PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCI

Obecnie nadal trwają pracę nad nową ustawą regulująca przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Projekt zakłada przekształcenie z mocy samego prawa oraz obowiązek wnoszenia tzw. opłaty przekształceniowej przez czas określony w ustawie. 

Wróćmy jednakże do stanu prawnego obowiązującego obecnie. Sprawę przekształceń reguluje bowiem Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. 

Stanowi ona o możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności dla użytkowników wieczystych (współużytkowników), którzy posiadali wskazane prawo w dniu 13 października 2005 r. (Ustawę stosuje się również do użytkowników wieczystych i współużytkowników, którzy nabyli prawo po 13 października 2005 r. na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), a także osób fizycznych i prawnych będących właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego.) 

Głównym problemem dla użytkowników wieczystych w zakresie możliwości skorzystania z przekształcenia dokonanego w oparciu o przepisy omawianej Ustawy jest konieczność zapłaty opłaty za przekształcenie, której wysokość jest ustalana według wartości nieruchomości. Opłata może być rozłożona na raty od 10 do 20 lat, a ponadto Ustawa przewiduje możliwość uzyskania od przedmiotowej opłaty bonifikaty. Poza przypadkami określonym w Ustawie w zakresie ustalenia zasad przyznawania bonifikaty Ustawa odsyła do zarządzenia Wojewody w zakresie nieruchomości Skarbu Państwa oraz uchwały właściwej rady lub sejmiku w sprawach nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego.

Do czerwca br. na terenie m.st. Warszawy brak było regulacji dotyczących możliwości skorzystania z bonifikaty przez spółdzielnie mieszkaniowe. W dniu 8 czerwca 2017 r. została podjęta przez Radę Miasta Stołecznego Warszawy Uchwała Nr L/1217/2017  w sprawie określenia warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych. Pamiętajmy jednakże, iż ww. regulacja dotyczy wyłącznie nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym spółdzielni mieszkaniowych w dniu 13 października 2005 r.  

W § 1 Uchwała Nr L/1217/2017 stanowi o możliwości uzyskania:

• 95% bonifikaty zarówno przez osoby fizyczne, jak i spółdzielnie mieszkaniowe, od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami,
• 99% bonifikaty zarówno przez osoby fizyczne, jak i spółdzielnie mieszkaniowe, które wniosły opłatę za cały 99 letni okres użytkowania wieczystego, od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. 

Jednakże należy mieć na uwadze, iż w zakresie przekształcenia udziałów w prawie użytkowania wieczystego przypadających na lokale użytkowe bonifikata nie jest udzielana, a tym samym koszt przekształcenia wartości prawa za ww. udziały będzie należny w pełnej wysokości, zgodnie z brzmieniem § 2 Uchwały Nr L/1217/2017   W przypadku przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe i inne, bonifikata, będzie przysługiwała proporcjonalnie do stosunku powierzchni lokali mieszkalnych i garażowych do powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości.  

Niestety organ, który wydał decyzję przekształceniową może zażądać zwrotu opłaty po jej waloryzacji w przypadku, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. 

Powyższe nie dotyczy wyłącznie zbycia na rzecz osoby bliskiej (zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu),spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. 

W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowi, iż  wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności winien być złożony przez:

1. wszystkich współużytkowników wieczystych, lub
2. współużytkowników wieczystych, których suma udziałów w prawie wynosi co najmniej połowę. Jednakże jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku współużytkownicy, których udziały w prawie wynoszą co najmniej połowę, mogą wystąpić do sądu z żądaniem rozstrzygnięcia w zakresie przekształcenia prawa. 

Współużytkownicy wieczyści nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i garażami w zasobach spółdzielni mieszkaniowej to sama spółdzielnia oraz właściciele odrębnych lokali. Współużytkownikami wieczystymi nie są osoby uprawnione z tytułu spółdzielczych praw do lokali (własnościowego i lokatorskiego), w ramach tych praw użytkowanie wieczyste należy do Spółdzielni. 

Pamiętajmy również, iż zgodnie z art. 46 § 1 pkt. 3 Ustawy prawo spółdzielcze, aby Zarząd Spółdzielni mógł złożyć wniosek koniecznym jest uprzednie podjęcie przez Radę Nadzorczą uchwały o wyrażeniu zgody na przekształcenie prawa oraz ewentualne obciążenie nieruchomości w przypadku ustanawiania hipoteki przymusowej. 

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Wysokość opłaty jest ustalana w decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Opłatę, na wniosek użytkowania wieczystego, rozkłada się na raty na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat.

W tym zakresie należy wskazać, iż Spółdzielnia występując o raty będzie działa wyłącznie w zakresie posiadanego udziału w nieruchomości. Tym samym w przypadku gdy właściciel odrębnego lokalu mieszkalnego również będzie zainteresowany rozłożeniem opłaty przekształceniowej, do wniesienia której będzie zobowiązany, na raty powinien wystąpić z własnym indywidulanym wnioskiem w tej sprawie.  

Nieuiszczona część rozłożonej na raty opłaty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a właściwa rada lub sejmik w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, mogą wyrazić zgodę na zastosowanie, innej stopy procentowej.

Wierzytelność z tytułu opłaty, rozłożonej na raty, podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna decyzja o przekształceniu.

Barbara Wrońska

radca prawny