Egzekucja z nieruchomości spółdzielczej obciążonej hipoteką, a spółdzielcze prawa do lokali

Jak wskazywałam już uprzednio, w przypadku upadłości Spółdzielni lub prowadzenia egzekucji z jej majątku, osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali posiadają określone przepisami prawa uprawnienia służące ochronie ich interesów, łącznie z przekształceniem z mocy prawa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności (zob. „Bankructwo Spółdzielni Mieszkaniowej - skutki prawne dla posiadaczy spółdzielczych praw do lokali i właścicieli odrębnych lokali” wpis z 28 stycznia 2015r.).

Jednakże wskazana regulacja dotycząca przekształceń spółdzielczych praw do lokali prawo odrębnej własności mająca na celu ochronę osób posiadających lokale w Spółdzielni mieszkaniowej, dozna poważanego uszczerbku w przypadku obciążenia nieruchomości Spółdzielni hipoteką.  

Wykładni przepisów prawa ww. zakresie, niekorzystnej dla osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali dokonał Sąd Najwyższy, w licznych orzeczeniach: postanowienie z dnia 27 lutego 2014 r. sygn. akt  II CSK 349/13, postanowienie z dnia 27 lutego 2014 r. sygn. akt II CSK 353/13, postanowienie z dnia 26 czerwca 2014 r. sygn. akt  II CSK 550/13, postanowienie z dnia 26 czerwca 2014 r. sygn. akt  II CSK 541/13.

Sąd Najwyższy stanął bowiem na stanowisku, iż osoby uprawnione z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali na skutek automatycznego przekształcenia prawa spółdzielczego w prawo odrębnej własności stają się dłużnikami hipotecznymi w stosunku do wierzycieli Spółdzielni, w przypadku gdy nieruchomość, na której znajduje się budynek wraz z lokalami, była obciążona hipoteką.

Zdaniem Sądu Najwyższego wskazaną hipotekę  należy wpisać do ksiąg wieczystych założonych dla przekształconych lokali własnościowych, jako hipotekę łączną.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż niestety ale w tym stanie rzeczy, a raczej wykładni dokonanej przez Sąd Najwyższy, każda osoba, której spółdzielcze prawo do lokalu uległo przekształceniu w związku z trwającą egzekucją, w przypadku jeśli lokal ten położony jest w budynku na nieruchomości obciążonej hipoteką, de facto staje się, w zakresie ograniczonym do posiadanego lokalu, współdłużnikiem zobowiązania zaciągniętego przez Spółdzielnię. Wskazane ograniczenie jest w istocie marnym pocieszeniem, biorąc pod uwagę fakt, iż przedmiotowy lokal nierzadko jest głównym i najważniejszym składnikiem majątku osoby posiadającej do niego prawo.

Co robić ww. sytuacji? Obecnie brak jest jednolitego rozwiązania, a każdy przypadek wymaga osobnej, wnikliwej i szczegółowej analizy prawnej.

Należy mieć także nadzieję na szybkie wprowadzenie przez Ustawodawcę nowelizacji przepisów, które wyeliminowałyby różne możliwości interpretacji i chroniłyby osoby posiadające prawa do lokali w zasobach Spółdzielni.   

r. pr. Barbara Wrońska