Wykluczenie i Wykreślenie z Rejestru Członków Spółdzielni, Uchwała o wygasnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

Ustanie członkostwa w Spółdzielni następuję z chwilą:

1. Wystąpienia członka ze Spółdzielni za wypowiedzeniem

Zgodnie z art. 22 Prawa Spółdzielczego wypowiedzenie powinno być dokonane pod nieważnością w formie pisemnej. Termin i okres wypowiedzenia określa statut. Za datę wystąpienia uważa się następny dzień po upływie okresu wypowiedzenia.

2. Ustanie członkostwa przez śmierć osoby fizycznej lub ustanie bytu prawnego osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawne, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną.

3. Rozwiązanie stosunku członkostwa przez Spółdzielnie

Zgodnie z art. 24 § 1 Prawa Spółdzielczego, Spółdzielnia może rozwiązać stosunek członkostwa tylko przez:

·         wykluczenie albo

·         wykreślenie członka.

4. Podjęcia przez Spółdzielnie skutecznej uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Zgodnie z art. 11 ust. 1³  Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, do uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy - Prawo spółdzielcze o uchwale o wykluczeniu członka ze spółdzielni. Z chwilą gdy wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie uchwały stanie się skuteczne, ustaje członkostwo w spółdzielni (art. 11 ust. 1⁴ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

 

W chwili obecnej zajmiemy się szerzej omówieniem kwestii związanych z wykluczeniem i uchwałą o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu oraz wykreśleniem z rejestru członków.

WYKLUCZENIE

 

Zgodnie z art. 24 § 2  Prawa Spółdzielczego wykluczenie członka ze spółdzielni może nastąpić w wypadku, gdy z jego winy umyślnej lub z powodu rażącego niedbalstwa dalsze pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub dobrymi obyczajami. Przy czym statut Spółdzielni powinien określać przyczyny wykluczenia.

 

Wobec powyższego jest oczywistym, iż podstawy wykluczenia ze Spółdzielni określone w statucie powinny wynikać z winy kwalifikowanej przez umyślność lub rażące niedbalstwo członka.

Wina umyślna – występuje wtedy kiedy dana osoba tu: członek spółdzielni, postępuje poprzez swoje działanie lub zaniechanie w sposób bezprawny tj. w sposób niezgodny z istotą obowiązków wynikających z członkostwa, a przy tym ma tego świadomość lub przewidując taką możliwość godzi się na to.

Rażące niedbalstwo – aby zdefiniować rażące niedbalstwo, w pierwszej kolejności należy omówić termin niedbalstwa, które stanowi przesłankę nieumyślności tj. takie działanie lub zaniechanie danej osoby tu: członka spółdzielni, które jest bezprawne aczkolwiek w przeciwieństwie do winy umyślnej wynika z niedołożenia należytej staranności, czyli wskazana powyżej osoba nie miała, aczkolwiek gdyby zachowała należytą staranność, powinna mieć świadomość bezprawności swojego działania lub zaniechania. Jednakże w przypadku podstaw wykluczenia mamy do czynienia z  rażącym niedbalstwem, które jest skrajną postacią niedbalstwa, tj. bezprawność działania lub zaniechania była oczywista, również dla osób trzecich, przy zachowaniu minimum wymaganej w danych okolicznościach staranności. Wyznaczenie granicy między niedbalstwem, a rażącym niedbalstwem jest dokonywane w okolicznościach danego wypadku i jest obarczone pewnym "luzem ocennym" w sytuacjach granicznych. Stwierdzenie, że czynności były podjęte z rażącym niedbalstwem jest możliwe, gdy czynności te w sposób oczywisty wykraczają poza granice tego luzu; Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 13 czerwca 2013 r. sygn. akt I ACa 574/13.

Przykładowymi podstawami wykluczenia wskazanymi w statucie Spółdzielni mogą być:

1. poważne naruszenie zasad współżycia społecznego poprzez wkraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

2. świadome lub celowe działanie na szkodę Spółdzielni.

3. rażące lub uporczywe naruszenia statutu, regulaminów i innych uchwał organów Spółdzielni.

4. zaleganie z zapłatą opłat należnych Spółdzielni za co najmniej 3 okresy płatności pomimo, iż sytuacja materialna członka wskazuje, iż mógłby je wnosić w terminie.

 

O ile trzy pierwsze przykładowe podstawy wykluczenia są możliwe do stwierdzenia w oparciu o informacje uzyskane od mieszkańców lub też własne ustalenia Spółdzielni tj. osób wchodzących w skład organów lub pracowników, o tyle ostatnia podstawa jest trudna do zweryfikowania. Bowiem wystąpienie przesłanki wykluczenia musi być należycie udowodnione, a sama podstawa musi istnieć w rzeczywistości. Dlatego też niejednokrotnie sprawdzenie stanu materialnego członka Spółdzielni jest niemożliwym do wykonania. W takim też przypadku, gdy rozwiązanie stosunku członkostwa przez Spółdzielnię swoje oparcie ma znaleźć w braku wnoszenia stosownych opłat i równocześnie nie posiadania wystarczającej wiedzy na temat sytuacji ekonomicznej członka, radziłabym zastosowanie trybu wykreślenia.

