Zgodnie z art. 9 ust. 3
Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega
egzekucji. Należy jednakże pamiętać, iż powyższy zapis nie narusza praw
spadkobierców do dziedziczenia wkładu mieszkaniowego. Tym samym w sytuacji
kiedy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasło na skutek
śmierci uprawnionego lub uprawnionych małżonków, spadkobiercy mają prawo żądać
od Spółdzielni wypłaty wkładu mieszkaniowego. W tym momencie, w zależności od
konkretnych okoliczności sprawy, może powstać problem mający za przedmiot
określenie jaka jest wartość wskazanego wkładu, jak ją obliczyć, jakie przepisy
ustawy zastosować.
Pierwszą kwestią istotną dla
przeprowadzenia zgodnego z prawem rozliczenia z tytułu wkładu mieszkaniowego
jest rozróżnienie kilku zdarzeń:
1. Śmierć
uprawnionego z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu;
2. Ustalenie
kręgu spadkobierców: stwierdzenie nabycia spadku lub poświadczony akt
dziedziczenia i dział spadku;
3. Powstanie
roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego;
4. Określenie
wartości wkładu mieszkaniowego i zastosowanie odpowiednich przepisów prawa;
5. Przedawnienie
roszczenia.
Z chwilą śmierci uprawnionego z tytułu
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, prawo to wygasa. Ustawa o Spółdzielniach
Mieszkaniowych w art. 14 i 15 w/w ustawy przewiduje możliwość ustanowienia
wskazanego prawa na rzecz małżonka lub innej osoby bliskiej zmarłego
uprawnionego, jednakże w chwili obecnej zajmiemy się wyłącznie przypadkiem
wygaśnięcia prawa i rozliczeń pomiędzy Spółdzielnią a spadkobiercami.
Zgodnie z art. 924 Kodeksu Cywilnego: spadek otwiera się z chwilą śmierci
spadkodawcy. Natomiast art. 925 Kodeksu Cywilnego stanowi, iż: spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia
spadku. Wobec powyższego spadkobierca staję się następcą prawnym
spadkodawcy już w chwili jego śmierci, ten fakt jednakże musi zostać
potwierdzony mocą postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub
też poświadczonym aktem dziedziczenia sporządzonym przez notariusza.
Jeżeli jest kilku spadkobierców, dziedziczą oni spadek w określonych
częściach ułamkowych i stają się współwłaścicielami masy spadkowej. Następnie
spadkobiercy powinni dokonać umownego lub sądowego działu spadku.
Pamiętajmy jednakże, iż w sytuacji gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość
umowa dotycząca jego działu musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Dział
spadku ma na celu zniesienie powstałej współwłasności. Do chwili jego dokonania
Spółdzielnia wypłacając wkład mieszkaniowy współuprawnionym spadkobiercom, których
krąg jest stwierdzony na podstawie przedstawionego sądowego stwierdzenia
nabycia spadku lub poświadczonego aktu dziedziczenia, powinna świadczyć na
rzecz wszystkich spadkobierców łącznie, a dopiero po dokonaniu wyżej wskazanego
działu, zgodnie z jego treścią.
Kolejną kwestią jest powstanie wymagalnego
roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego, inaczej mówiąc kiedy
spadkobiercy mogą skutecznie domagać się od Spółdzielni zapłaty. Zgodnie z art. 11 ust. 2 4 Ustawy
o Spółdzielniach Mieszkaniowych: warunkiem przedmiotowej wypłaty jest
opróżnienie lokalu. Art. 7 ust. 1 w/w ustawy stanowi, iż: w ciągu 3 miesięcy po wygaśnięciu tytułu
prawnego do lokalu mieszkalnego osoby, którym przysługiwało spółdzielcze prawo
do lokalu, oraz zamieszkujące w tym lokalu osoby, które prawa swoje od nich
wywodzą, są obowiązane do opróżnienia lokalu. Tym samym należy stwierdzić,
iż wymagalność roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego, tj. prawna możliwość
skutecznego wystąpienia przez spadkobierców do Spółdzielni ze wskazanym
roszczeniem nastąpi dopiero w momencie, gdy wszystkie osoby zamieszkujące
uprzednio ze zmarłym spadkodawcą opuszczą przedmiotowy lokal. Podobnie
orzekł Sąd Najwyższy w
Wyroku z dnia z dnia 29 czerwca
2010 r. Sygn. akt III CSK 295/09 oraz Sąd Apelacyjny w
Warszawie w Wyroku z dnia 2 lutego 2011 r. w sprawie sygn. akt VI ACa 830/10.
