Bankructwo Spółdzielni Mieszkaniowej - skutki prawne dla posiadaczy spółdzielczych praw do lokali i właścicieli odrębnych lokali

W ostatnim czasie pojawia się bardzo dużo wiadomości dotyczących skutków bankructwa Spółdzielni mieszkaniowych. Powodem tego wzmożonego przepływu informacji, a nierzadko dezinformacji, jest z pewnością głośna sprawa dotycząca niewypłacalności jednej z dużych Spółdzielni w Warszawie.

W związku z powyższym zasadnym jest omówienie rzeczywistych skutków prawnych upadłości lub egzekucji komorniczej z majątku Spółdzielni, dla osób uprawnionych z tytułu spółdzielczych praw do lokali (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) i osób posiadających odrębną własność lokalu.    

Dokonując oceny prawnej sytuacji mieszkańców zasobów Spółdzielni należy dokonać następującego podziału:

1.      uprawnieni z tytułu spółdzielczych lokatorskich praw do lokali – członkowie Spółdzielni;

2.      uprawnieni z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali, w tym członkowie i nie członkowie Spółdzielni;

3.      właściciele lokali (odrębna własność), w tym członkowie i nie członkowie Spółdzielni.

1. Uprawnieni z tytułu spółdzielczych lokatorskich praw do lokali – członkowie Spółdzielni

Na podstawie art. 54¹ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 86 Ustawy prawo upadłościowe i naprawcze, w przypadku upadłości Spółdzielni, osoby uprawnione z tytułu spółdzielczych praw do lokali i ich spadkobiercy, mogą przekształcić prawo do lokalu w prawo mocniejsze, czyli własność.

W przypadku ogłoszenia upadłości Spółdzielni po stronie osób uprawnionych z tytuł spółdzielczych lokatorskich praw do lokal pojawia się roszczenie o przekształcenie praw spółdzielczych w odrębną własność. Wskazane osoby (członkowie i nie członkowie Spółdzielni) mogą skorzystać z roszczenia o przekształcenie tylko wtedy, gdy złożą stosowny wniosek w tej sprawie do syndyka. Istotnym jest również to, iż złożenie wniosku jest warunkiem sine qua non dla możliwości przekształcenia istniejących praw w prawo odrębnej własności. Syndyk nie jest bowiem zobowiązany do informowania wskazanych osób o przysługujących im prawach i bez wniosku nie podejmie on żadnych działań zmierzających do przekształcenia. Wnioski powinny być złożone niezwłocznie po ogłoszeniu upadłości, gdyż wskazane powyżej roszczenie wygasa w sytuacji, gdy syndyk masy upadłości sprzeda nieruchomość osobom trzecim. Jest to tym samym jeden z przypadków zawartych w przepisach prawa, który wyczerpuje łacińską paremie ignorantia iuris nocet tzn. nieznajomość prawa szkodzi. Dla skuteczności wniosku osoby uprawnione muszą również spełnić wszystkie warunki wymagane przy dokonywaniu przekształcenia zgodnie z przepisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat.

Należy również zauważyć, iż roszczenie w przedmiocie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności przysługuje, na mocy art. 54¹ ust. 2 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z art. 86 Ustawy prawo upadłościowe i naprawcze, jedynie w przypadku postępowania upadłościowego. Wobec powyższego w sytuacji nie złożenia przez osobę uprawnioną stosownego wniosku lub też egzekucji z nieruchomości, w obu przypadkach zakończonych nabyciem budynku lub jego części przez podmiot nie będący Spółdzielnią, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przekształci się w najem.

Równocześnie członek, który utracił swoje lokatorskie prawo staje się wierzycielem Spółdzielni z tytułu wkładu mieszkaniowego. Jednakże prawa, już na dany moment, byłego członka są zrównane przez Prawo upadłościowe z prawami innych wierzycieli i tak jak oni były członek musi czekać na zaspokojenie swojej wierzytelności. Dlatego też w zależności od stanu masy upadłości Spółdzielni istnieje ryzyko, iż były członek nie odzyska wniesionego wkładu mieszkaniowego.

Odmiennie natomiast wygląda sytuacja członków Spółdzielni uprawnionych z tytułu spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, w przypadku nabycia budynku lub udziału w nim przez inną Spółdzielnię mieszkaniową. Wówczas przysługuje im roszczenie o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni i w przypadku złożenia deklaracji członkowskiej zachowują on swoje prawa spółdzielcze.

Należy również w tym miejscu wskazać spółdzielców z lokatorskimi mieszkaniami wybudowanymi ze środków kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego, na podstawie Ustawy z dnia z dnia 26 października 1995 r.  o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Osobom tym nie przysługuje, ani w formie roszczenia, ani z mocy przepisów, prawo do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność. Po sprzedaży stają się najemcami, chyba że ich budynek zostanie nabyty przez inną Spółdzielnię. Wówczas zachowają oni lokatorskie prawo.

Art. 15e ust. 2 ww. ustawy, stanowi:

Lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu kredytu, o którym mowa w art. 15a ust. 1, nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność, a także nie może być do nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 3. Do lokali mieszkalnych, o których mowa w ust. 2, nie ma zastosowania art. 29a.

