Kwestią bezsporną jest, iż w przypadku braku
uregulowania służebności przesyłu właściciele, użytkownicy wieczyści oraz
osoby, którym przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości gruntowych mają prawo nie
wyrazić zgody na budowę, przebudowę, remont lub konserwacje jakichkolwiek sieci
dystrybuujących media położonych na ich działce i nie stanowiących jej części
składowych.
Poniższe opracowanie ma znacznie nie tylko w
przypadku konieczności prowadzenia mediów lub remontów i konserwacji sieci
dystrybuujących media na nieruchomościach stanowiących własność lub oddanych w
użytkowanie wieczyste pojedynczych osób, ale także dla nieruchomości z
posadowionymi wielolokalowymi budynkami, gdzie tak jak w przypadku Spółdzielni
Mieszkaniowych, część lokali stanowi przedmiot odrębnej własności ze związanym
z tym prawem udziałem w gruncie, a do prowadzenia lub konserwacji urządzeń
dostarczających media, które to łączy się z wejściem na przedmiotowy grunt,
wymagana jest zgoda wszystkich jego współwłaścicieli lub współużytkowników
wieczystych.
W związku z
powyższym wyjaśnijmy pojęcie służebności przesyłu – jest to ograniczone prawo rzeczowe, wprowadzone
przez ustawodawcę do Kodeksu Cywilnego art. 3051 – 3054, nowelizacją z dnia 30 maja 2008r., która
weszła wżycie w dniu 3 sierpnia 2008r. Wskazane prawo powstaje na mocy umowy
pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą zamierzającym wybudować
lub, którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania
lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia
podobne (art. 49 § 1 k.c.) Wskazane urządzenia nie należą do części składowych
nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. W przypadku gdy
właściciel nieruchomości lub przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, każda ze
stron może żądać ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem przez sąd.
Wówczas omawiana służebność powstaje z mocy orzeczenia sądu. Ponadto zgodnie z art.
3054 k.c. w związku z art. 292 k.c. służebność przesyłu można nabyć
także przez zasiedzenie.
Należy bowiem zauważyć, iż czynności dotyczące
budowy, konserwacji, wymiany, remontu itd. sieci służących do przesyłania pary,
gazu, wody, energii elektrycznej są niejako dobrem nadrzędnym, a ów czynności
mogą być określone nawet jako cele publiczne w sensie - służące ogółowi mieszkańców.
Dlatego też ustawodawca w art. 124 - 124b Ustawy o gospodarce nieruchomościami
w Rozdziale 4 zatytułowanym „Wywłaszczenie nieruchomości”, ustanowił możliwość dopuszczenia
do korzystania z nieruchomości, będącej własnością innego podmiotu lub do
której inny podmiot ma określone prawo przez przedsiębiorstwa energetyczne,
ciepłownicze, gazowe lub odpowiedni organ samorządu terytorialnego itd.
Zakładanie
i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów
drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji
płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i
sygnalizacji - art. 124 Ustawy o
gospodarce nieruchomościami:
Starosta, wykonujący zadanie z
zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób
korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i
przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń
służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii
elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych
podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do
korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik
wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje
zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o
ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Powyższe
zezwolenie starosta udziela z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego
jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej.
Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym
nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Rokowania przeprowadza osoba
lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do
wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.
Jeżeli
jest to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo dla
zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze
względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony starosta, na wniosek podmiotu, który
będzie realizował cel publiczny, udziela, w drodze decyzji, zezwolenia na
niezwłoczne zajęcie nieruchomości. Decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości
nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.
Ponadto
należy pamiętać, iż wydane zezwolenie w formie ostatecznej decyzji
administracyjnej stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu
dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji
rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli
zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki. Na podstawie przedmiotowego
zezwolenia, już po założeniu i przeprowadzeniu mediów właściciel lub użytkownik
wieczysty nieruchomości jest obowiązany udostępnić nieruchomość w celu
wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów,
przewodów i urządzeń a ów obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega
egzekucji administracyjnej.
Wskazane
powyżej zajęcie nieruchomości w związane z zakładaniem i prowadzeniem szeroko
rozumianych mediów łączy się również, z wynikającym wprost z regulacji art. 124
ust. 4 u.g.n. obowiązkiem
przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Obowiązek ten
ciąży na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie i musi
być zrealizowany niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów,
przewodów i urządzeń. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego
jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, wówczas
właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu lub osobie, której służą inne prawa
rzeczowe należy się odszkodowanie.
Nie
można również wykluczyć sytuacji gdy założenie lub przeprowadzenie
przedmiotowych mediów uniemożliwi właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości
w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem.
W takiej sytuacji właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać aby starosta lub
występujący z wnioskiem o zezwolenie, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w
drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.
W związku z powyższym zostało wyjaśnione jak
wskazana procedura wygląda, jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty nie
wyraża zgody na założenie i prowadzenie sieci dystrybuującej media. Jednakże
jaka możliwość, dla przedsiębiorstwa, wejścia na cudzy
grunt będzie istnieć w sytuacji gdy stosowne urządzenia już są na nieruchomości
ale wymagają naprawy lub konserwacji, a równocześnie brak jest stosownej zgody
ze strony właściciela lub użytkownika wieczystego.
Podobnie jak w omówionej już uprzednio sytuacji, tak
i w przypadku konieczności dokonania remontu, na podstawie art. 124b
ust. 1 u.g.n.
Starosta, wykonujący zadanie z
zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji zobowiązuje właściciela,
użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługują inne prawa rzeczowe do
nieruchomości do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych
z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i
urządzeń, nienależących do części składowych nieruchomości, służących do
przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz
urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych,
naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z
tych przewodów i urządzeń, a także usuwaniem z gruntu tych ciągów, przewodów,
urządzeń i obiektów, jeżeli właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba, której
przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości nie wyraża na to zgody.
Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może być także wydana w
celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie czynności.
Decyzję
wskazaną powyżej starosta wydaje z urzędu albo na wniosek podmiotu
zobowiązanego do wykonania czynności związanych z remontem lub konserwacją.
Jednakże
przedmiotowe zezwolenie jest ograniczone w czasie i wynikający z niego dla
właściciela lub użytkownika obowiązek udostępnienia nieruchomości może być
ustanowiony na czas nie dłuższy niż 6
miesięcy.
Decyzji udzielającej
zezwolenia, podobnie jak w przypadku zezwolenia na zakładanie i prowadzenie
przedmiotowych urządzeń z uwagi na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo dla
zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze
względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony, może być nadany rygor natychmiastowej
wykonalności.
Ponadto
również w niniejszym przypadku przedsiębiorstwo dokonujące remontu lub
konserwacji jest zobowiązane przywrócić
nieruchomość do stanu poprzedniego niezwłocznie po zakończeniu Za
udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe na skutek czynności związanych
z przeprowadzanym remontem lub konserwacją, przysługuje odszkodowanie w
wysokości uzgodnionej między właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą,
której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości a podmiotem, któremu
udostępniono nieruchomość. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie
30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości,
określony w decyzji starosta wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia
odszkodowania.
Radca
Prawny Barbara Wrońska
Bardzo interesujące. Pozdrawiam serdecznie.
OdpowiedzUsuńJestem pod wrażeniem. Bardzo fajny wpis.
OdpowiedzUsuń