Inna sprawą, powodującą w
praktyce pewne trudności, jest okoliczność, iż niejednokrotnie pomiędzy śmiercią
osoby uprawnionej a powstaniem roszczenia o wypłatę upływa znaczny okres czasu,
w trakcie którego przepisy prawa regulujące omawianą kwestię uległy zmianie.
Zgodnie z dzisiaj
obowiązującym brzmieniem art. 11 ust. 21 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych
w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego
spółdzielnia wypłaca spadkobiercy lub spadkobiercom (z uwagi na omawianą
kwestię tu spadkobiercy) wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca spadkobiercy
wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby
obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię
zgodnie z postanowieniami statutu. Natomiast ust. 22 stanowi,
iż z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część
zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt
1 w/w ustawy, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli
spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych
środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w
części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w
art. 4 ust. 1 w/w ustawy, a także koszty
określenia wartości rynkowej lokalu.
Natomiast wskazany powyżej art.
11 sprzed nowelizacji z dnia 14 czerwca 2007r.w ust. 2 wprowadzał regulację na
podstawie, której Spółdzielnia zwracała, zgodnie z
postanowieniami statutu, spadkobiercy lub spadkobiercom wniesiony wkład
mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej
lokalu. W sytuacji gdy inny członek zawierał umowę o ustanowienie spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu, które wygasło innej osobie, w rozliczeniu nie
uwzględniało się długu obciążającego członka z tytułu przypadającej na niego
części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy
danego lokalu wraz z odsetkami. Dalej jednakże warunkiem wypłaty wartości
wkładu mieszkaniowego albo jego części było opróżnienie lokalu. Przysługujący spadkobiercy
lub spadkobiercą wkład mieszkaniowy, nie mógł być wyższy od kwoty, jaką
spółdzielnia jest w stanie uzyskać od członka obejmującego dany lokal w trybie
przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię.
Powyższe dwa brzmienia art.
11 Ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych, sprzed i po nowelizacji z dnia 14
czerwca 2007r., ukazują nam dwa różne sposoby ustalania wysokości wkładu
mieszkaniowego, obecnie wartości rynkowej lokalu tj. kwoty która ma zostać wypłacona spadkobiercy. Tym samym
pojawia się pytanie zasadnicze według jakich przepisów prawa należy ustalić
przedmiotową wartość. Odpowiedź jest następująca: według tych przepisów,
które obowiązywały w dacie powstania roszczenia tj. opróżnienia lokalu. Data ta
będzie decydująca dla ustalenia wartości rynkowej lokalu.
Roszczenie
o zwrot wartości rynkowej lokalu ma charakter majątkowy i zgodnie z art. 29 Prawa
Spółdzielczego ulega przedawnieniu z
upływem 3 lat licząc od chwili opróżnienia lokalu.
Ostatnią
kwestią wartą omówienia jest często zadawane pytanie czy Spółdzielnia ma
obowiązek poszukiwania ewentualnych uprawnionych spadkobierców. Wobec
powyższego należy stwierdzić, iż zwrot wkładu mieszkaniowego jest zobowiązaniem
i jako takie czyni ze spadkobierców wierzycieli a ze Spółdzielni dłużnika,
który ma spełnić roszczenie, jednakże brak jest jakiejkolwiek regulacji prawnej
nakładającej na Spółdzielnię obowiązek poszukiwania spadkobierców. W takim
przypadku należy przyjąć, iż uprawnieni z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego
winni sami wystąpić ze stosownym wnioskiem wraz z prawomocnym postanowieniem w
przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku lub poświadczonym aktem dziedziczenia
sporządzonym przez notariusza oraz w sytuacji gdy spadkobierców jest kilku
winni okazać prawomocne postanowienie w przedmiocie działu spadku lub zawartą
umowę w powyższej kwestii.