UCHWAŁA O WYGAŚNIĘCIU SPÓŁDZIELCZEGO LOKATORSKIEGO PRAWA DO LOKALU

 

Jak już zostało wskazane powyżej  do uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy - Prawo spółdzielcze o uchwale o wykluczeniu członka ze Spółdzielni. Dlatego też zanim omówimy podstawy wykreślenia, parę słów w sprawie wskazanej powyżej uchwały, a konkretnie dopuszczalnych przez prawo przyczyn jej podjęcia. Zgodnie z art. 11 ust. 1¹ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:

1)    jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)    jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, za 6 miesięcy.

 

W niniejszym przypadku należy również stwierdzić, iż pomimo odesłania do przepisów o wykluczeniu tj. odpowiedniego ich stosowania, podstawy podjęcia przedmiotowej uchwały są ściśle określone w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Należy tym samym wykluczyć możliwość dowolnej regulacji w statucie. Tym samym tylko przesłanki wskazane powyżej mogą być przyczyną podjęcia uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

 

WYKREŚLENIE

Zgodnie z art. 24 § 3 Prawa Spółdzielczego:

 

Członek niewykonujący obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych może być wykreślony z rejestru członków spółdzielni. Statut określa przyczyny wykreślenia.

Wobec powyższego w przypadku wystąpienia określonych w statucie podstaw wykreślenia, po stronie członka spółdzielni, brak jest winy (umyślnej lub nieumyślnej) w zaistnieniu przedmiotowych zdarzeń.

 

Przykładowe podstawy wykreślenia z rejestru członków wskazane w statucie mogą być następujące:

1. zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa odrębnej własności, jeśli było to jedyne prawo do lokalu w Spółdzielni przysługujące danemu członkowi, który nie złożył rezygnacji z członkostwa.

2. utrata spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w postępowaniu egzekucyjnym,  jeśli było to jedyne prawo do lokalu w Spółdzielni przysługujące danemu członkowi.

3. utrata prawa do lokalu w wyniku podziału majątku, na mocy którego prawo do lokalu przypadło byłemu małżonkowi.

4. zaleganie z zapłatą opłat należnych Spółdzielni za co najmniej 3 okresy płatności.

 

Jak widać w ostatnim przypadku brak jest odesłania do sytuacji materialnej członka i możliwości ponoszenia przedmiotowych opłat w terminie.   

 

W tym miejscy należy również wskazać na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2013 r., w sprawie o sygn. akt II CSK 658/12. Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, iż przesłanką wykreślenia określoną w statucie może być także okoliczność utworzenia wspólnoty mieszkaniowej wyłączonej spod działania prawa spółdzielczego, której zarząd nieruchomością wspólną odjęty został spółdzielni. Zdaniem Sądu Najwyższego takiemu zapisowi w statucie nie stoi na przeszkodzie treść art. 23 ust. 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - /Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta/.

 

PROCEDURA WYKLUCZENIA, PODJĘCIA UCHWAŁY O WYGASNIĘCIU SPÓŁDZIELCZEGO LOKATORSKIEGO PRAWA DO LOKALU  LUB WYKREŚLENIA

 

Postanowienia statutu Spółdzielni stanowią, który organ tj. Walne Zgromadzenie czy też Rada Nadzorcza, posiada uprawnienia w przedmiocie podejmowania przedmiotowych uchwał. Najczęściej ze względów praktycznych jest to Rada Nadzorcza Spółdzielni. Przed zaplanowanym posiedzeniem czy też zgromadzeniem (ilość dni pomiędzy zawiadomieniem a posiedzeniem lub zgromadzeniem powinien określać statut) Spółdzielnia zawiadamia na piśmie członka, którego sprawa ma być rozpatrywana, o terminie i miejscu, procedurze (wykluczenie, uchwała o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, wykreślenie) oraz przyczynach i podstawach wszczęcia przedmiotowego postępowania. Członek ma prawo stawić się na posiedzenie, a jeśli to zrobi wówczas organ ma obowiązek go wysłuchać. Jednakże w sytuacji nieusprawiedliwionego niestawiennictwa organ Spółdzielni ma prawo rozpatrzyć przedmiotową sprawę. Decyzje w przedmiocie wykluczenia i wykreślenie, podobnie jak wygaśnięcia prawa do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu zapadają w formie uchwał.       

Organ, który podjął stosowną uchwałę, ma obowiązek zawiadomić członka na piśmie wraz z uzasadnieniem o wykreśleniu albo wykluczeniu ze spółdzielni w terminie dwóch tygodni od dnia podjęcia uchwały. Uzasadnienie powinno w szczególności przedstawiać motywy, którymi kierował się organ spółdzielni uznając, że zachowanie członka wyczerpuje przesłanki wykluczenia albo wykreślenia określone w statucie. Zawiadomienie zwrócone z powodu niezgłoszenia przez członka zmiany podanego przez niego adresu ma moc prawną doręczenia.

Członek wykluczony, wykreślony lub wobec, którego podjęto uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu ma prawo wnieść odwołanie. /o procedurze odwołania od uchwał w przedmiocie wykluczenie i wykreślenia w następnym artykule/.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska