Translate

piątek, 11 marca 2016

Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania – lokale garażowe

Nieruchomość z posadowionym lokalem garażowym stanowi w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) pozostałą nieruchomość gruntową (art. 72 ust. 3 pkt. 5), obciążoną 3 % wysokością stawki opłat rocznych za wieczyste użytkowanie.  
Cel oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej określa się w umowie o ustanowieniu tegoż prawa jako cel jednostkowy lub kilka celów, przy czym w takim przypadku decydujące znacznie ma cel określony jako podstawowy. Równocześnie informacje o jednostce
orzeczenia sądów
orzeczenia administracji
tezy z piśmiennictwa
pisma urzędowe
projekty ustaw
komentarze
jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.
Wprowadzony do u.g.n., po nowelizacji z 2007r., art. 73 ust. 2a ww. ustawy stanowi, iż powyższą regulację stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku:
1)   ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, lub
2)   zmiany sposobu korzystania z lokalu.
Wskazana nowelizacja niewątpliwe zmierzała do zwiększenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Bowiem przed wprowadzoną zmianą organy nie miały podstaw do zwiększania stawki procentowej opłaty rocznej w przypadku wyodrębnienia na działce lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny. W pełni zastosowanie miało to do budynków mieszkalnych z lokalami garażowymi posadowionymi na jednej nieruchomości gruntowej, a nieco bardziej dyskusyjne mogło być w przypadku wyodrębnienia takiego lokalu na odrębnej działce (czy doszło, czy też nie do trwałej zmiany sposobu użytkowania przedmiotowego gruntu). Nie mniej jednak w chwili obecnej tj. po ww. nowelizacji z 2007r., z lokalem o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, będziemy mieć do czynienia zarówno w przypadku osobnej nieruchomości gruntowej i posadowionego na niej lokalu garażowego, jak i w sytuacji jednej nieruchomości gruntowej, na której poza budynkiem mieszkalnym, wyodrębniony został lokal garażowy, np. pod budynkiem.   

Zgodnie z treścią uchwały sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2012 r. w sprawie sygn. akt III CZP 62/12:
Ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego na cele parkingowe w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe stanowi wystarczającą przesłankę umożliwiającą zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 73 ust. 2a w związku z art. 73 ust. 2 i art. 72 ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).
OSNC 2013/5/56, LEX nr 1230032, Biul.SN 2012/11/9
Dalej Sąd Najwyższy w ww. uchwale stwierdził, iż garaż stanowiący odrębną nieruchomość lokalową nie dzieli losu budynku, w którym został wyodrębniony i bez znaczenia dla ustalenia jego charakteru jest określenie przedmiotowego budynku jako mieszkalnego. Zdaniem SN nie daje to podstaw do uznania, że odrębny lokal garażowy usytuowany w tym budynku ma również taki charakter.

Jak uniknąć znacznie wyższej bo aż 3% stawki z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie?

Powyżej wskazano, iż wyższa stawka dotyczy lokali garażowych stanowiących odrębne budynki oraz, które pomimo położenia w budynku mieszkalnym zostały wyodrębnione jako osobne lokale. Niestety w przypadku osobnych budynków garażowych, a dodatkowo posadowionych na oddzielnej nieruchomości gruntowej nie ma możliwości przeciwdziałania wyższej stawce. W przypadku natomiast lokali garażowych posadowionych w budynkach mieszkalnych, a takich mamy zdecydowaną większość w tzw. nowym budownictwie, deweloper może uchronić nabywców lokali od ponoszenia w przyszłości wyższych opłat za miejsca postojowe. Jednakże należy to zrobić, już na etapie projektowym (w związku z wymogami Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), poprzez określenie charakteru miejsc postojowych jako przynależnych do lokali mieszkalnych lub też części wspólnych nieruchomości, z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca dla danego nabywcy. Wówczas jednakże lokal garażowy nie będzie stanowić odrębnej nieruchomości, a co za tym idzie wykluczona będzie możliwość dokonania sprzedaży miejsca postojowego bez równoczesnej sprzedaży lokalu mieszkalnego. Tym samym mniejsze opłaty, ale prawo do miejsca postojowego związane z prawem odrębnej własności lokalu. No cóż … coś za coś…
Istotnym jest również, iż jeśli jesteście Państwo przyszłymi nabywcami lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego, zwracajcie uwagę na tytuł prawny do gruntu (własność czy użytkowanie wieczyste) oraz na charakter prawny miejsca postojowego (odrębny lokal garażowy, powierzchnia przynależna, części wspólne nieruchomości).


Brak komentarzy:

Publikowanie komentarza