaśnione jak wskazana procedura wygląda, jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty nie wyraża zgody na założenie i prowadzenie sieci dystrybuującej media. Jednakże jaka możliwość, dla przedsiębiorstwa, wejścia na cudzy grunt będzie istnieć w sytuacji gdy stosowne urządzenia już są na nieruchomości ale wymagają naprawy lub konserwacji, a równocześnie brak jest stosownej zgody ze strony właściciela lub użytkownika wieczystego.   

Podobnie jak w omówionej już uprzednio sytuacji, tak i w przypadku konieczności dokonania remontu, na podstawie art. 124b ust. 1 u.g.n. 

Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji zobowiązuje właściciela, użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nienależących do części składowych nieruchomości, służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, a także usuwaniem z gruntu tych ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów, jeżeli właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości nie wyraża na to zgody. Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może być także wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie czynności.

 

Decyzję wskazaną powyżej starosta wydaje z urzędu albo na wniosek podmiotu zobowiązanego do wykonania czynności związanych z remontem lub konserwacją.

Jednakże przedmiotowe zezwolenie jest ograniczone w czasie i wynikający z niego dla właściciela lub użytkownika obowiązek udostępnienia nieruchomości może być ustanowiony na czas nie dłuższy niż 6 miesięcy.

 

Decyzji udzielającej zezwolenia, podobnie jak w przypadku zezwolenia na zakładanie i prowadzenie przedmiotowych urządzeń z uwagi na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo dla zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony, może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

 

Ponadto również w niniejszym przypadku przedsiębiorstwo dokonujące remontu lub konserwacji jest zobowiązane przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego niezwłocznie po zakończeniu Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe na skutek czynności związanych z przeprowadzanym remontem lub konserwacją, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, określony w decyzji starosta wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska