Egzekucja z Ekspektatywy Spółdzielczego Własnościowego Prawa do Lokalu

O Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. w sprawie sygn. akt III CZP 104/12, Biul.SN 2013/5/7, wydanej przez w składzie 7 sędziów tegoż Sądu, pisano już wiele zarówno na łamach prasy, jak i publikacji internetowych. Wskazana uchwała zmieniła dotychczasową linię orzeczniczą na podstawie, której było stanowcze rozdzielenie samego ograniczonego prawa rzeczowego w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a gruntem, na którym posadowiony był budynek. Przypomnijmy raz jeszcze tezę tego orzeczenia:

 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.

Zgodnie z zacytowaną powyżej uchwałą, nie jest możliwe założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jeżeli Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma uregulowanego stanu prawnego do gruntu tj. prawa własności lub użytkowania wieczystego, na którym budynek, z przedmiotowym lokalem, został posadowiony. Należy w tym miejscu nadmienić, iż problem nie jest rzadkością i zwłaszcza w przypadku Spółdzielni warszawskich dotyczy większości z nich. Jednakże pomimo początkowego, mówiąc potocznie, zamieszania co do możliwości zbycia takiego prawa, w chwili obecnej sytuacja została wyjaśniona i jest możliwym dokonywanie sprzedaży, jednakże nie samego prawa – a ekspektatywy jego nabycia. Ekspektatywa prawa oznacza, iż osobie dokonującej zbycia przysługuje określone uprawnienie pod warunkiem zawieszającym, iż w przypadku uregulowania przez Spółdzielnie prawa do gruntu, nabędzie ona spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Pomimo powyższego, zaistniałym na rynku nieruchomości w zakresie obrotu tego typu lokalami, problemem jest okoliczność, iż zakaz zakładania księgi wieczystej wyklucza dla nabywcy możliwość uzyskania kredytu bankowego, co w znacznym stopniu hamuje sam obrót.

Jednakże ze wskazaną uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. łączy się jako jej następstwo pewien bardzo korzystny aspekt, odnoszący się dla wierzycieli dochodzących swych roszczeń w postępowaniu egzekucyjnym od dłużnika – osoby uprawnionej z tytułu ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zgodnie z art. 17² ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega egzekucji. Natomiast na podstawie art. 17¹³ w/w ustawy: do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Jednakże w sytuacji lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości, do której Spółdzielnia nie ma uregulowanego stanu prawnego do gruntu, nie mamy do czynienia z ograniczonym prawem rzeczowym w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a jedynie ekspektatywę jego nabycia.

 

 

Tym samym w przypadku postępowania egzekucyjnego nie znajdą zastosowania regulację Kodeksu Postępowania Cywilnego w przedmiocie egzekucji z nieruchomości, a jedynie egzekucji z praw majątkowych, co znacznie ułatwia i przyspiesza możliwość egzekwowania wierzytelności.

 

Radca Prawny Barbara Wrońska