Przechodząc do kwestii ponoszenia przez członków Spółdzielni konsekwencji finansowych za jej zobowiązania, wyraźnie należy wskazać, iż zgodnie z art. 19 Prawa spółdzielczego, odpowiedzialność ta ogranicza się do wysokości zadeklarowanych udziałów, a członek Spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli Spółdzielni za jej zobowiązania. Jednakże należy pamiętać, iż w przypadku nie wpłacenia przez członka części zadeklarowanych udziałów, zgodnie z art. 135 Prawa Spółdzielczego, po ogłoszeniu upadłości, na żądanie syndyka upadłości, członkowie są zobowiązani niezwłocznie uiścić niewpłaconą jeszcze część udziału.

2. Uprawnieni z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali, w tym członkowie i nie członkowie Spółdzielni.

W toku postępowania upadłościowego osoby uprawnione z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali mogą skorzystać z roszczenia dotyczącego przekształcenia prawa w prawo odrębnej własności skierowanego do syndyka  (art. 17¹⁴ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Jednakże wskazane osoby są o tyle w pozycji uprzywilejowanej w stosunku do posiadaczy spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, iż nawet w przypadku gdy nie skorzystają z przysługującego im roszczenia ich prawo – z mocy samych przepisów – przekształcone zostanie w odrębną własność i to zarówno w trakcie postępowania upadłościowego, egzekucyjnego jak i likwidacji Spółdzielni.

Zgodnie z Postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2014 r. w sprawie sygn. akt II CSK 353/13:

Zgodnie z art. 17¹⁸ u.s.m., jeżeli w toku postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku upadłej spółdzielni mieszkaniowej nabywcą budynku lub udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego. Przekształcenie dokonuje się z mocy samego prawa, nie wymaga więc składania oświadczeń woli. Powstanie w drodze tego przekształcenia odrębnej własności lokalu, odmiennie niż ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze czynności prawnej, nie wymaga wpisu w księdze wieczystej. Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu następuje z chwilą sprzedaży budynku lub udziału w budynku, w którym znajdują się lokale będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zgodnie z powyższym osoby uprawnione z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali nawet jeśli nie złożą stosownego wniosku, a budynek lub udział w nim, zostanie sprzedany podmiotowi innemu niż Spółdzielnia, ich ograniczone prawo rzeczowe przekształci się z mocy samego prawa w odrębną własność lokalu. W przypadku natomiast gdy w trakcie postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego, budynek zostanie nabyty przez inną Spółdzielnię, osoby uprawnione mają roszczenie o przyjęcie w poczet jej członków. Tym samym zachowują oni swoje dotychczasowe uprawnienia w postaci niezmienionej i mogą stać się członkami „nowej” Spółdzielni.  

Odpowiedzialność członka Spółdzielni uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu za jej zobowiązania, kształtuje się w sposób identyczny jak w przypadku członka posiadającego spółdzielcze lokatorskie prawo. Tym samym odpowiedzialność ogranicza się do wysokości zadeklarowanych udziałów, a członek Spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli Spółdzielni za jej zobowiązania. Jednakże w przypadku nie wpłacenia przez członka części zadeklarowanych udziałów, po ogłoszeniu upadłości na żądanie syndyka upadłości, członkowie są zobowiązani niezwłocznie uiścić niewpłaconą jeszcze część udziału.

 

3. Właściciele lokali (odrębna własność), w tym członkowie i nie członkowie Spółdzielni.

Oczywistym jest, iż upadłość Spółdzielni lub postępowanie egzekucyjne skierowane w stosunku do jej majątku nie będzie miało żadnego znaczenia prawnego dla właścicieli odrębnych lokali. Lokale te jako własność osób trzecich są wyłączone zarówno z masy upadłości jak i spod egzekucji z nieruchomości.

Właściciele odrębnych lokali będący równocześnie członkami Spółdzielni odpowiadają za jej zobowiązania do wysokości zadeklarowanych udziałów i na żądanie syndyka upadłości są zobligowani niezwłocznie uiścić niewpłaconą jeszcze część udziału.

 

Wnioski Końcowe

Przedstawiona powyżej sytuacja prawna osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali oraz właścicieli odrębnych lokali, wymaga stwierdzenia, iż w sytuacji upadłości Spółdzielni lub trwającego postępowania egzekucyjnego, zarówno osoby posiadające odrębną własność jak i uprawnieni z tytułu prawa własnościowego są chronieni przez przepisy prawa w stopniu zabezpieczającym ich interesy. Mniej uprzywilejowaną sytuację mają oczywiście osoby posiadające spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, które wyłącznie na wniosek uprawnionego złożony bez zwłoki w postępowaniu upadłościowym mogą swoje prawo przekształcić w prawo własności. W innych przypadkach prawo lokatorskie przekształci się w najem, a uzyskanie wpłaconego wkładu mieszkaniowego będzie uzależnione od stanu majątku Spółdzielni lub masy upadłości.

Członkowie Spółdzielni muszą także się liczyć z ich odpowiedzialnością za zobowiązania Spółdzielni do wysokości zadeklarowanych udziałów.

Ostatnią kwestią wymagającą wyraźnego podkreślenia jest fakt, iż postępowanie upadłościowe, a także egzekucyjne skierowane będą przeciwko całemu majątkowi Spółdzielni, w tym funduszy Spółdzielni oraz rachunków bankowych. Egzekucja z tych ostatnich i ich zajęcie może doprowadzić do niewypłacania należności zleceniobiorcą i usługodawcą, w tym dostawcą mediów (woda, prąd, gaz itd.), a co z kolei w rezultacie spowoduje ich odłączenie.

Barbara Wrońska

Radca Prawny