Translate

poniedziałek, 27 stycznia 2014

Pracownie służące twórcom w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej


Pracownie służące twórcom do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki są lokalami w rozumieniu art. 2 ust.1 pkt  4 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Powyższe oznacza, iż w zakresie zasad nawiązywania stosunku najmu, praw i obowiązków wynajmującego i najemcy, zasad pobierania i podwyższania czynszu, wypowiadania umowy najmu pracownie twórców są objęte takimi samymi regulacjami prawnymi jak lokale mieszkalne tj. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, a w zakresie nieuregulowanym przepisy Kodeksu cywilnego. Ponadto zgodnie z treścią art. 2 ust. 2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest również pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

Należy jednakże zauważyć, iż abyśmy mogli mówić o tożsamym statusie lokalu mieszkalnego i pracowni twórcy, zgodnie ze wskazanym powyżej art. 2 ust.1 pkt 4 Ustawy muszą być spełnione dwie przesłanki:

1. lokal musi mieć status pracowni twórcy;

2. najemca (twórca) musi wykorzystywać go do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

W sytuacji spełnienia tych dwóch przesłanek kumulatywnie – wówczas, czynsz musi odpowiadać zasadom wskazanym w z  art. 9 ust. 5 i 6 w zw. z art. 2 ust. 1 pkt. 8 i 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego:

Art. 9 ust. 5. W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.

6. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Art. 2 ust. 1

8)    opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

8a)  wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu - należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

b) zarządzania nieruchomością,

c)  utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

d) ubezpieczenia nieruchomości,

e)  inne, o ile wynikają z umowy.

Wobec powyższego wynajmujący – Spółdzielnia ma prawo pobierać czynsz w ustalonej przez siebie wysokości, tak jak dla lokali mieszkalnych, z uwzględnieniem wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, a oprócz czynszu jedynie opłaty niezależne od Spółdzielni.

Należy również pamiętać, iż w sytuacji gdy Spółdzielnia ma zamiar zmienić wysokość stawki czynszu musi dokonać wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości na zasadach określonych a art. 8 a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Ponadto najemca – twórca ma prowadzić działalność w zakresie kultury i sztuki. W mojej ocenie wprowadzenie przez ustawodawcę pojęcia działalność nie stanowi wystarczającej przesłanki do stwierdzenia, iż osoba wynajmująca pracownie może być uznana za twórcę tylko gdy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Działalność oznacza w istocie proces twórczy, który ma miejsce nawet bez prowadzenia tzw. własnej firmy i jest to faktyczne wykorzystanie pracowni w zakresie związanym wyłącznie z kulturą i sztuką. Tym samym zobowiązanie najemcy co do używania pracowni w wyżej wskazanym zakresie powinno być załącznikiem do każdej umowy najmu, z zastrzeżeniem odwołującym się do treści  art. 11 ust. 2 pkt. 1 w/w ustawy tj. w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z postanowieniami umowy wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc na przód na koniec miesiąca kalendarzowego.

W przypadku natomiast gdy jeden z powyżej wskazanych warunków nie będzie spełniony tj. albo lokal nie będzie mieć statusu pracowni albo też zostanie wynajęty osobie nie będącej twórcą lub też bez określenia przeznaczenia, wówczas nie będą spełnione przesłanki konieczne abyśmy mogli stwierdzić, iż zastosowanie znajdzie Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W takim przypadku zastosowanie będą mieć przepisy Kodeksu Cywilnego w zakresie regulacji dotyczącej najmu lokalu użytkowego.

 
Radca Prawny Barbara Wrońska
 

 

Brak komentarzy:

Publikowanie komentarza