Ustawa o Ziemi czyli Rządowy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Ostatnio tzw. ustawa o ziemi, nie schodzi z czołowych ramówek głównych serwisów informacyjnych oraz pierwszych stron gazet. Jako prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości śledzę z wielką uwagą i poniekąd dużym niepokojem wszystkie doniesienia o trwającym procesie legislacyjnym.

Po pierwsze należy wskazać, iż uzasadnieniem projektu ww. ustawy jest ochrona polskiej ziemi przed jej wykupem przez obcokrajowców. 1 maja 2016 r. kończy się obowiązujący od 2004 r. (wejście Polski do UE) okres ochronny i co do zasady obcokrajowcy będą mogli wówczas bez zezwolenia ministerialnego nabywać ziemie rolną. W ślad za ww. celem wprowadzenia tejże ustawy idą jej zapisy, które to z kolei, poniekąd chyba gubiąc pierwotny zamysł tj. ochrona polskiej ziemi, stwarzają prostą drogę do nacjonalizacji.

Ponadto przepisy projektowanej nowelizacji Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego spowodują zahamowanie rozwoju wsi oraz inwestycji.

Po pierwsze zgodnie z projektem nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Za rolnika indywidualnego uważa się natomiast osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Tym samym efektem wprowadzenia ww. zmian będzie okoliczność dokonywania sprzedaży najczęściej pomiędzy sąsiadami, tj. nabywca – rolnik indywidulany chcący powiększyć swoje gospodarstwo dokona zakupu nieruchomości rolnej sąsiada. Jednakże zdecydowanie gorsza sytuacja wystąpi w obszarach biedniejszych, gdzie zwyczajnie nikogo nie będzie stać na zakup nieruchomości. Ograniczenie powyższe dotyczące możliwości sprzedaży ziemi wyłącznie innemu rolnikowi indywidualnemu nie będzie mieć zastosowania, wyłącznie w sytuacji, zaistnienia jednego z enumeratywnie wskazanych w projekcie ustawy przypadków, m. in nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa.

Równocześnie możliwość zbycia nieruchomości rolnej innym podmiotom dopuszczalna będzie jedynie na podstawie wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej decyzji Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych i to tylko w przypadku jeśli wykaże się, iż nie było możliwości dokonania zbycia osobie, której sprzedaż jest dopuszczalna przez ustawę. W tym momencie pojawia się zasadniczy problem dotyczący konieczności udowodnienia przez zbywcę w postępowaniu administracyjnym, iż nie było możliwości sprzedać ziemi żadnemu innemu rolnikowi, osobie bliskiej, ani też Jednostce Samorządu Terytorialnego lub Skarbowi Państwa. Jak bowiem udowodnić, iż nie można było sprzedać ziemi innemu rolnikowi indywidulanemu  przy czym mówiąc, iż nie było możliwości dokonania powyższej sprzedaży w zasadzie należy zakładać, iż chodziłoby tu o sytuację w znaczeniu braku chęci zakupu przez potencjalnych (zgodnie z przepisami ustawy) kupujący. Jak zbywca miałby powyższe wykazać? Dokumenty, świadkowie … trudno powiedzieć, ale jeśli tak, a krąg potencjalnych kupujących byłby znacznych to cała procedura gromadzenia dowodów mogłaby trwać nawet kilka lat. Wydaje się więc, iż wyłącznie na zasadzie oświadczenia złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej, ale czy taka forma byłaby wystarczającą, bo jeśli nie to w istocie wielokrotnie, dla potencjalnego sprzedającego, uzyskanie zgody Prezesa Agencji, nie będzie możliwe. Wówczas w przypadku wydania decyzji odmownej Agencja Nieruchomości Rolnych jest co prawda zobowiązana do zakupu takiej nieruchomości, jednakże jej cena nie będzie już ustalona przez zbywcę a określona jako wartość rynkowa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. No cóż niejednokrotnie niestety cena taka nie będzie odpowiadać kwocie, którą żądałby zbywca i którą potencjalny nabywca był gotów zapłacić. Dodatkowym zapisem ustawy jest ograniczenie dla nabywcy nieruchomości rolnej, który po jej  zakupie jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W przedmiotowym okresie, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Kolejnym wysoce niepokojącym zapisem projektu ustawy jest przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Powyższa regulacja obejmie wszelkie spółki prawa handlowego, bez znaczenia będzie pozostawać profil ich działalności, o ile posiadają jakąkolwiek nieruchomość rolną.  W przypadku sprzedaży udziałów lub akcji, prawo pierwokupu posiada Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa. Przy czym należy wyraźnie zaznaczyć, iż nabycie udziałów lub akcji nie jest ograniczone do wartości samej nieruchomości rolnej posiadanej przez spółkę. Będzie to de facto prowadziło do przystępowania do spółek wspólnika „niechcianego” oraz wzrostu kosztów samych transakcji. Ponadto zapis projektu ustawy, dotyczy także sytuacji objęcia udziałów za aport, jak również w przypadku uzyskania przez Spółkę prawa do gruntu rolnego na mocy podziału lub łączenia spółek. Należy przy tym zaznaczyć, iż przed nabyciem udziałów i akcji Agencja może przeglądać księgi i dokumenty spółki oraz żądać od spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach. Równocześnie nie zawiadomienie Agencji o sprzedaży lub dokonaniu transakcji objęcia akcji rodzi konsekwencję nieważności czynności prawnej na podstawie, której doszło do nabycia udziałów i akcji. Nieważność takiej umowy powoduje dalej idące konsekwencję dla stwierdzenia nieważności czynności dokonanych przez „rzekomego” wspólnika - nabywcę udziałów lub akcji.  

Projekt ustawy nie ominął także spółek osobowych bowiem na mocy proponowanych zapisów, bowiem w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Równocześnie każda spółka osobowa będzie zobowiązana powiadomić Agencję o zmianie bądź przystąpieniu nowego wspólnika do tej spółki w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie wspólnika.

Wyżej pokrótce przedstawione zostały budzące zastrzeżenia i niepokoje, tak wśród prawników jak i wśród osób, do których ustawa będzie mieć zastosowanie, regulacje proponowanej nowelizacji. Proces legislacyjny jest w toku. Czas i dalsze prace parlamentarne pokażą w jakiej formie przyjęta zostanie procedowana ustawa, aczkolwiek jako prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości mam nadzieję, iż ten projekt ustawy nie stanie się prawem stanowionym.